投稿
技术开发合同
项目名称：
委 托 方（甲方）：
研究开发方（乙方）：
填写说明
一、“合同登记编号”的填写方法：
合同登记编号为十四位，左起第一、二位为公历年代号，第三、四位为省、自治区、直辖市编码，第五、六位为地、市编码，第七、八位为合同登记点编号，第九至十四位为合同登记序号，以上编号不足位的补零。各地区编码按GB2260-84规定填写。
二、技术开发合同是指当事人之间就新技术、新工艺和新工艺的新材料及其系统的研究开发所订立的合同。技术开发合同包括委托开发合同的合作开发合同。
三、计划内项目应填写国务院部委、省、自治区、直辖市、计划单列市、地、市（县）级计划，不属于上述计划的项目此栏划（/）表示。
四、标的技术的内容、形式：
包括开发项目应达到的技术经济指标、开发目的、使用范围及效益情况、成果提方式及数量。
提交开发成果可采取下列形式：
1.产品设计、工艺规程、材料配方和其他图纸、论文、报告等技术文件；
2.磁盘、磁带、计算机软件；
3.动物或植物新品种、微生物菌种；
4.样品、样机；
5.成套技术设备。
五、研究开发计划：
包括当事人各方实施开发项目的阶段进度，各个阶段要解决的技术问题，达到的目标和完成的期限等。
六、技术情报资料的保密：
包括当事人各方情报和资料保密义务的内容、期限和泄漏技术秘密应承担的责任。
双方可以约定，不论本合同是否变更、解除、终止，本条款均有效。
七、其他：
合同如果是通过中介机构介绍签订的，应将中介合同作为本合同的附件。如果双方当事人约定定金、财产抵押及担保的，应将给付定金、财产抵押及担保手续的复印件作为本合同的附件。
八、委托代理人签订本合同书时，应出具委托证书。
九、本合同书中，凡是当事人约定认为无需填写的条款，在该条款填写的空白处划（/）表示。
依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方就 项目的技术开发（该项目属 计划）， 经协商一致，签订本合同。
一、标的技术的内容、形式和要求：
二、应达到的技术指标和参数：
三、研究开发计划：
四、研究开发经费、报酬及其支付或结算方式：
（一）研究开发经费是指完成本项研究开发工作所需的成本；报酬是指本项目开发成果的使用费和研究开发人员的科研补贴。
本项目研究开发经费及报酬： 元
其中：甲方提供 元，乙方提供 元。
如开发成本实报实销，双方约定如下：
（二）经费和报酬支付方式及时限（采用以下 种方式）：
①一次总付： 元，时间：
②分期支付： 元，时间：
元，时间：
③按利润 %提成，期限：
④按销售额 %提成，期限：
⑤其他方式：
五、利用研究开发经费购置的设备、器材、资料的财产权属：
六、履行的期限、地点和方式：
本合同自 年 月 日至 年 月 日在 （地点）履行。
本合同的履行方式：
七、技术情报和资料的保密：
八、技术协作和技术指导的内容：
九、风险责任的承担：
在履行本合同的过程中，确因在现有水平和条件下难以克服的技术困难，导致研究开发部分或全部失败所造成的损失，风险责任由 承担。（1、乙方；2、双方；3、双方另行商定）经约定，风险责任甲方承担 % 乙方承担 %
本项目风险责任确认的方式为：
十、技术成果的归属和分享：
（一）专利申请权：
（二）非专利技术成果的使用权、转让权：
十一、验收的标准和方式：
研究开发所完成的成果，达到了本合同第二条所列技术指标，按 标准，采用 方式验收，由 方出具技术项目验收证明。
十二、违约金或者损失赔偿额的计算方法：
违反本合同约定，违约方应当按《中华人民共和国合同法》规定承担违约责任。
（一）违反本合同第 条约定， 方应当承担违约责任，承担方式和违约金额如下：
（二）违反本合同第 条约定， 方应当承担违约责任，承担方式和违约金额如下：
（三）
十三、争议的解决方法：
在本合同履行过程发生争议，双方应当协商解决，也可以请求________进行调解。
双方不愿协商、调解解决或者协商、调解不成的，双方商定，采用以下第（____）种方式解决。
1.提交 仲裁委员会仲裁；
2.向 人民法院起诉。
十四、名词和术语的解释：
十五、本合同有效期限： 年 月 日至 年 月 日
甲方： 乙方：
代表人： 代表人：
年 月 日 年 月 日
金曜日, 7月 18, 2008
人民元の値上がり（２）「1ドル5元台」の時代へ？
■人民元の値上がり（２）「1ドル5元台」の時代へ？
人民元対ドルレートの上昇率は今年年初から7.22％に達し、去年1年間の上昇幅をすでに超えた。4月上旬から5月中旬までの横ばいの後、この2カ月近くは再び急速な上昇期に入っている。
対外経済貿易大学金融学院の丁志傑・副院長によると、今年年末の人民元対ドルレートは、1ドル6.5元台に達する可能性も否定できないものの、ほぼ6.6～6.7元となる見込みだ。人民元対ドルレートの年間上昇幅は10％前後に落ち着く見通しで、これから年末までの値上がりの余地は1.68～3.22％にすぎない。1ドル6.5元となると仮定しても、上昇の余地は4.81％しかなく、下半期の値上がり速度は大きく緩和するとみられる。五輪大会前には急速な上昇を続けるが、大会後は上昇スピードが緩まるとの予想だ。
ある為替トレーダーによると、ドルが直面している困難は年内の人民元レートの動きにとってもチャレンジとなる。米国の金融市場で明らかになった深刻な問題はドル下落に対する圧力となり、ドル対ユーロのレートは一時、1ユーロ1.6ドル台にまで下落した。ただ別の外国為替アナリストによると、米ドルがこの重圧に耐えて力強く反発する可能性も否定できない。そうなれば人民元の上昇速度も緩和されることになる。
丁副院長によると、人民元は来年も上昇を続けるとみられ、下落の予兆はまだない。もっとも為替レートの場合、長期予測の範囲となるのは6カ月から1年の期間。ファンダメンタル分析・テクニカル分析のいずれを使っても、1年以降のレートの動きを予測することは難しい。
単一為替レートになった1994年以前には、公定レートは1ドル5.7元、外貨調整レートは1ドル8.7元だった。当時の公定レートは人民元に対する過大な評価だったが、中国の生産性の向上はこの評価に見合う条件を作り出してきた。業界内には、人民元対ドルレートの一方的な上昇局面は1ドル5元台にもどってはじめて転換されるとの見方が強い。
■人民元の値上がり（１）各通貨に対する不均衡な上昇
人民元の為替レート改革から3年が過ぎ、人民元対ドルレートはすでに21％以上の上昇を記録した。五輪大会の終了から年末までの間は、人民元の対ドルレート上昇を適切にゆるめる政策が取られる見通しだ。だが業界関係者によると、人民元の値上がりは少なくともまだ1年以上は続くとみられ、値上がりがやむのは1ドル5元台に突入するあたりだという。「中国証券報」が伝えた。
人民元レートは為替改革からの3年間、各通貨に対する非均衡的な値上がりを続けてきた。人民元対ドルレート仲値は16日、1ドル6.8128元となり、改革前より21.48％上昇した。人民元対ドルレートの値上がりの大きな推進力となっているのはドルの下落だ。統計によると、ドル指数は人民元改革後、20％前後も下落した。香港ドルは米ドルにペッグされているため、人民元の対香港ドルレートも、対ドルレートとほぼ同じ21.76％の値上がりとなった。
一方、ドル以外の通貨に対する人民元の値上がり幅はずっと小さく、人民元の値下がりとなった通貨もある。16日の人民元対円レート仲値は100円6.5017元で、為替レート改革前から12.48％の値上がりとなった。同日の人民元対ユーロレート仲値は1ユーロ10.8375元で、改革前から7.81％の値下がりとなった。対ポンドレート仲値は1ポンド13.6566元で、人民元対ポンドレート仲値の公表が始まった06年8月1日から8.98％の値上がりとなった。対ドルレートはこの時期、17.03％の上昇を記録している。
人民元レートの不均衡な値上がりは、実効レートの変動と比べてもはっきりする。国際決済銀行のデータによると、08年6月の人民元名目実効レート指数は102.88で、3年前から9.74％の上昇となった。この数字は、同時期の人民元対ドルレートの値上がり幅20.66％をはるかに下回るものだ。
市場関係者によると、この不均衡な値上がりの原因となっているのは、人民元レートが仲値による決定方式を取っていること。人民元の対ドルレート仲値は、中国外貨取引センターが銀行間為替市場の各営業日の取引前に、相場の照会と一定の処理を経て導き出す。それに対し、人民元の対ユーロレートや対円レートの仲値は、当日の人民元の対ドルレート仲値と各通貨の午前9時の対ドルレートに基づき、一定の計算を通じて確定される。そのため、国際市場における米ドルの大幅下落は人民元の各主要通貨に対する非均衡な値上がりにつながる。ドルのユーロに対する下げ幅は為替レート改革以来、25％前後に達している。
■上海の投資家、米国不動産市場に進出？（２）
ある専門家の予測では、海外の中央銀行がここ2年間ほど保有する米国の社債（ファニーメイ、フレディマックを含む）が大幅に上昇し、時価総額は現在1兆ドルを超えている可能性がある。中国はそのうちの約半分を保有する。
あるアナリストによると、米国不動産・金融市場が大変な緊迫した局面にある現在、最もよい結論は、中国が他国とともに立ち上がり、米国を引っ張ることであるのは間違いない。低所得者向け（サブプライム）住宅ローンの焦げ付き問題発生以来、米国の不動産価格は下落の一途をたどっており、今となっては、不動産価格を安定させなければ基本的局面を変えることはできない。
さまざまな現象から、米国の不動産価格が下落し続ければ、ファニーメイとフレディマックの危機は終わらないことがわかる。
同アナリストは「今問題になっているのは、一般のローンであり、サブプライムローンではない。ファニーメイがだめになれば、銀行の貸し渋りが進み、米国人が家を買えないという状況がさらに深刻化する。中国人が現金で米国の不動産を購入するのは、確かによい考えだ」と話す。
■上海の投資家、米国不動産市場に進出？（１）
最近、上海の投資家が米国で不動産を購入しているとの噂が流れている。ある情報によると、現在、米国不動産市場は大暴落の時期を迎えており、20万～30万ドルほど出せば別荘が購入できる。かねてより投資の習慣をもつ上海人はこの機会を捉えて、米国不動産市場で安値買いを試みている。「国際金融報」が伝えた。
ウォール街のあるアナリストは「今年の米国市場は極めてひどい状況だ。連邦住宅抵当金庫（ファニーメイ）がだめだとしたら、グローバル金融市場はいうまでもない」と話す。このほど投資家のジョージ・ソロス氏も、ファニーメイと連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）が直面している危機は、現在の金融動乱の一幕に過ぎず、これで幕引きではないとの見方を示した。ファニーメイとフレディマックはいずれも、米国会が住宅ローン市場の資金流動を保障するために、法律に基づいて設立したもので、米国の住宅抵当市場に大きな影響力をもっている。
両社の株価は先週約45％暴落し、前年同期に比べて累計80％値下がりした。投資家の多くは、両社は大量の融資を受けて、増え続けるローンの未払いによる損失を補填しなければならないとしつつ、大量の融資が株式の価値を下げることを懸念する。あるアナリストの指摘によると、複数のウォール街投資銀行が両社が担保にする住宅抵当証券、および両社の債券を大量に保有しており、すでに損失を出している。
米財務省はこのほど両社の緊急支援策を打ち出し、米連邦準備理事会（FRB）は両社に対し窓口貸出制度の利用を認可。こうした措置を通じて市場の信頼を落ち着かせるのが狙いだ。
人民元対ドルレートの上昇率は今年年初から7.22％に達し、去年1年間の上昇幅をすでに超えた。4月上旬から5月中旬までの横ばいの後、この2カ月近くは再び急速な上昇期に入っている。
対外経済貿易大学金融学院の丁志傑・副院長によると、今年年末の人民元対ドルレートは、1ドル6.5元台に達する可能性も否定できないものの、ほぼ6.6～6.7元となる見込みだ。人民元対ドルレートの年間上昇幅は10％前後に落ち着く見通しで、これから年末までの値上がりの余地は1.68～3.22％にすぎない。1ドル6.5元となると仮定しても、上昇の余地は4.81％しかなく、下半期の値上がり速度は大きく緩和するとみられる。五輪大会前には急速な上昇を続けるが、大会後は上昇スピードが緩まるとの予想だ。
ある為替トレーダーによると、ドルが直面している困難は年内の人民元レートの動きにとってもチャレンジとなる。米国の金融市場で明らかになった深刻な問題はドル下落に対する圧力となり、ドル対ユーロのレートは一時、1ユーロ1.6ドル台にまで下落した。ただ別の外国為替アナリストによると、米ドルがこの重圧に耐えて力強く反発する可能性も否定できない。そうなれば人民元の上昇速度も緩和されることになる。
丁副院長によると、人民元は来年も上昇を続けるとみられ、下落の予兆はまだない。もっとも為替レートの場合、長期予測の範囲となるのは6カ月から1年の期間。ファンダメンタル分析・テクニカル分析のいずれを使っても、1年以降のレートの動きを予測することは難しい。
単一為替レートになった1994年以前には、公定レートは1ドル5.7元、外貨調整レートは1ドル8.7元だった。当時の公定レートは人民元に対する過大な評価だったが、中国の生産性の向上はこの評価に見合う条件を作り出してきた。業界内には、人民元対ドルレートの一方的な上昇局面は1ドル5元台にもどってはじめて転換されるとの見方が強い。
■人民元の値上がり（１）各通貨に対する不均衡な上昇
人民元の為替レート改革から3年が過ぎ、人民元対ドルレートはすでに21％以上の上昇を記録した。五輪大会の終了から年末までの間は、人民元の対ドルレート上昇を適切にゆるめる政策が取られる見通しだ。だが業界関係者によると、人民元の値上がりは少なくともまだ1年以上は続くとみられ、値上がりがやむのは1ドル5元台に突入するあたりだという。「中国証券報」が伝えた。
人民元レートは為替改革からの3年間、各通貨に対する非均衡的な値上がりを続けてきた。人民元対ドルレート仲値は16日、1ドル6.8128元となり、改革前より21.48％上昇した。人民元対ドルレートの値上がりの大きな推進力となっているのはドルの下落だ。統計によると、ドル指数は人民元改革後、20％前後も下落した。香港ドルは米ドルにペッグされているため、人民元の対香港ドルレートも、対ドルレートとほぼ同じ21.76％の値上がりとなった。
一方、ドル以外の通貨に対する人民元の値上がり幅はずっと小さく、人民元の値下がりとなった通貨もある。16日の人民元対円レート仲値は100円6.5017元で、為替レート改革前から12.48％の値上がりとなった。同日の人民元対ユーロレート仲値は1ユーロ10.8375元で、改革前から7.81％の値下がりとなった。対ポンドレート仲値は1ポンド13.6566元で、人民元対ポンドレート仲値の公表が始まった06年8月1日から8.98％の値上がりとなった。対ドルレートはこの時期、17.03％の上昇を記録している。
人民元レートの不均衡な値上がりは、実効レートの変動と比べてもはっきりする。国際決済銀行のデータによると、08年6月の人民元名目実効レート指数は102.88で、3年前から9.74％の上昇となった。この数字は、同時期の人民元対ドルレートの値上がり幅20.66％をはるかに下回るものだ。
市場関係者によると、この不均衡な値上がりの原因となっているのは、人民元レートが仲値による決定方式を取っていること。人民元の対ドルレート仲値は、中国外貨取引センターが銀行間為替市場の各営業日の取引前に、相場の照会と一定の処理を経て導き出す。それに対し、人民元の対ユーロレートや対円レートの仲値は、当日の人民元の対ドルレート仲値と各通貨の午前9時の対ドルレートに基づき、一定の計算を通じて確定される。そのため、国際市場における米ドルの大幅下落は人民元の各主要通貨に対する非均衡な値上がりにつながる。ドルのユーロに対する下げ幅は為替レート改革以来、25％前後に達している。
■上海の投資家、米国不動産市場に進出？（２）
ある専門家の予測では、海外の中央銀行がここ2年間ほど保有する米国の社債（ファニーメイ、フレディマックを含む）が大幅に上昇し、時価総額は現在1兆ドルを超えている可能性がある。中国はそのうちの約半分を保有する。
あるアナリストによると、米国不動産・金融市場が大変な緊迫した局面にある現在、最もよい結論は、中国が他国とともに立ち上がり、米国を引っ張ることであるのは間違いない。低所得者向け（サブプライム）住宅ローンの焦げ付き問題発生以来、米国の不動産価格は下落の一途をたどっており、今となっては、不動産価格を安定させなければ基本的局面を変えることはできない。
さまざまな現象から、米国の不動産価格が下落し続ければ、ファニーメイとフレディマックの危機は終わらないことがわかる。
同アナリストは「今問題になっているのは、一般のローンであり、サブプライムローンではない。ファニーメイがだめになれば、銀行の貸し渋りが進み、米国人が家を買えないという状況がさらに深刻化する。中国人が現金で米国の不動産を購入するのは、確かによい考えだ」と話す。
■上海の投資家、米国不動産市場に進出？（１）
最近、上海の投資家が米国で不動産を購入しているとの噂が流れている。ある情報によると、現在、米国不動産市場は大暴落の時期を迎えており、20万～30万ドルほど出せば別荘が購入できる。かねてより投資の習慣をもつ上海人はこの機会を捉えて、米国不動産市場で安値買いを試みている。「国際金融報」が伝えた。
ウォール街のあるアナリストは「今年の米国市場は極めてひどい状況だ。連邦住宅抵当金庫（ファニーメイ）がだめだとしたら、グローバル金融市場はいうまでもない」と話す。このほど投資家のジョージ・ソロス氏も、ファニーメイと連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）が直面している危機は、現在の金融動乱の一幕に過ぎず、これで幕引きではないとの見方を示した。ファニーメイとフレディマックはいずれも、米国会が住宅ローン市場の資金流動を保障するために、法律に基づいて設立したもので、米国の住宅抵当市場に大きな影響力をもっている。
両社の株価は先週約45％暴落し、前年同期に比べて累計80％値下がりした。投資家の多くは、両社は大量の融資を受けて、増え続けるローンの未払いによる損失を補填しなければならないとしつつ、大量の融資が株式の価値を下げることを懸念する。あるアナリストの指摘によると、複数のウォール街投資銀行が両社が担保にする住宅抵当証券、および両社の債券を大量に保有しており、すでに損失を出している。
米財務省はこのほど両社の緊急支援策を打ち出し、米連邦準備理事会（FRB）は両社に対し窓口貸出制度の利用を認可。こうした措置を通じて市場の信頼を落ち着かせるのが狙いだ。
木曜日, 7月 17, 2008
明朝：历史在此转折
明朝：历史在此转折
明朝时期，也就是从公元1368年到1644年，无论是世界还是中国，历史都在此段时间内转折。
自炎黄三代五伯七雄而来，中华文明一直充满着朝气，一直走在世界的前沿。文化科技都在历朝历代中有飞跃式的进步。可到了明朝，这个封建制度开始逐渐崩溃的王朝，政治开始变得紧张，文化发展也开始变得被扼制。
朱元璋设立锦衣卫制度让文化和政治都开始受到皇权的严密监视，这种束缚使得无论是文化还是政治都发展缓慢。明朝的奸臣众多，宦官之祸甚于东汉，政治昏暗，平民大臣皆莫敢妄言。中国政治开始死气沉沉。
这个时期的文化，除了文学中小说有一些发展外，基本上没有什么进步。好像所有的科技与都在此止步，开始整理。这个时期出现了《永乐大典》、《本草纲目》等一些巨著，但却都是对前代的总结和稍加修改，真正称得上新东西的文化产物没有了。中国文化也开始衰落下来。
就在此时，外族开始入侵中土。一向奉行开放的中国也不得不闭关自守。好像郑和下西洋就是中国外交的一个接点。巨大的耗资却没有带来中外贸易的发展，而使得物阜民丰的明朝开始衰落。倭寇以及西方殖民开始影响中国，中国的外交也开始变得衰落。
在明朝的二百多年里，蒙古一直是朱明的隐患，于是明朝大修长城。可是却在抵御外族的同时又出现了平民的起义，内忧外患最终在此刻出现。明朝政治早已衰败不堪，军事也变得苍白无力，中国的文明开始陷入封建的极大束缚。
就在这二百多年，东西方世界开始转折。
以往封闭的欧洲开始了大航海时代，以往开放的东方诸国开始了闭关自守。日本开始了战国的乱世，中国也出现了明清的对峙。东方本土陷入战乱的时候，西方殖民者正一步步把势力伸向世界各地。
正当东方各国在不断加强封建专制的时候，西方的资本主义却开始让封建崩溃。东方的文化变得死气沉沉，而西方的文化却开始到处开花，向外伸展。明朝依然是万国朝奉得上国，可是却好像已经惨败不堪。
明朝时全国是大一统的，却经常出现战乱。朝廷中说真话的人越来越少，奸佞之徒却是皇帝的宠幸。这个王朝开始衰败，中华文明也开始在这个王朝中渐渐落后了。
明朝：历史在此转折。
明朝时期，也就是从公元1368年到1644年，无论是世界还是中国，历史都在此段时间内转折。
自炎黄三代五伯七雄而来，中华文明一直充满着朝气，一直走在世界的前沿。文化科技都在历朝历代中有飞跃式的进步。可到了明朝，这个封建制度开始逐渐崩溃的王朝，政治开始变得紧张，文化发展也开始变得被扼制。
朱元璋设立锦衣卫制度让文化和政治都开始受到皇权的严密监视，这种束缚使得无论是文化还是政治都发展缓慢。明朝的奸臣众多，宦官之祸甚于东汉，政治昏暗，平民大臣皆莫敢妄言。中国政治开始死气沉沉。
这个时期的文化，除了文学中小说有一些发展外，基本上没有什么进步。好像所有的科技与都在此止步，开始整理。这个时期出现了《永乐大典》、《本草纲目》等一些巨著，但却都是对前代的总结和稍加修改，真正称得上新东西的文化产物没有了。中国文化也开始衰落下来。
就在此时，外族开始入侵中土。一向奉行开放的中国也不得不闭关自守。好像郑和下西洋就是中国外交的一个接点。巨大的耗资却没有带来中外贸易的发展，而使得物阜民丰的明朝开始衰落。倭寇以及西方殖民开始影响中国，中国的外交也开始变得衰落。
在明朝的二百多年里，蒙古一直是朱明的隐患，于是明朝大修长城。可是却在抵御外族的同时又出现了平民的起义，内忧外患最终在此刻出现。明朝政治早已衰败不堪，军事也变得苍白无力，中国的文明开始陷入封建的极大束缚。
就在这二百多年，东西方世界开始转折。
以往封闭的欧洲开始了大航海时代，以往开放的东方诸国开始了闭关自守。日本开始了战国的乱世，中国也出现了明清的对峙。东方本土陷入战乱的时候，西方殖民者正一步步把势力伸向世界各地。
正当东方各国在不断加强封建专制的时候，西方的资本主义却开始让封建崩溃。东方的文化变得死气沉沉，而西方的文化却开始到处开花，向外伸展。明朝依然是万国朝奉得上国，可是却好像已经惨败不堪。
明朝时全国是大一统的，却经常出现战乱。朝廷中说真话的人越来越少，奸佞之徒却是皇帝的宠幸。这个王朝开始衰败，中华文明也开始在这个王朝中渐渐落后了。
明朝：历史在此转折。
清末中国到底弱在哪
清末中国到底弱在哪
从衰弱史中寻找中国持久复兴之道
重评清末中国实力
提起19世纪后半期的中国，人们普遍认为那时的中国是个弱国,因为当时的满清政府常吃败仗，并与列强签订了一系列不平等条约。
其实，这种判断标准并不太精确。弱国不一定都打败仗，而强国也不一定都打胜仗。当时中国的国力如何呢?美国著名学者保罗·肯尼迪在《大国的兴衰》和英国著名经济学家麦迪森在《世界经济千年史》、《中国经济的长远未来》等著作中，把中国与当时世界的第一强国英国、崛起大国美国和日本进行了GDP和军力的比较。
先来比较经济实力。按四个国家GDP占世界的比例，1870年，中国占17．3％，而日本、英国、美国仅分别为2．3％、9．1％、0．9％。到了1900年，中国的比例为11．0％。落后于美国的15．8％，但依然领先于日本的2．6％和英国的9．0％。从占世界制造业产量的相对份额来看，1860年中国与英国相当，分别占19．7％、19．9％，远高于美国(7．2％)和日本(2．6％)，1880年，英国制造业将中国落在后面，但中关的差距却并不明显。直到190()年，中国(6．2％)才落后于美国(23．6％)、英国(18.5％)，但依然高于日本(2．4％)。从GDP数据看，清末中国绝对是世界上的强国之一，虽然不能跟英国相比，但即使到了1900年，中国的经济实力也依然高居日本之上，是世界至少是亚洲强国之一。
再从军力上作对比。1890年，英国、羡国、日本的兵员总数分别为42万、3．9万、8．4万．而中国兵员则超过100万。在海军战舰吨位上，中国(7．8万吨)虽落后于英国(80万吨)、美国(12万吨)，但领先于日本的4 4万吨。可见，当时中国兵员规模世界数一数二。虽然中国军队的武器装备不能与英国军队相比，但通过进口和自制，也拥有不少先进的武器，如英国的马梯尼、法国的哈乞开司、德国的毛瑟枪和克鲁伯炮等，超过日本的军备。当时中国海军在亚洲地位，也是数一数二。1886年8月，北洋海军的两艘巨型铁甲舰访问日本长崎，令日_本人敬畏万分，以至于加紧发展海军。
由此可见，19世纪后半期的中国并’不是我们通常意义上的弱国，最多只是一个衰败中的强国。这对今天的启示在于，GDP、军力等被视为一个国家强弱的主要衡量标准，并不准确。那些数据只能部分反映一个国家静态的强弱状态，不能说明这个国家强弱的发展趋势。如果长期以GDP等标准看中国复兴，只能看到国家强盛与否的静止状态，却发现不了国家的发展趋势，更找不到让国家持续强大的奥秘。
缺乏国家持续发展的动力
要找到如何让中国持续复兴的奥秘，必须先知道19世纪后半期的中国到底差在哪里?这不仅仅是经济走下坡路的问题，而是支撑整个国家持续发展的动力出了很大问题。笔者认为，至少有以下几点：一、现代化教育的缺失。19世纪末英国教育大普及；日本建立学区，提出全民教育：而中国当时还是私塾为主，依然四书五经。教育没有跟上时代趋势，决定了中国国民素质不足以支撑清末中国持续强大。
二、国家没有控制国民经济命脉。英国全球扩张，不惜使用武力。日本也搞殖产兴业建立市场，并牢牢由国家主导整个国民经济命脉。而满清朝廷却几乎无所作为，发展工业基本是以军工为导向，结果到20世纪初国民经济几乎全部受列强控制。
三、没有保证政府良性运作的政治制度。英国是最早的资本主义国家，很早就以近代民主制度保障了其经济体制的有效运转。日本在明治维新后也革除了幕府统治的弊端，而清廷却死抱封建政体不放，甲午战争中暴露的问题多半与其有关，如官员腐败、海军不统一、事权分歧，等等。
四、没有融入国家体系，也没有把握时代脉搏和观念。17世纪，以主权为基础的国际体系兴起。1863年“国际法”译为《万国公法》一书介绍给中国官员时，“主权”这一核心思想却没有被中国人所接纳。当法国殖民者通过签约声称帮助越南“独立”时，清政府的官员还在坚持对越南的“宗主权”。《万国公法》1865年传入日本并经历广泛讨论后，日本主动与英国在1894年订立《通商航海条约》，基本实现自主权。观念的落后造成清政府一再面临国际危机，步步被动。最终，到20世纪初，中国从一个GDP强国变成一个公认的弱国。
衰弱史的现代启示
通过对中国19世纪末20世纪初的衰弱史的分析，我们可以得出一些现代启示：
首先，应该尽量减少甚至放弃以GDP、军力为核心的国力衡量标准，既要减少媒体对GDP的“宣传崇拜”，也要弱化中国各地政府考核中的“GDP指标”，以此，可以避免国民因GDP增长产生的“复兴将持续的幻象”。
其次，扎实地履行“十年树木、百年树人”理念。中国发展能否再高速持续30年，取决于有没有支撑高速发展的人才。以当前人才外流、教育功利化的诸多现象看，我们有理由对此表示担忧。
再次，反思当前中国经济命脉的国家控制率。有权威机构研究显示，中国28个主要行业，外资占多数资产控制权的占了21个，每个已经开放产业的前五名几乎都是由外资控制。当前没有一个发达国家的经济命脉呈现这种状态，也没有任何证据表明，一个行业被外资控制的国家能够永远保持强盛。
最后，需要花大力气进行当前时代背景和国际发展趋势的研究，进而发掘到底是怎样的政治制度、怎样的中国与世界关系，才有利于中国持续的复兴。毕竞，一个国家的持续强大，不在于这个国家能发现多少本身的优势，而在于这个国家能够看到未来面临着什么样的危机和挑战。
从衰弱史中寻找中国持久复兴之道
重评清末中国实力
提起19世纪后半期的中国，人们普遍认为那时的中国是个弱国,因为当时的满清政府常吃败仗，并与列强签订了一系列不平等条约。
其实，这种判断标准并不太精确。弱国不一定都打败仗，而强国也不一定都打胜仗。当时中国的国力如何呢?美国著名学者保罗·肯尼迪在《大国的兴衰》和英国著名经济学家麦迪森在《世界经济千年史》、《中国经济的长远未来》等著作中，把中国与当时世界的第一强国英国、崛起大国美国和日本进行了GDP和军力的比较。
先来比较经济实力。按四个国家GDP占世界的比例，1870年，中国占17．3％，而日本、英国、美国仅分别为2．3％、9．1％、0．9％。到了1900年，中国的比例为11．0％。落后于美国的15．8％，但依然领先于日本的2．6％和英国的9．0％。从占世界制造业产量的相对份额来看，1860年中国与英国相当，分别占19．7％、19．9％，远高于美国(7．2％)和日本(2．6％)，1880年，英国制造业将中国落在后面，但中关的差距却并不明显。直到190()年，中国(6．2％)才落后于美国(23．6％)、英国(18.5％)，但依然高于日本(2．4％)。从GDP数据看，清末中国绝对是世界上的强国之一，虽然不能跟英国相比，但即使到了1900年，中国的经济实力也依然高居日本之上，是世界至少是亚洲强国之一。
再从军力上作对比。1890年，英国、羡国、日本的兵员总数分别为42万、3．9万、8．4万．而中国兵员则超过100万。在海军战舰吨位上，中国(7．8万吨)虽落后于英国(80万吨)、美国(12万吨)，但领先于日本的4 4万吨。可见，当时中国兵员规模世界数一数二。虽然中国军队的武器装备不能与英国军队相比，但通过进口和自制，也拥有不少先进的武器，如英国的马梯尼、法国的哈乞开司、德国的毛瑟枪和克鲁伯炮等，超过日本的军备。当时中国海军在亚洲地位，也是数一数二。1886年8月，北洋海军的两艘巨型铁甲舰访问日本长崎，令日_本人敬畏万分，以至于加紧发展海军。
由此可见，19世纪后半期的中国并’不是我们通常意义上的弱国，最多只是一个衰败中的强国。这对今天的启示在于，GDP、军力等被视为一个国家强弱的主要衡量标准，并不准确。那些数据只能部分反映一个国家静态的强弱状态，不能说明这个国家强弱的发展趋势。如果长期以GDP等标准看中国复兴，只能看到国家强盛与否的静止状态，却发现不了国家的发展趋势，更找不到让国家持续强大的奥秘。
缺乏国家持续发展的动力
要找到如何让中国持续复兴的奥秘，必须先知道19世纪后半期的中国到底差在哪里?这不仅仅是经济走下坡路的问题，而是支撑整个国家持续发展的动力出了很大问题。笔者认为，至少有以下几点：一、现代化教育的缺失。19世纪末英国教育大普及；日本建立学区，提出全民教育：而中国当时还是私塾为主，依然四书五经。教育没有跟上时代趋势，决定了中国国民素质不足以支撑清末中国持续强大。
二、国家没有控制国民经济命脉。英国全球扩张，不惜使用武力。日本也搞殖产兴业建立市场，并牢牢由国家主导整个国民经济命脉。而满清朝廷却几乎无所作为，发展工业基本是以军工为导向，结果到20世纪初国民经济几乎全部受列强控制。
三、没有保证政府良性运作的政治制度。英国是最早的资本主义国家，很早就以近代民主制度保障了其经济体制的有效运转。日本在明治维新后也革除了幕府统治的弊端，而清廷却死抱封建政体不放，甲午战争中暴露的问题多半与其有关，如官员腐败、海军不统一、事权分歧，等等。
四、没有融入国家体系，也没有把握时代脉搏和观念。17世纪，以主权为基础的国际体系兴起。1863年“国际法”译为《万国公法》一书介绍给中国官员时，“主权”这一核心思想却没有被中国人所接纳。当法国殖民者通过签约声称帮助越南“独立”时，清政府的官员还在坚持对越南的“宗主权”。《万国公法》1865年传入日本并经历广泛讨论后，日本主动与英国在1894年订立《通商航海条约》，基本实现自主权。观念的落后造成清政府一再面临国际危机，步步被动。最终，到20世纪初，中国从一个GDP强国变成一个公认的弱国。
衰弱史的现代启示
通过对中国19世纪末20世纪初的衰弱史的分析，我们可以得出一些现代启示：
首先，应该尽量减少甚至放弃以GDP、军力为核心的国力衡量标准，既要减少媒体对GDP的“宣传崇拜”，也要弱化中国各地政府考核中的“GDP指标”，以此，可以避免国民因GDP增长产生的“复兴将持续的幻象”。
其次，扎实地履行“十年树木、百年树人”理念。中国发展能否再高速持续30年，取决于有没有支撑高速发展的人才。以当前人才外流、教育功利化的诸多现象看，我们有理由对此表示担忧。
再次，反思当前中国经济命脉的国家控制率。有权威机构研究显示，中国28个主要行业，外资占多数资产控制权的占了21个，每个已经开放产业的前五名几乎都是由外资控制。当前没有一个发达国家的经济命脉呈现这种状态，也没有任何证据表明，一个行业被外资控制的国家能够永远保持强盛。
最后，需要花大力气进行当前时代背景和国际发展趋势的研究，进而发掘到底是怎样的政治制度、怎样的中国与世界关系，才有利于中国持续的复兴。毕竞，一个国家的持续强大，不在于这个国家能发现多少本身的优势，而在于这个国家能够看到未来面临着什么样的危机和挑战。
最高人民法院印发《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的通知
最高人民法院印发《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的通知
（１９９１年８月１３日 法（民）＜１９９１＞２１号）
全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：
现将《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》发给你们，请认真执行。在执行中注意总结经验，有何意见和问题，请及时报告我院。
附件： 关于人民法院审理借贷案件的若干意见
（１９９１年７月２日最高人民法院审判委员会第５０２次会议讨论通过）
人民法院审理借贷案件，应按照自愿、互利、公平、合法的原则，保护债权人和债务人的合法权益，限制高利率。根据审判实践经验，现提出以下意见，供审理此类案件时参照执行。
１．公民之间的借贷纠纷，公民与法人之间的借贷纠纷以及公民与其他组织之间的借贷纠纷，应作为借贷案件受理。
２．因借贷外币、台币和国库券等有价证券发生纠纷诉讼到法院的，应按借贷案件受理。
３．对于借贷关系明确，债权人申请支付令的，人民法院应按照民事诉讼法关于督促程序的有关规定审查受理。
４．人民法院审查借贷案件的起诉时，根据民事诉讼法第１０８条的规定，应要求原告提供书面借据；无书面借据的，应提供必要的事实根据。对于不具备上述条件的起诉，裁定不予受理。
５．债权人起诉时，债务人下落不明的，由债务人原住所地或其财产所在地法院管辖。法院应要求债权人提供证明借贷关系存在的证据，受理后公告传唤债务人应诉。公告期限届满，债务人仍不应诉，借贷关系明确的，经审理后可缺席判决；借贷关系无法查明的，裁定中止诉讼。
在审理中债务人出走，下落不明，借贷关系明确的，可以缺席判决；事实难以查清的，裁定中止诉讼。
６．民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
７．出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。
８．借贷双方对有无约定利率发生争议，又不能证明的，可参照银行同类贷款利率计息。
借贷双方对约定的利率发生争议，又不能证明的，可参照本意见第６条规定计息。
９．公民之间的定期无息借贷，出借人要求借款人偿付逾期利息，或者不定期无息贷款经催告不还；出借人要求偿付催告后利息的，可参照银行同类贷款的利率计息。
１０．一方以欺诈、胁迫等手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所形成的借贷关系，应认定为无效。借贷关系无效由债权人的行为引起的，只返还本金；借贷关系无效由债务人的行为引起的，除返还本金外，还应参照银行同类贷款利率给付利息。
１１．出借人明知借款人是为了进行非法活动而借款的，其借贷关系不予保护。对双方的违法借贷行为，可按照民法通则第１３４条第３款及《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》（试行））第１６３条、第１６４条的规定予以制裁。
１２．公民之间因借贷外币、台币发生纠纷，出借人要求以同类货币偿还的，可以准许。借款人确无同类货币的，可参照偿还时当地外汇调剂价折合人民币偿还。出借人要求偿付利息的，可参照偿还时中国银行外币储蓄利率计息。
借贷外汇券发生的纠纷，参照以上原则处理。
１３．在借贷关系中，仅起联系、介绍作用的人，不承担保证责任。对债务的履行确有保证意思表示的，应认定为保证人，承担保证责任。
１４．行为人以借款人的名义出具借据代其借款，借款人不承认，行为人又不能证明的，由行为人承担民事责任。
１５．合伙经营期间，个人以合伙组织的名义借款，用于合伙经营的，由合伙人共同偿还；借款人不能证明借款用于合伙经营的，由借款人偿还。
１６．有保证人的借贷债务到期后，债务人有清偿能力的，由债务人承担责任；债务人无能力清偿、无法清偿或者债务人下落不明的，由保证人承担连带责任。
借期届满，债务人未偿还欠款，借、贷双方未征求保证人同意而重新对偿还期限或利率达成协议的，保证人不再承担保证责任。
无保证人的借贷纠纷，债务人申请追加新的保证人参加诉讼，法院不应准许。
对保证责任有争议的，按照《意见》（试行）第１０８条、１０９条、１１０条的规定处理。
１７．审理借贷案件时，对于因借贷关系产生的正当的抵押关系应予保护。如发生纠纷，分别按照民法通则第８９条第２项以及《意见》（试行）第１１２条、１１３条、１１４条、１１５条、１１６条的规定处理。
１８．对债务人有可能转移、变卖、隐匿与案件有关的财产的，法院可根据当事人申请或依职权采取查封、扣押、冻结、责令提供担保等财产保全措施。被保全的财物为生产资料的，应责令申请人提供担保。财产保全应根据被保全财产的性质采用妥善的方式，尽可能减少对生产、生活的影响，避免造成财产损失。
１９．对债务人一次偿付有困难的借贷案件，法院可以判决或调解分期偿付。根据当事人的给付能力，确定每次给付的数额。
２０．执行程序中，双方当事人协商以债务人劳务或其他方式清偿债务，不违反法律规定，不损害社会利益和他人利益的，应予准许，并将执行和解协议记录在案。
２１．被执行人无钱还债，要求以其他财物抵偿债务，申请执行人同意的，应予准许。双方可以协议作价或请有关部门合理作价，按判决数额将相应部分财物交付申请执行人。
被执行人无钱还债，要求以债券、股票等有价证券抵偿债务，申请执行人同意的，应予准许；要求以其他债权抵偿债务的，须经申请执行人同意并通知执行人的债务人，办理相应的债权转移手续。
２２．被执行人有可能转移、变卖、隐匿被执行财产的，应及时采取执行措施。被执行人抗拒执行构成妨害民事诉讼的，按照民事诉讼法第１０２条、第２２７条的规定处理。
（１９９１年８月１３日 法（民）＜１９９１＞２１号）
全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：
现将《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》发给你们，请认真执行。在执行中注意总结经验，有何意见和问题，请及时报告我院。
附件： 关于人民法院审理借贷案件的若干意见
（１９９１年７月２日最高人民法院审判委员会第５０２次会议讨论通过）
人民法院审理借贷案件，应按照自愿、互利、公平、合法的原则，保护债权人和债务人的合法权益，限制高利率。根据审判实践经验，现提出以下意见，供审理此类案件时参照执行。
１．公民之间的借贷纠纷，公民与法人之间的借贷纠纷以及公民与其他组织之间的借贷纠纷，应作为借贷案件受理。
２．因借贷外币、台币和国库券等有价证券发生纠纷诉讼到法院的，应按借贷案件受理。
３．对于借贷关系明确，债权人申请支付令的，人民法院应按照民事诉讼法关于督促程序的有关规定审查受理。
４．人民法院审查借贷案件的起诉时，根据民事诉讼法第１０８条的规定，应要求原告提供书面借据；无书面借据的，应提供必要的事实根据。对于不具备上述条件的起诉，裁定不予受理。
５．债权人起诉时，债务人下落不明的，由债务人原住所地或其财产所在地法院管辖。法院应要求债权人提供证明借贷关系存在的证据，受理后公告传唤债务人应诉。公告期限届满，债务人仍不应诉，借贷关系明确的，经审理后可缺席判决；借贷关系无法查明的，裁定中止诉讼。
在审理中债务人出走，下落不明，借贷关系明确的，可以缺席判决；事实难以查清的，裁定中止诉讼。
６．民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
７．出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。
８．借贷双方对有无约定利率发生争议，又不能证明的，可参照银行同类贷款利率计息。
借贷双方对约定的利率发生争议，又不能证明的，可参照本意见第６条规定计息。
９．公民之间的定期无息借贷，出借人要求借款人偿付逾期利息，或者不定期无息贷款经催告不还；出借人要求偿付催告后利息的，可参照银行同类贷款的利率计息。
１０．一方以欺诈、胁迫等手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所形成的借贷关系，应认定为无效。借贷关系无效由债权人的行为引起的，只返还本金；借贷关系无效由债务人的行为引起的，除返还本金外，还应参照银行同类贷款利率给付利息。
１１．出借人明知借款人是为了进行非法活动而借款的，其借贷关系不予保护。对双方的违法借贷行为，可按照民法通则第１３４条第３款及《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》（试行））第１６３条、第１６４条的规定予以制裁。
１２．公民之间因借贷外币、台币发生纠纷，出借人要求以同类货币偿还的，可以准许。借款人确无同类货币的，可参照偿还时当地外汇调剂价折合人民币偿还。出借人要求偿付利息的，可参照偿还时中国银行外币储蓄利率计息。
借贷外汇券发生的纠纷，参照以上原则处理。
１３．在借贷关系中，仅起联系、介绍作用的人，不承担保证责任。对债务的履行确有保证意思表示的，应认定为保证人，承担保证责任。
１４．行为人以借款人的名义出具借据代其借款，借款人不承认，行为人又不能证明的，由行为人承担民事责任。
１５．合伙经营期间，个人以合伙组织的名义借款，用于合伙经营的，由合伙人共同偿还；借款人不能证明借款用于合伙经营的，由借款人偿还。
１６．有保证人的借贷债务到期后，债务人有清偿能力的，由债务人承担责任；债务人无能力清偿、无法清偿或者债务人下落不明的，由保证人承担连带责任。
借期届满，债务人未偿还欠款，借、贷双方未征求保证人同意而重新对偿还期限或利率达成协议的，保证人不再承担保证责任。
无保证人的借贷纠纷，债务人申请追加新的保证人参加诉讼，法院不应准许。
对保证责任有争议的，按照《意见》（试行）第１０８条、１０９条、１１０条的规定处理。
１７．审理借贷案件时，对于因借贷关系产生的正当的抵押关系应予保护。如发生纠纷，分别按照民法通则第８９条第２项以及《意见》（试行）第１１２条、１１３条、１１４条、１１５条、１１６条的规定处理。
１８．对债务人有可能转移、变卖、隐匿与案件有关的财产的，法院可根据当事人申请或依职权采取查封、扣押、冻结、责令提供担保等财产保全措施。被保全的财物为生产资料的，应责令申请人提供担保。财产保全应根据被保全财产的性质采用妥善的方式，尽可能减少对生产、生活的影响，避免造成财产损失。
１９．对债务人一次偿付有困难的借贷案件，法院可以判决或调解分期偿付。根据当事人的给付能力，确定每次给付的数额。
２０．执行程序中，双方当事人协商以债务人劳务或其他方式清偿债务，不违反法律规定，不损害社会利益和他人利益的，应予准许，并将执行和解协议记录在案。
２１．被执行人无钱还债，要求以其他财物抵偿债务，申请执行人同意的，应予准许。双方可以协议作价或请有关部门合理作价，按判决数额将相应部分财物交付申请执行人。
被执行人无钱还债，要求以债券、股票等有价证券抵偿债务，申请执行人同意的，应予准许；要求以其他债权抵偿债务的，须经申请执行人同意并通知执行人的债务人，办理相应的债权转移手续。
２２．被执行人有可能转移、变卖、隐匿被执行财产的，应及时采取执行措施。被执行人抗拒执行构成妨害民事诉讼的，按照民事诉讼法第１０２条、第２２７条的规定处理。
人民元の対ドルレート、4取引日連続で高値更新
■人民元の対ドルレート、4取引日連続で高値更新
中国外貨取引センターのデータによると、15日の人民元の対ドルレート仲値は1ドル＝6.8230元となり、為替レート改革以来の最高レートを4取引日連続で更新した。今年年初から55回目のレート更新となった。新華社のウェブサイト「新華網」が伝えた。
中国人民銀行（中央銀行）は中国外貨取引センターを通じ、15日の銀行間外貨市場における各外貨に対する人民元のレート仲値を、▽1ドル6.8230元▽1ユーロ10.8537元▽100円6.4328元▽1香港ドル0.87453元▽1ポンド13.6132元――と発表した。
米国の住宅金融大手のファニーメイとフレディマックの経営状況への懸念から、14日の国際為替市場では、ドルがわずかに反発後、再び下落した。人民元の対ドルレートはこれを受け、4取引日連続の最高レート更新となった。
■台湾行政当局、台湾企業の大陸部投資を規制緩和へ
台湾行政当局の責任者・劉兆玄氏が15日明らかにしたところによると、17日に関連の会議による審議・可決が完了すれば、台湾企業が大陸部への投資を行う場合に企業総資産の40％までとされていた上限の規制が緩和される。同局経済主管部門の責任者によると、規制緩和後、一般の台湾企業の対大陸部投資の上限が総資産の60％に引き上げられ、営業本部を台湾に置く企業についてはすべての規制が撤廃される。新華社のウェブサイト「新華網」が伝えた。
同局経済主管部門のおおまかな算定によると、今回の緩和措置により上場する台湾企業約160社が恩恵を受け、営業本部を台湾に置く企業599社もより徹底的に開放が進められることになる。同部門の責任者は「関連政策の緩和後、台湾経済が一層好転するだろうと、みな信じている」と話す。
台湾当局が定めた台湾企業の対大陸部投資の規制に関する現行規定は次の通り。総資産または連結総資産が50億台湾ドル（約172億円）以下の企業は、投資の上限を総資産の40％または8千万台湾ドル（約2億7500万円）とする。50億台湾ドル以上100億台湾ドル（約344億円）以下の企業は総資産の30％、100億台湾ドル以上の企業は総資産の20％を投資上限とする。政策緩和後は、企業の規模による上限の区別は設けない。
台湾工業総会の陳武雄理事長は、こうした緩和政策を高く評価する。陳理事長によると、対大陸部投資の上限をひとたび緩和すれば、台湾企業の台湾内での投資も継続的に増加し、増加額は対大陸部投資資金を上回ると予想される。同会の何語常務理事は「関連政策の緩和は台湾企業の資金の世界的な流動にプラスになり、台湾にとってもプラスになる」と話す。
■台湾、大陸金融機関の株式投資受け入れへ
台湾の金融機関・台湾金控公司の張秀蓮・臨時董事長（会長）代行はこのほど、可決された関連条例に基づき、同社の株式の20％を外部資本の株式と交換する予定であることを明らかにした。台湾「行政院財政部」の責任者によると、台湾金控を含む関連の金融機関は今後、大陸部金融機関の株式投資を受け入れる方針という。新華社のウェブサイト「新華網」が伝えた。
台湾金控は世界の銀行上位1千行に入る銀行を合併買収（M&A）対象として求めている。同公司は今年初めに「台湾銀行」や土地銀行などが株式転換方式で共同設立したもので、資本金は総額5兆台湾ドル（約17兆円）。資産総額、台湾金融機関に占める預金・貸付金の割合など、さまざまな数字で台湾のトップレベルにある企業だ。
台湾の市場は小さく、銀行間の競争も激しく、中核的な指標である総資産利益率（ROA）はわずか0.7％で、国際基準を下回っている。台湾大学財務金融学部の劉憶・兼任教授は「台湾銀行業は新たな市場と発展の方向性を模索しなくてはならない。再編やM&Aは重要かつ実現可能なルートで、大陸部資金を含む海外資金に株式を開放することは、競争力の強化につながる」と話す。
■広東省、中国特許賞受賞企業を再表彰
広東省は14日、第10回中国特許賞を受賞した企業に対し表彰行い、「中国特許金賞」を受賞した2企業にそれぞれ100万元、「中国特許優秀賞」を受賞した19企業に、それぞれ50万元の褒賞金を贈呈した。
第10回中国特許賞選考活動において、広東省華為技術有限公司の「ネットワーク接続設備におけるPPPoAからPPPoEへの変換方法」、広東志成冠軍電子実業有限公司の「大容量非断続電源」の特許2件が、国家知識産権局、および世界知的所有権機関（WIPO）より中国特許金賞を、19件の発明特許・実用新型特許が国家知識産権局より中国特許優秀賞を受賞している。
中国外貨取引センターのデータによると、15日の人民元の対ドルレート仲値は1ドル＝6.8230元となり、為替レート改革以来の最高レートを4取引日連続で更新した。今年年初から55回目のレート更新となった。新華社のウェブサイト「新華網」が伝えた。
中国人民銀行（中央銀行）は中国外貨取引センターを通じ、15日の銀行間外貨市場における各外貨に対する人民元のレート仲値を、▽1ドル6.8230元▽1ユーロ10.8537元▽100円6.4328元▽1香港ドル0.87453元▽1ポンド13.6132元――と発表した。
米国の住宅金融大手のファニーメイとフレディマックの経営状況への懸念から、14日の国際為替市場では、ドルがわずかに反発後、再び下落した。人民元の対ドルレートはこれを受け、4取引日連続の最高レート更新となった。
■台湾行政当局、台湾企業の大陸部投資を規制緩和へ
台湾行政当局の責任者・劉兆玄氏が15日明らかにしたところによると、17日に関連の会議による審議・可決が完了すれば、台湾企業が大陸部への投資を行う場合に企業総資産の40％までとされていた上限の規制が緩和される。同局経済主管部門の責任者によると、規制緩和後、一般の台湾企業の対大陸部投資の上限が総資産の60％に引き上げられ、営業本部を台湾に置く企業についてはすべての規制が撤廃される。新華社のウェブサイト「新華網」が伝えた。
同局経済主管部門のおおまかな算定によると、今回の緩和措置により上場する台湾企業約160社が恩恵を受け、営業本部を台湾に置く企業599社もより徹底的に開放が進められることになる。同部門の責任者は「関連政策の緩和後、台湾経済が一層好転するだろうと、みな信じている」と話す。
台湾当局が定めた台湾企業の対大陸部投資の規制に関する現行規定は次の通り。総資産または連結総資産が50億台湾ドル（約172億円）以下の企業は、投資の上限を総資産の40％または8千万台湾ドル（約2億7500万円）とする。50億台湾ドル以上100億台湾ドル（約344億円）以下の企業は総資産の30％、100億台湾ドル以上の企業は総資産の20％を投資上限とする。政策緩和後は、企業の規模による上限の区別は設けない。
台湾工業総会の陳武雄理事長は、こうした緩和政策を高く評価する。陳理事長によると、対大陸部投資の上限をひとたび緩和すれば、台湾企業の台湾内での投資も継続的に増加し、増加額は対大陸部投資資金を上回ると予想される。同会の何語常務理事は「関連政策の緩和は台湾企業の資金の世界的な流動にプラスになり、台湾にとってもプラスになる」と話す。
■台湾、大陸金融機関の株式投資受け入れへ
台湾の金融機関・台湾金控公司の張秀蓮・臨時董事長（会長）代行はこのほど、可決された関連条例に基づき、同社の株式の20％を外部資本の株式と交換する予定であることを明らかにした。台湾「行政院財政部」の責任者によると、台湾金控を含む関連の金融機関は今後、大陸部金融機関の株式投資を受け入れる方針という。新華社のウェブサイト「新華網」が伝えた。
台湾金控は世界の銀行上位1千行に入る銀行を合併買収（M&A）対象として求めている。同公司は今年初めに「台湾銀行」や土地銀行などが株式転換方式で共同設立したもので、資本金は総額5兆台湾ドル（約17兆円）。資産総額、台湾金融機関に占める預金・貸付金の割合など、さまざまな数字で台湾のトップレベルにある企業だ。
台湾の市場は小さく、銀行間の競争も激しく、中核的な指標である総資産利益率（ROA）はわずか0.7％で、国際基準を下回っている。台湾大学財務金融学部の劉憶・兼任教授は「台湾銀行業は新たな市場と発展の方向性を模索しなくてはならない。再編やM&Aは重要かつ実現可能なルートで、大陸部資金を含む海外資金に株式を開放することは、競争力の強化につながる」と話す。
■広東省、中国特許賞受賞企業を再表彰
広東省は14日、第10回中国特許賞を受賞した企業に対し表彰行い、「中国特許金賞」を受賞した2企業にそれぞれ100万元、「中国特許優秀賞」を受賞した19企業に、それぞれ50万元の褒賞金を贈呈した。
第10回中国特許賞選考活動において、広東省華為技術有限公司の「ネットワーク接続設備におけるPPPoAからPPPoEへの変換方法」、広東志成冠軍電子実業有限公司の「大容量非断続電源」の特許2件が、国家知識産権局、および世界知的所有権機関（WIPO）より中国特許金賞を、19件の発明特許・実用新型特許が国家知識産権局より中国特許優秀賞を受賞している。
火曜日, 7月 15, 2008
中国造船業、世界3位に躍進
■国有穀物企業の在庫、現物・帳簿が一致
国の関連部門が全国の国有穀物企業を対象に行った在庫状況調査により、中央政府・地方政府の備蓄穀物およびその他の政策的備蓄穀物は、現物と帳簿とがほぼ一致したことが明らかになった。地方の備蓄穀物の現物は帳簿より0.76％少なく、最低買い取り価格のものや中央の臨時備蓄などの政策的備蓄穀物の現物は帳簿より1.97％少なかったが、いずれも誤差の許容範囲内だ。これらの備蓄穀物が全国の備蓄穀物全体に占める割合は約80％で、2006年以降に買い上げられた新しい穀物が73％に上る。国有穀物企業が市場原理に基づいて自主的に販売する商品穀物は誤差が大きく、現物が帳簿より5.89％少なかった。主な原因として、一部の企業は管理の規範化が不十分で、穀物を出荷販売した場合に帳簿にすぐ反映されないといったことが挙げられる。「中国経済時報」が伝えた。
■中国造船業、世界3位に躍進
2007年末現在、中国の船舶生産量が世界に占めるシェアは23％に達し、世界3位だった。造船の新規受注量は9800万トンを超えて世界トップに、受注総量は1億5800万トンを超えて世界2位になった。現在、世界造船企業上位10社のうち3社を中国企業が占め、上位50社には15社が名を連ねる。「中国経済時報」が伝えた。 中国では現在、40万～50万トンクラスの超大型鉱砂船（VLOC）の研究開発が進められており、30万トンクラスの超大型タンカーはすでに完成し、コンテナ船分野では3タイプの1万TEU（20フィート標準コンテナ）クラスの超大型コンテナ船の設計が完了している。いずれの船舶も世界の同種船舶の中で先端レベルをいくものとなっている。 2007年末現在、中国の船舶生産量が世界に占めるシェアは23％に達し、世界3位だった。造船の新規受注量は9800万トンを超えて世界トップに、受注総量は1億5800万トンを超えて世界2位になった。現在、世界造船企業上位10社のうち3社を中国企業が占め、上位50社には15社が名を連ねる。「中国経済時報」が伝えた。 中国では現在、40万～50万トンクラスの超大型鉱砂船（VLOC）の研究開発が進められており、30万トンクラスの超大型タンカーはすでに完成し、コンテナ船分野では3タイプの1万TEU（20フィート標準コンテナ）クラスの超大型コンテナ船の設計が完了している。いずれの船舶も世界の同種船舶の中で先端レベルをいくものとなっている。
■08年上半期の経済キーワード（１０）塩漬け株
中国の株式市場は今年上半期、昨年10月からの大きな変動を続けた。A株市場の株価はほぼ半減し、世界で最も不調な市場の1つとなった。90％以上の投資家が損失を出し、3分の2以上の流通株株主の損失は株式市場全体の下落幅を上回った。資産を増やそうと株式市場に参入した中国の投資家の多くは、相場の下落で購入した株券を売るに売れないという苦しい状況に追い込まれた。 上海総合指数は今年上半期、年初の5265ポイントから6月30日の2736ポイントにまで下落した。半年の間に2529ポイント下がり、下落幅は48％に達した。深セン成分指数の下落幅も47％に達した。A株市場の時価から半年のうちに蒸発した資金は約14兆8000億元に達した。中国の昨年のGDPが約24兆6600億元だったことを考えると、GDPの実に6割ほどが消失した計算となる。 調査によると、昨年に市場参加した投資家を含めて、9割近くの投資家の株式が塩漬け状態となった。機関投資家も個人投資家も状況は同様で、9割以上の投資家が損失を出した。株式指数が下落しつづけたことで、A株市場の時価は下がり、株価収益率も低下した。深セン市場と上海市上の時価総額は現在、昨年末の約32兆元から17兆8千万元にまで下落している。 一部の評論家は、株式市場の不調を、米サブプライム危機と石油価格の上昇によるものとしている。別の専門家によると、株価下落の導火線となったのは中国平安保険や上海浦東開発銀行の多額の融資で、促進剤となったのは非流通株の解禁だ。これらの要素が市場の需給関係のバランスを崩し、株価指数の変動につながったという。さらに重要なのは、監督管理部門の関係者が指摘するように、市場が自信を失っていることだ。 中国の大型証券会社の多くは、下半期の投資戦略レポートで、下半期の状況に楽観的でない見方を示している。今後の相場にそれほど悲観的でない証券会社も株価反発の時期は年末からとの予想を立てている。
■08年上半期の経済キーワード（９）預金準備率中国人民銀行（中央銀行）は今年上半期、5回にわたる預金準備率の引き上げを行った。中国の金融機関の預金準備率は現在、17.5％という高い水準になっている。 中国社会科学院金融所の専門家である彭興韻氏は、「（預金準備率の度重なる引き上げは）中国の外貨準備高の急速な増加による流動性圧力がまだ弱まっていないことを示すものだ。また中国経済がマクロ的には依然として過熱の圧力に直面しているということを表すものでもある。地震災害は金融政策の引き締め傾向を変更する要因とはならない」と分析する。 今年1～4月、貿易黒字は減少したものの、外貨準備高とそれに相応する人民元流通量の増加は昨年同期より加速した。海外流動資金の流入がベースマネーの拡大に与える圧力は依然として大きい。投資需要はここ最近で弱まったものの、今後再び高まる可能性は大きい。国内のローン需要は依然として高く、震災復興もローン需要をさらに高めるとみられる。経済の過熱への圧力はこれからも無視できない。 6回の利上げと10回の預金準備率引き上げが行われた昨年と比べると、今年上半期のマクロ調整はずっと穏やかとなっている。予期されていた利上げは上半期中には行われず、預金準備金率引き上げが5回にわたって行われた。中央銀行は今年、利上げに慎重な態度を取り、ほぼ毎月の準備金引き上げで調整を行ってきた。国家情報センターの専門家である張永軍氏は、「商業銀行の預金が急速に増加しており、比較的ゆるい資金供給が行われている現状に対しては、中央銀行が流動性を収縮させる手を打つことが必要だ」と指摘している。
国の関連部門が全国の国有穀物企業を対象に行った在庫状況調査により、中央政府・地方政府の備蓄穀物およびその他の政策的備蓄穀物は、現物と帳簿とがほぼ一致したことが明らかになった。地方の備蓄穀物の現物は帳簿より0.76％少なく、最低買い取り価格のものや中央の臨時備蓄などの政策的備蓄穀物の現物は帳簿より1.97％少なかったが、いずれも誤差の許容範囲内だ。これらの備蓄穀物が全国の備蓄穀物全体に占める割合は約80％で、2006年以降に買い上げられた新しい穀物が73％に上る。国有穀物企業が市場原理に基づいて自主的に販売する商品穀物は誤差が大きく、現物が帳簿より5.89％少なかった。主な原因として、一部の企業は管理の規範化が不十分で、穀物を出荷販売した場合に帳簿にすぐ反映されないといったことが挙げられる。「中国経済時報」が伝えた。
■中国造船業、世界3位に躍進
2007年末現在、中国の船舶生産量が世界に占めるシェアは23％に達し、世界3位だった。造船の新規受注量は9800万トンを超えて世界トップに、受注総量は1億5800万トンを超えて世界2位になった。現在、世界造船企業上位10社のうち3社を中国企業が占め、上位50社には15社が名を連ねる。「中国経済時報」が伝えた。 中国では現在、40万～50万トンクラスの超大型鉱砂船（VLOC）の研究開発が進められており、30万トンクラスの超大型タンカーはすでに完成し、コンテナ船分野では3タイプの1万TEU（20フィート標準コンテナ）クラスの超大型コンテナ船の設計が完了している。いずれの船舶も世界の同種船舶の中で先端レベルをいくものとなっている。 2007年末現在、中国の船舶生産量が世界に占めるシェアは23％に達し、世界3位だった。造船の新規受注量は9800万トンを超えて世界トップに、受注総量は1億5800万トンを超えて世界2位になった。現在、世界造船企業上位10社のうち3社を中国企業が占め、上位50社には15社が名を連ねる。「中国経済時報」が伝えた。 中国では現在、40万～50万トンクラスの超大型鉱砂船（VLOC）の研究開発が進められており、30万トンクラスの超大型タンカーはすでに完成し、コンテナ船分野では3タイプの1万TEU（20フィート標準コンテナ）クラスの超大型コンテナ船の設計が完了している。いずれの船舶も世界の同種船舶の中で先端レベルをいくものとなっている。
■08年上半期の経済キーワード（１０）塩漬け株
中国の株式市場は今年上半期、昨年10月からの大きな変動を続けた。A株市場の株価はほぼ半減し、世界で最も不調な市場の1つとなった。90％以上の投資家が損失を出し、3分の2以上の流通株株主の損失は株式市場全体の下落幅を上回った。資産を増やそうと株式市場に参入した中国の投資家の多くは、相場の下落で購入した株券を売るに売れないという苦しい状況に追い込まれた。 上海総合指数は今年上半期、年初の5265ポイントから6月30日の2736ポイントにまで下落した。半年の間に2529ポイント下がり、下落幅は48％に達した。深セン成分指数の下落幅も47％に達した。A株市場の時価から半年のうちに蒸発した資金は約14兆8000億元に達した。中国の昨年のGDPが約24兆6600億元だったことを考えると、GDPの実に6割ほどが消失した計算となる。 調査によると、昨年に市場参加した投資家を含めて、9割近くの投資家の株式が塩漬け状態となった。機関投資家も個人投資家も状況は同様で、9割以上の投資家が損失を出した。株式指数が下落しつづけたことで、A株市場の時価は下がり、株価収益率も低下した。深セン市場と上海市上の時価総額は現在、昨年末の約32兆元から17兆8千万元にまで下落している。 一部の評論家は、株式市場の不調を、米サブプライム危機と石油価格の上昇によるものとしている。別の専門家によると、株価下落の導火線となったのは中国平安保険や上海浦東開発銀行の多額の融資で、促進剤となったのは非流通株の解禁だ。これらの要素が市場の需給関係のバランスを崩し、株価指数の変動につながったという。さらに重要なのは、監督管理部門の関係者が指摘するように、市場が自信を失っていることだ。 中国の大型証券会社の多くは、下半期の投資戦略レポートで、下半期の状況に楽観的でない見方を示している。今後の相場にそれほど悲観的でない証券会社も株価反発の時期は年末からとの予想を立てている。
■08年上半期の経済キーワード（９）預金準備率中国人民銀行（中央銀行）は今年上半期、5回にわたる預金準備率の引き上げを行った。中国の金融機関の預金準備率は現在、17.5％という高い水準になっている。 中国社会科学院金融所の専門家である彭興韻氏は、「（預金準備率の度重なる引き上げは）中国の外貨準備高の急速な増加による流動性圧力がまだ弱まっていないことを示すものだ。また中国経済がマクロ的には依然として過熱の圧力に直面しているということを表すものでもある。地震災害は金融政策の引き締め傾向を変更する要因とはならない」と分析する。 今年1～4月、貿易黒字は減少したものの、外貨準備高とそれに相応する人民元流通量の増加は昨年同期より加速した。海外流動資金の流入がベースマネーの拡大に与える圧力は依然として大きい。投資需要はここ最近で弱まったものの、今後再び高まる可能性は大きい。国内のローン需要は依然として高く、震災復興もローン需要をさらに高めるとみられる。経済の過熱への圧力はこれからも無視できない。 6回の利上げと10回の預金準備率引き上げが行われた昨年と比べると、今年上半期のマクロ調整はずっと穏やかとなっている。予期されていた利上げは上半期中には行われず、預金準備金率引き上げが5回にわたって行われた。中央銀行は今年、利上げに慎重な態度を取り、ほぼ毎月の準備金引き上げで調整を行ってきた。国家情報センターの専門家である張永軍氏は、「商業銀行の預金が急速に増加しており、比較的ゆるい資金供給が行われている現状に対しては、中央銀行が流動性を収縮させる手を打つことが必要だ」と指摘している。
关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知
关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知
沪价商（2003）036号
各区县物价局、房地局，各房地产经纪机构： 为规范本市房地产中介经纪服务的收费行为，维护消费者的合法权益，促进房地产中介经纪服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和原国家计委《关于印发<中介服务收费管理办法>的通知》（计价格[1999]2255号）的有关规定，按照诚实信用、质价相符、自愿有偿的原则，现就有关本市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的规定通知如下： 一、 买卖中介经纪服务收费标准 居住房屋的买卖中介经纪服务收费实行政府指导价管理，房地产经纪机构（以下简称“经纪机构”）可在指导价上限以下（含指导价），按服务项目实行菜单式收费。基本服务项目及收费标准详见附表一。 经纪机构提供买卖中介经纪服务，应与客户事先签订书面委托合同，明确实际收费标准。经纪机构在提供基本服务内容，办理完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取买卖中介经纪服务费。 办理房屋入住有关手续、代办贷款、单独办理房屋产权证过户等委托事项，按附表一所列2、3、4项的相关服务内容和收费标准执行。 二、 租赁中介经纪服务收费标准 居住房屋的租赁中介经纪服务收费实行政府指导价管理，经纪机构可在指导价标准上限以下（含指导价），自行确定收费标准。经纪机构应与客户事先签订书面委托合同，明确实际收费标准。 不论租赁期限长短，租赁中介经纪服务收费均不得超过一个月租金标准的70%。基本服务项目和收费标准见附表二。 三、 收费对象及其他 中介经纪服务收费原则上由买卖双方或者租赁双方平均分摊，买卖或租赁双方也可书面约定中介经纪服务收费的分摊办法。 经纪机构不可强制要求进行房产价值评估。有关单位要求进行强制评估的，经纪机构须向客户提供相关法规依据。 经纪机构接受房地产开发企业委托，买卖或租赁该房地产开发企业所属产权的房产，中介经纪收费由经纪机构与房地产开发企业自行协商确定。 凡在附表一、二所列基本服务项目以内，提供特殊优质服务的经纪机关，经市物价局会同市房地资源局审核同意，可适当突破收费标准上限；在附表一、二所列基本服务项目以外增加延伸服务项目的经纪机构，收费项目和收费标准须向市物价局备案。具体申报审核、备案的操作办法另行制定。 四、 明码标价制度 经纪机构应按照《上海市房地产市场明码标价的实施细则》（沪价商[2001]44号）有关规定，在收费场所的醒目位置公布服务程序或业务流程，并按本通知附表一、二的价目表格式公布服务项目、服务内容、计费方法、收费标准和收费对象。经纪机构在接受房地产买卖、租赁中介服务过程中，按规定应由委托人支付的税、费，由经纪机构代收代付的，不包含在中介费中的，但经纪机构应明确告知客户代收代付税、费的金额和依据。凡未明码标价，或明确告知的收费，客户有权拒付。 五、 各级物价检查机构应加强对居住房屋中介服务收费行为的检查 对自立项目收费、强制收费、价外收费、未经审核同意擅自突破收费标准上限，以及其他违反本通知及有关法律法规的收费行为，应依法予以查处。 六、 执行日期 本通知自2003年10月1日起执行。原有关居住房屋中介服务收费规定中与本通知有关规定不符的，一律以本通知为准。10月1日前已签订的房地产中介经纪合同不适用本通知规定。
序号
基本
服务项目
基本服务内容
最高收费标准
买方
卖方
1
权籍调查
1、 向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录；
2、 调查、征询涉及权利人的处分要求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。
房产交易中心登记成交价的1%
房产交易中心登记成交价的1%
使用状况
调查
1、 收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等；
2、 向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。
行情调查
1、 收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等；
2、 进行各种形式的信息发布活动等。
确定成交意向，订立交易合同
1、 陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境；
2、 约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向；出示和认定权籍资料、确定当事人身份等；
3、 为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。
办理
产权过户
双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。
2
办理房屋入住有关手续
水、电、煤、电话、有线电视等过户和结算手续等。
200元
200元
3
代办贷款
提供阶段性贷款担保；办理房地产抵押贷款及登记手续。
400元
－
4
单独办理产权过户
双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。
300元
－
备注：1、经纪机构接受委托，提供买卖中介经纪服务并收取中介经纪费，不得就同一房产交易再收取咨询费。
2、经纪机构办完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取经纪服务费。经纪服务费原则上由买卖双方平均分摊，买卖双方也可书面约定经纪费分摊办法。
3、经纪机构办理产权过户、房屋入住、代办贷款过程中，涉及政府规定应由委托人支付的税、费，不包含在中介经纪费中。
4、经纪机构不可强制要求进行房产价格评估。有关单位要求强制评估的，经纪机构应向客户提供相关法规依据。
5、经纪机构提供的其他延伸服务项目，须按服务项目逐一明码标价，并由客户自愿选择，不得强制或诱导提供服务并收费。
沪价商（2003）036号
各区县物价局、房地局，各房地产经纪机构： 为规范本市房地产中介经纪服务的收费行为，维护消费者的合法权益，促进房地产中介经纪服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和原国家计委《关于印发<中介服务收费管理办法>的通知》（计价格[1999]2255号）的有关规定，按照诚实信用、质价相符、自愿有偿的原则，现就有关本市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的规定通知如下： 一、 买卖中介经纪服务收费标准 居住房屋的买卖中介经纪服务收费实行政府指导价管理，房地产经纪机构（以下简称“经纪机构”）可在指导价上限以下（含指导价），按服务项目实行菜单式收费。基本服务项目及收费标准详见附表一。 经纪机构提供买卖中介经纪服务，应与客户事先签订书面委托合同，明确实际收费标准。经纪机构在提供基本服务内容，办理完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取买卖中介经纪服务费。 办理房屋入住有关手续、代办贷款、单独办理房屋产权证过户等委托事项，按附表一所列2、3、4项的相关服务内容和收费标准执行。 二、 租赁中介经纪服务收费标准 居住房屋的租赁中介经纪服务收费实行政府指导价管理，经纪机构可在指导价标准上限以下（含指导价），自行确定收费标准。经纪机构应与客户事先签订书面委托合同，明确实际收费标准。 不论租赁期限长短，租赁中介经纪服务收费均不得超过一个月租金标准的70%。基本服务项目和收费标准见附表二。 三、 收费对象及其他 中介经纪服务收费原则上由买卖双方或者租赁双方平均分摊，买卖或租赁双方也可书面约定中介经纪服务收费的分摊办法。 经纪机构不可强制要求进行房产价值评估。有关单位要求进行强制评估的，经纪机构须向客户提供相关法规依据。 经纪机构接受房地产开发企业委托，买卖或租赁该房地产开发企业所属产权的房产，中介经纪收费由经纪机构与房地产开发企业自行协商确定。 凡在附表一、二所列基本服务项目以内，提供特殊优质服务的经纪机关，经市物价局会同市房地资源局审核同意，可适当突破收费标准上限；在附表一、二所列基本服务项目以外增加延伸服务项目的经纪机构，收费项目和收费标准须向市物价局备案。具体申报审核、备案的操作办法另行制定。 四、 明码标价制度 经纪机构应按照《上海市房地产市场明码标价的实施细则》（沪价商[2001]44号）有关规定，在收费场所的醒目位置公布服务程序或业务流程，并按本通知附表一、二的价目表格式公布服务项目、服务内容、计费方法、收费标准和收费对象。经纪机构在接受房地产买卖、租赁中介服务过程中，按规定应由委托人支付的税、费，由经纪机构代收代付的，不包含在中介费中的，但经纪机构应明确告知客户代收代付税、费的金额和依据。凡未明码标价，或明确告知的收费，客户有权拒付。 五、 各级物价检查机构应加强对居住房屋中介服务收费行为的检查 对自立项目收费、强制收费、价外收费、未经审核同意擅自突破收费标准上限，以及其他违反本通知及有关法律法规的收费行为，应依法予以查处。 六、 执行日期 本通知自2003年10月1日起执行。原有关居住房屋中介服务收费规定中与本通知有关规定不符的，一律以本通知为准。10月1日前已签订的房地产中介经纪合同不适用本通知规定。
序号
基本
服务项目
基本服务内容
最高收费标准
买方
卖方
1
权籍调查
1、 向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录；
2、 调查、征询涉及权利人的处分要求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。
房产交易中心登记成交价的1%
房产交易中心登记成交价的1%
使用状况
调查
1、 收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等；
2、 向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。
行情调查
1、 收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等；
2、 进行各种形式的信息发布活动等。
确定成交意向，订立交易合同
1、 陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境；
2、 约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向；出示和认定权籍资料、确定当事人身份等；
3、 为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。
办理
产权过户
双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。
2
办理房屋入住有关手续
水、电、煤、电话、有线电视等过户和结算手续等。
200元
200元
3
代办贷款
提供阶段性贷款担保；办理房地产抵押贷款及登记手续。
400元
－
4
单独办理产权过户
双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。
300元
－
备注：1、经纪机构接受委托，提供买卖中介经纪服务并收取中介经纪费，不得就同一房产交易再收取咨询费。
2、经纪机构办完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取经纪服务费。经纪服务费原则上由买卖双方平均分摊，买卖双方也可书面约定经纪费分摊办法。
3、经纪机构办理产权过户、房屋入住、代办贷款过程中，涉及政府规定应由委托人支付的税、费，不包含在中介经纪费中。
4、经纪机构不可强制要求进行房产价格评估。有关单位要求强制评估的，经纪机构应向客户提供相关法规依据。
5、经纪机构提供的其他延伸服务项目，须按服务项目逐一明码标价，并由客户自愿选择，不得强制或诱导提供服务并收费。
二手房交易流程（手拉手方式）
二手房交易流程（手拉手方式）
1、买方看房；
2、买方进行产权调查；
3、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任；买方交付立约定金；
4、买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》；
5、买方交付首期房款或履约定金；
6、买卖双方与贷款银行签订转按揭合同；
7、卖方提前偿还银行贷款；
8、卖方注销房地产抵押登记；
9、买方申请公积金、商业贷款；
10、买方与贷款银行签订公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同
11、买卖双方到房地产交易中心申请过户，并取得收件收据；
12、买方支付二期房款（视合同约定）；
13、卖方将房屋交付给买方（具体时间可在合同中约定）；
14、银行放款（具体时间买卖双方可在合同中约定，由买方通知银行）；
15、买方领取方地产权证；
16、买方支付末期房款（视合同约定）。
1、买方看房；
2、买方进行产权调查；
3、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任；买方交付立约定金；
4、买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》；
5、买方交付首期房款或履约定金；
6、买卖双方与贷款银行签订转按揭合同；
7、卖方提前偿还银行贷款；
8、卖方注销房地产抵押登记；
9、买方申请公积金、商业贷款；
10、买方与贷款银行签订公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同
11、买卖双方到房地产交易中心申请过户，并取得收件收据；
12、买方支付二期房款（视合同约定）；
13、卖方将房屋交付给买方（具体时间可在合同中约定）；
14、银行放款（具体时间买卖双方可在合同中约定，由买方通知银行）；
15、买方领取方地产权证；
16、买方支付末期房款（视合同约定）。
上海市房屋租赁条例
上海市房屋租赁条例
转自：本站原创 时间：1999-12-27 20:57:55
（１９９９年１２月２７日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）
第一条 为了规范本市的房屋租赁行为，保障房屋租赁当事人的合法权益，维护房屋租赁市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的房屋租赁及其管理适用本条例。
第三条 本条例所称的房屋租赁，是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。
第四条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。
房屋租赁应当依法纳税。
第五条 上海市房地产管理部门是本市房屋租赁的行政主管部门。区、县房地产管理部门是本辖区内房屋租赁的行政管理部门，业务上受市房地产管理部门领导。
本市有关管理部门按照各自职责，协同实施本条例。
第六条 房屋出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织，但依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人可以是房屋出租人。
第七条 房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织，但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的，从其规定或者约定。
第八条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的；
（二）共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；
（三）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未批准的；
（四）被鉴定为危险房屋的；
（五）法律、法规规定不得出租的其他情形。
第九条 房地产开发企业预租商品房，应当符合商品房预售的条件，并依法取得市或者区、县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明。
房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租，商品房预购人不得将预购的商品房预租。
第十条 将以划拨方式取得使用权的土地上建成的房屋出租的，出租人应当将租金中的所含的土地收益上缴国家，但按照市人民政府规定的租金标准出租房屋的除外。
土地收益收缴的具体标准和办法，由市人民政府另行规定。
第十一条 房屋租赁的当事人应当订立书面租赁合同。
市房地产管理部门应当会同有关部门制订房屋租赁合同的示范文本，供租赁当事人参照使用；其中，公有居住房屋的租赁，可以使用市房地产管理部门统一印制的租用公房凭证。
第十二条 房屋租赁合同包括下列主要内容：
（一）租赁当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；
（三）房屋用途；
（四）房屋交付日期；
（五）租赁期限；
（六）租金数额、支付方式和期限；
（七）房屋使用要求和维修责任；
（八）房屋返还时的状态；
（九）违约责任；
（十）争议的解决方式；
（十一）租赁当事人约定的其他内容。
第十三条 房屋的租金由租赁当事人协商确定。但下列房屋的租金应当按照市人民政府规定的标准执行；
（一）公有居住房屋；
（二）以行政调配方式出租的非居住房屋；
（三）政府投资建造的公益性非居住房屋；
本条例施行前按照市人民政府规定的租金标准出租的私有居住房屋，其租金和租赁关系的处理办法由市人民政府另行规定。
第十四条 房屋的租赁期限由租赁当事人协商确定，但不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过二十年。
房屋租赁期限届满，租赁当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过二十年。
租赁当事人对房屋租赁期限没有约定，依照法律规定仍不能确定的，视为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时终止租赁关系，但出租人应当在合理期限之前书面通知承租人。
公有居住房屋的出租人不得终止租赁关系，但本条例另有规定的除外。
第十五条 房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。
房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。
第十六条 出租人应当按照租赁合同的约定向承租人交付房屋。
出租人未按时交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限内交付；逾期仍未交付的，承租人可以解除租赁合同。
出租人交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租人可以解除租赁合同。
第十七条 房屋交付时存在缺陷，影响承租人正常使用的，承租人可以要求出租人限期修复或者减少租金；危及承租人安全的，承租人可以随时解除租赁合同。
第十八条 房屋出租前已设定抵押或者房屋所有权转移依法受到限制的，出租人应当事先书面告知承租人。
第十九条 出租人可以根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素，与承租人约定收取房屋租赁保证金，但公有居住房屋出租人不得收取房屋租赁保证金。
租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，应当归还承租人。
第二十条 承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。承租人需改变房屋用途的，应当书面征得出租人同意，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
承租人未征得出租人同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，出租人可以解除租赁合同。
出租人可以对承租人使用房屋的情况进行检查，但不得影响承租人正常使用房屋；承租人对出租人的检查应当予以配合。
第二十一条 出租非独立成套的房屋，出租人应当在租赁合同中明确承租人使用房屋合用部位的范围、条件和要求。
相邻房屋承租人对合用部位的使用产生争议的，承租人的共同出租人应当按照公平、合理的原则在争议一方提出解决争议要求之日起三十日内协调处理，并出具书面意见。
承租人与相邻房屋产权人或者相邻房屋承租人对合用部位的使用产生争议的，出租人应当与相邻房屋产权人协商处理。
第二十二条 承租人装修房屋或者增设附属设施的，应当书面征得出租人同意。增设的附属设施应当由租赁当事人协商确定归属及维修责任，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，出租人可以要求承租人恢复房屋原状或者赔偿损失。
第二十三条 房屋承租人应当按照租赁合同的约定支付租金。
房屋出租人应当按照租赁合同的约定收取租金；除租赁合同另有约定外，不得向承租人收取其他费用。
房屋承租人延期支付租金的，应当支付违约金。违约金的数额，按照租赁合同约定的标准计算；租赁合同未约定的，按照拖欠租金额的日万分之四的标准计算。
承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。
第二十四条 承租人使用房屋所发生的水、电、煤、通信、空调等费用，由承租人承担，但租赁合同另有约定的，从其约定。
第二十五条 承租人使用房屋获得的收益归承租人所有，但租赁合同中有约定的，从其约定。
第二十六条 出租人应当定期对房屋进行养护，使房屋处于正常的可使用状态；承租人发现房屋损坏的，应当通知出租人予以修复，出租人应当及时修复，但租赁合同另有约定的，从其约定。
第二十七条 出租人养护和维修房屋时，应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。承租人应当配合出租人养护和维修房屋。
第二十八条 承租人按照租赁合同的约定使用房屋，不承担房屋自然损耗的赔偿责任。
因承租人的原因造成房屋损坏的，承租人应当负责修复；承租人造成房屋主体结构损坏的，出租人可以解除租赁合同。
第二十九条 房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部出租的行为。
第三十条 有下列情形之一的房屋不得转租：
（一）承租人拖欠租金的；
（二）承租人在承租房屋内擅自搭建的；
（三）预租的商品房。
第三十一条 房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应当征得出租人书面同意；未征得出租人同意转租房屋的，出租人可以解除租赁合同。
公有居住房屋承租人转租房屋不需征得出租人同意，但应当在签订转租合同前书面告知出租人；未告知出租人，出租人可以解除租赁合同。
非独立成套房屋承租人转租房屋，不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。
第三十二条 房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。
第三十三条 房屋转租的租金，由转租当事人协商确定。
第三十四条 房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期期日。
第三十五条 房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同，但出租人与转租当事人另有约定的除外。
房屋转租期间，转租人和接受转租人的权利、义务参照适用本条例有关出租人和承租人的权利、义务的规定。
第三十六条 公有居住房屋转租用于居住的，出租人不得从承租人转租收益中获取收益。
第三十七条 房屋在租赁期间转让的，房屋的受让人应当继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
房屋在租赁期间出售的，出租人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
第三十八条 承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意，由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。
公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。
第三十九条 房屋承租人交换使用各自承租的房屋，应当征得出租人书面同意，公有居住房屋的出租人无正当理由不得拒绝。
房屋交换使用的双方应当订立书面合同，并分别与出租人签订租赁主体变更合同。
公有居住房屋承租人交换使用各自承租的房屋，承租人应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。
第四十条 公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。
公有居住房屋承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人经协商一致，要求将承租户变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意；协商不一致的，由出租人在本处有本市常住户口的共同居住人中确定承租人。
租赁户名变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。
第四十一条 房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：
（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。
（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。
（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。
前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。
第四十二条 房屋在租赁期间改建、扩建或者拆除重建，致使租赁房屋的面积、部位发生变化的，出租人应当与承租人协商一致，变更租赁合同。
房屋在租赁期间因城市建设需要拆迁的，租赁关系按照租赁合同的约定处理；租赁合同未约定的，按照城市房屋拆迁管理的有关规定处理。
第四十三条 房屋租赁期间发生下列情形之一的，该租赁关系终止：
（一）房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的；
（二）房屋因社会公共利益需要被依法征用的；
（三）房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。
发生前款第（一）、（二）项所列情形的，由依法提前收回的部门或者依法征用的单位另行安置承租人；公有居住房屋发生前款第（三）项所列情形的，由出租人另行安置承租人。
第四十四条 房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。
第四十五条 租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。
第四十六条 租赁当事人违反本条例第六条、第七条、第八条、第九条、第三十条的规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。
租赁当事人一方未履行本条例规定的义务，另一方按照本条例第十六条第二款、第三款，第十七条，第二十条第二款，第二十三条第四款，第二十八条第二款，第三十一第一款、第二款的规定解除租赁合同的，未履行规定义务的租赁当事人一方应当依法承担民事责任。
租赁当事人一方未履行本条例规定的义务，造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的，应当依法承担赔偿责任。
第四十七条 出租人违反本条例第八条第（一）、（三）、（四）、（五）项的规定将不得出租的房屋出租或者承租人违反本条例第三十条规定将不得转租的房屋转租的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。
第四十八条 当事人违反本条例第九条规定预租商品房的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款。
第四十九条 出租人违反本条例第十条规定，未缴纳土地收益的，由市或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，并可处以未缴纳土地收益金额一倍以下的罚款。
第五十条 违反本条例第十三条规定，擅自调整租金标准的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，退还超过标准收取的租金，并处以一千元以上一万元以下的罚款。
第五十一条 市或者区、县房地产管理部门的主管人员和其他直接人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十二条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门可以申请人民法院强制执行。
第五十三条 本市最低收入家庭租赁居住房屋的办法，由市人民政府另行制定。
第五十四条 本条例自２０００年７月１日起施行。《上海市城镇公有房屋管理条例》同时废止。
转自：本站原创 时间：1999-12-27 20:57:55
（１９９９年１２月２７日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）
第一条 为了规范本市的房屋租赁行为，保障房屋租赁当事人的合法权益，维护房屋租赁市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的房屋租赁及其管理适用本条例。
第三条 本条例所称的房屋租赁，是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。
第四条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。
房屋租赁应当依法纳税。
第五条 上海市房地产管理部门是本市房屋租赁的行政主管部门。区、县房地产管理部门是本辖区内房屋租赁的行政管理部门，业务上受市房地产管理部门领导。
本市有关管理部门按照各自职责，协同实施本条例。
第六条 房屋出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织，但依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人可以是房屋出租人。
第七条 房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织，但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的，从其规定或者约定。
第八条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的；
（二）共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；
（三）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未批准的；
（四）被鉴定为危险房屋的；
（五）法律、法规规定不得出租的其他情形。
第九条 房地产开发企业预租商品房，应当符合商品房预售的条件，并依法取得市或者区、县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明。
房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租，商品房预购人不得将预购的商品房预租。
第十条 将以划拨方式取得使用权的土地上建成的房屋出租的，出租人应当将租金中的所含的土地收益上缴国家，但按照市人民政府规定的租金标准出租房屋的除外。
土地收益收缴的具体标准和办法，由市人民政府另行规定。
第十一条 房屋租赁的当事人应当订立书面租赁合同。
市房地产管理部门应当会同有关部门制订房屋租赁合同的示范文本，供租赁当事人参照使用；其中，公有居住房屋的租赁，可以使用市房地产管理部门统一印制的租用公房凭证。
第十二条 房屋租赁合同包括下列主要内容：
（一）租赁当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；
（三）房屋用途；
（四）房屋交付日期；
（五）租赁期限；
（六）租金数额、支付方式和期限；
（七）房屋使用要求和维修责任；
（八）房屋返还时的状态；
（九）违约责任；
（十）争议的解决方式；
（十一）租赁当事人约定的其他内容。
第十三条 房屋的租金由租赁当事人协商确定。但下列房屋的租金应当按照市人民政府规定的标准执行；
（一）公有居住房屋；
（二）以行政调配方式出租的非居住房屋；
（三）政府投资建造的公益性非居住房屋；
本条例施行前按照市人民政府规定的租金标准出租的私有居住房屋，其租金和租赁关系的处理办法由市人民政府另行规定。
第十四条 房屋的租赁期限由租赁当事人协商确定，但不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过二十年。
房屋租赁期限届满，租赁当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过二十年。
租赁当事人对房屋租赁期限没有约定，依照法律规定仍不能确定的，视为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时终止租赁关系，但出租人应当在合理期限之前书面通知承租人。
公有居住房屋的出租人不得终止租赁关系，但本条例另有规定的除外。
第十五条 房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。
房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。
第十六条 出租人应当按照租赁合同的约定向承租人交付房屋。
出租人未按时交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限内交付；逾期仍未交付的，承租人可以解除租赁合同。
出租人交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租人可以解除租赁合同。
第十七条 房屋交付时存在缺陷，影响承租人正常使用的，承租人可以要求出租人限期修复或者减少租金；危及承租人安全的，承租人可以随时解除租赁合同。
第十八条 房屋出租前已设定抵押或者房屋所有权转移依法受到限制的，出租人应当事先书面告知承租人。
第十九条 出租人可以根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素，与承租人约定收取房屋租赁保证金，但公有居住房屋出租人不得收取房屋租赁保证金。
租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，应当归还承租人。
第二十条 承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。承租人需改变房屋用途的，应当书面征得出租人同意，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
承租人未征得出租人同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，出租人可以解除租赁合同。
出租人可以对承租人使用房屋的情况进行检查，但不得影响承租人正常使用房屋；承租人对出租人的检查应当予以配合。
第二十一条 出租非独立成套的房屋，出租人应当在租赁合同中明确承租人使用房屋合用部位的范围、条件和要求。
相邻房屋承租人对合用部位的使用产生争议的，承租人的共同出租人应当按照公平、合理的原则在争议一方提出解决争议要求之日起三十日内协调处理，并出具书面意见。
承租人与相邻房屋产权人或者相邻房屋承租人对合用部位的使用产生争议的，出租人应当与相邻房屋产权人协商处理。
第二十二条 承租人装修房屋或者增设附属设施的，应当书面征得出租人同意。增设的附属设施应当由租赁当事人协商确定归属及维修责任，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，出租人可以要求承租人恢复房屋原状或者赔偿损失。
第二十三条 房屋承租人应当按照租赁合同的约定支付租金。
房屋出租人应当按照租赁合同的约定收取租金；除租赁合同另有约定外，不得向承租人收取其他费用。
房屋承租人延期支付租金的，应当支付违约金。违约金的数额，按照租赁合同约定的标准计算；租赁合同未约定的，按照拖欠租金额的日万分之四的标准计算。
承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。
第二十四条 承租人使用房屋所发生的水、电、煤、通信、空调等费用，由承租人承担，但租赁合同另有约定的，从其约定。
第二十五条 承租人使用房屋获得的收益归承租人所有，但租赁合同中有约定的，从其约定。
第二十六条 出租人应当定期对房屋进行养护，使房屋处于正常的可使用状态；承租人发现房屋损坏的，应当通知出租人予以修复，出租人应当及时修复，但租赁合同另有约定的，从其约定。
第二十七条 出租人养护和维修房屋时，应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。承租人应当配合出租人养护和维修房屋。
第二十八条 承租人按照租赁合同的约定使用房屋，不承担房屋自然损耗的赔偿责任。
因承租人的原因造成房屋损坏的，承租人应当负责修复；承租人造成房屋主体结构损坏的，出租人可以解除租赁合同。
第二十九条 房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部出租的行为。
第三十条 有下列情形之一的房屋不得转租：
（一）承租人拖欠租金的；
（二）承租人在承租房屋内擅自搭建的；
（三）预租的商品房。
第三十一条 房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应当征得出租人书面同意；未征得出租人同意转租房屋的，出租人可以解除租赁合同。
公有居住房屋承租人转租房屋不需征得出租人同意，但应当在签订转租合同前书面告知出租人；未告知出租人，出租人可以解除租赁合同。
非独立成套房屋承租人转租房屋，不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。
第三十二条 房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。
第三十三条 房屋转租的租金，由转租当事人协商确定。
第三十四条 房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期期日。
第三十五条 房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同，但出租人与转租当事人另有约定的除外。
房屋转租期间，转租人和接受转租人的权利、义务参照适用本条例有关出租人和承租人的权利、义务的规定。
第三十六条 公有居住房屋转租用于居住的，出租人不得从承租人转租收益中获取收益。
第三十七条 房屋在租赁期间转让的，房屋的受让人应当继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
房屋在租赁期间出售的，出租人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
第三十八条 承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意，由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。
公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。
第三十九条 房屋承租人交换使用各自承租的房屋，应当征得出租人书面同意，公有居住房屋的出租人无正当理由不得拒绝。
房屋交换使用的双方应当订立书面合同，并分别与出租人签订租赁主体变更合同。
公有居住房屋承租人交换使用各自承租的房屋，承租人应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。
第四十条 公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。
公有居住房屋承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人经协商一致，要求将承租户变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意；协商不一致的，由出租人在本处有本市常住户口的共同居住人中确定承租人。
租赁户名变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。
第四十一条 房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：
（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。
（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。
（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。
前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。
第四十二条 房屋在租赁期间改建、扩建或者拆除重建，致使租赁房屋的面积、部位发生变化的，出租人应当与承租人协商一致，变更租赁合同。
房屋在租赁期间因城市建设需要拆迁的，租赁关系按照租赁合同的约定处理；租赁合同未约定的，按照城市房屋拆迁管理的有关规定处理。
第四十三条 房屋租赁期间发生下列情形之一的，该租赁关系终止：
（一）房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的；
（二）房屋因社会公共利益需要被依法征用的；
（三）房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。
发生前款第（一）、（二）项所列情形的，由依法提前收回的部门或者依法征用的单位另行安置承租人；公有居住房屋发生前款第（三）项所列情形的，由出租人另行安置承租人。
第四十四条 房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。
第四十五条 租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。
第四十六条 租赁当事人违反本条例第六条、第七条、第八条、第九条、第三十条的规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。
租赁当事人一方未履行本条例规定的义务，另一方按照本条例第十六条第二款、第三款，第十七条，第二十条第二款，第二十三条第四款，第二十八条第二款，第三十一第一款、第二款的规定解除租赁合同的，未履行规定义务的租赁当事人一方应当依法承担民事责任。
租赁当事人一方未履行本条例规定的义务，造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的，应当依法承担赔偿责任。
第四十七条 出租人违反本条例第八条第（一）、（三）、（四）、（五）项的规定将不得出租的房屋出租或者承租人违反本条例第三十条规定将不得转租的房屋转租的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。
第四十八条 当事人违反本条例第九条规定预租商品房的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款。
第四十九条 出租人违反本条例第十条规定，未缴纳土地收益的，由市或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，并可处以未缴纳土地收益金额一倍以下的罚款。
第五十条 违反本条例第十三条规定，擅自调整租金标准的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，退还超过标准收取的租金，并处以一千元以上一万元以下的罚款。
第五十一条 市或者区、县房地产管理部门的主管人员和其他直接人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十二条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门可以申请人民法院强制执行。
第五十三条 本市最低收入家庭租赁居住房屋的办法，由市人民政府另行制定。
第五十四条 本条例自２０００年７月１日起施行。《上海市城镇公有房屋管理条例》同时废止。
关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（一）
关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（一）
转自：本站原创 时间：2001-6-27 21:00:57
２００１年６月２７日上海市房地资源局印发沪房地资市［２０００］８５号
为了规范房屋租赁行为，保障房屋租赁当事人的合法权益，维护房屋租赁市场秩序，根据《上海市房屋租赁条例》（以下简称《条例》《条例》载于本刊２０００年第３期提出如下实施意见：
一、房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将自有房屋交付给他人使用，不参与经营且获得租金性收益，房屋所有权未随之发生变更的行为，均为房屋租赁。但旅馆业的客房出租和房屋场地经营中的柜台出租除外。
二、房屋出租人应当是拥有房屋所有权的法人、其他组织和个人，依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人。
共有房屋出租的，应当具有其他共有人同意出租的证明；委托出租的，应当具有房屋所有人与受托人签订的委托出租合同；代理人代理出租，应当具有房屋所有人委托代理出租的证明。
三、房屋租赁应当遵守国家和本市有关土地有偿使用的规定。房屋所有人向境内外的法人、其他组织和个人出租划拨方式取得土地使用权的地块上房屋的，出租人应当按市政府关于土地收益收缴的有关规定向房屋所在地的房地产行政管理部门缴纳土地收益。
四、出租房屋的所有权应当已依法登记，所有人已取得房地产权证（包括房屋所有权证，下同）。已竣工但暂时还未取得房地产权证的房屋，有下列权属证明的也可出租：
（一）集体土地上的居住房屋，持有《上海市农村宅基地使用证》；非居住房屋，持有用地批文和批准建房文件；
（二）单位或者个人购买的商品房，持有商品房预售合同、预售商品房屋交接书或者商品房出售合同，以及付款凭证；
（三）单位建造的房屋（除房地产开发企业建造的商品房外），持有土地使用权依法登记的房地产权证（土地使用权证）或者建设用地批准书以及建设工程规划许可证、竣工验收合格证明，其中居住房屋，应当持有《上海市新建商品住宅交付使用许可证》；
（四）单位建造的构筑物、地下建筑物，持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格证明；
（五）单位建造的临时建筑，持有临时使用土地批准文件、临时建设工程规划许可证和临时建设工程施工许可证。
五、向境内的外来流动人员出租房屋，应当按照《上海市外来流动人员管理条例》及《上海市外来流动人员租赁房屋治安管理办法》的规定，由出租人向房屋所在区、县公安派出机构申领《房屋租赁治安许可证》。取得《房屋租赁治安许可证》后，方可向外来流动人员出租房屋。
六、房屋租赁当事人应当签订书面的房屋租赁合同（简称：租赁合同）。在签订租赁合同后的１５日内，租赁当事人持租赁合同及下列材料到房屋所在地的区、县房地产交易中心办理登记备案。上海国营农场范围内的房屋，租赁合同应当由市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处（以下简称农场系统受理处）办理登记备案。
（一）出租人应提交的材料：
１房地产权证或者本实施意见第四条规定的其他权属证明；其中向外来流动人员出租的，还应附公安部门发放的房屋租赁治安许可证；
２出租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明；
其中，共有房屋出租的，还应当提交其他共有人同意出租的证明；委托出租的，应提交委托合同；代理出租的，应提交房屋所有权人委托代理出租的证明。
（二）承租人应提交的材料：
承租人的个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明；
上述应提交的个人身份证明中，居住在国外的中国公民应当提交有效的中华人民共和国护照；香港、澳门的，应当提交港、澳居民往来内地通行证；台湾的，应当提交台湾居民来往大陆通行证。上述企业、其他组织的登记注册证明中的境外企业、其他组织，应当提交经公证或者认证的登记注册证明。
提交的材料符合本条规定的，区、县房地产交易中心或者农场系统受理处就出具租赁合同登记备案证明。凡不符合的，不予登记备案。
七、订立房屋租赁合同时，出租人可以根据该房屋的租赁期限、房屋用途和维修责任等因素与承租人约定收取房屋租赁保证金。租赁关系终止时，房屋租赁保证金抵充租赁合同约定由承租人承担费用的，出租人应当出具凭证，剩余部分应当归还承租人。
八、承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋。承租人需改变租赁合同约定的用途，应当事先征得出租人的书面同意。改变住宅使用性质的，还应当符合《上海市居住物业管理条例》第三十条的规定；改变房屋用途涉及变更规划许可或者用地许可的，还应当符合《上海市城市规划条例》和土地管理规定，并由出租人或者出租人委托承租人依法报经有关部门批准。
九、危险房屋、房屋主体结构损坏和房屋损坏的鉴定，必须由市房地局认定的具有资质的房屋质量鉴定单位进行。
十、在房屋租赁期间，有下列情形之一的，出租人应当按规定事先通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买该房屋的权利：
（一）所有人出售已出租房屋的；
（二）出租房屋依法抵押后，抵押双方当事人协议以折价、变卖方式处分的。
出租房屋转让给他人后，房屋受让人应当继续履行已经登记备案的原租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同，办理登记备案。
十一、在房屋租赁期间，承租人征得出租人的书面同意，可将房屋承租权转让或者交换。
房屋承租权转让是指在房屋租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代原承租人的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。
房屋承租权交换是指在房屋租赁期间，承租人将其承租的房屋与第三人承租的房屋交换使用，并各自履行交换对方房屋租赁合同的行为。
十二、房屋承租权转让或者房屋承租权交换应当按下列程序办理：
（一）承租人事先征得出租人的书面同意；
（二）承租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订“房屋承租权转让合同”或者“房屋承租权交换合同”；
（三）出租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订“租赁主体变更合同”，变更房屋承租人，继续履行原租赁合同。
（四）双方当事人在“租赁主体变更合同”签订后的１５日内，应当持下列材料向原租赁合同登记备案的区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理合同的变更登记备案，由区、县房地产交易中心或者农场系统受理处出具登记备案证明；
１房屋承租权受让人或者房屋承租权的交换人的个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明；
２房屋承租权转让合同或者房屋承租权交换合同；
３房屋租赁主体变更合同；
４租赁合同登记备案的证明。
十三、房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用，不参与经营且获得租金性收益的，均为房屋转租。
十四、在房屋租赁期间，经出租人书面同意或者按房屋租赁合同的约定承租人可以全部或者部分转租承租的房屋。除预租的商品房外，有下列情形之一的房屋不得转租：
（一）承租人拖欠租金的；
（二）承租人在承租房屋内擅自搭建的。
未取得《房屋租赁治安许可证》的房屋向境内的外来流动人员转租，转租人应当向房屋所在区、县公安派出机构申请并取得《房屋租赁治安许可证》。未取得《房屋租赁治安许可证》的房屋，不得向外来流动人员转租。
十五、房屋转租时，转租双方当事人应当签订房屋转租合同，并应在１５日内持下列材料向区、县房地产交易中心或者农场局受理处办理房屋转租合同的登记备案，由区、县房地产交易中心或者农场局受理处出具转租合同登记备案证明：
（一）出租人同意转租的书面意见或者经登记备案的租赁合同；
（二）租赁合同登记备案的证明；
（三）转租合同；
（四）转租的承租人个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明。
十六、符合商品房预售的条件并依法取得房地产管理部门核发的商品房预售许可证的商品房，房地产开发企业可以进行商品房预租。
十七、房地产开发企业预租商品房，应当与承租人签订商品房预租合同。预租合同除了应当具备《条例》第十二条规定的内容外，还应当载明下列内容：
（一）预租房屋的交付使用日期；
（二）预付款的金额、支付期限；
（三）其他有关预租事项。
十八、双方当事人签订预租合同后，应当在１５日内持预租合同和本实施意见第六条规定的材料办理预租合同登记备案，除外销房向市房地产交易中心办理外，其他房屋向房屋所在地区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理。
十九、房地产开发企业预租的商品房竣工并取得房地产权证后，方可与承租人订立预租商品房使用交接书，交付房屋。租赁当事人持已登记备案的预租合同及预租商品房使用交接书，向房屋所在地的区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理登记备案，领取租赁合同登记备案证明。
二十、房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租；商品房预购人不得将预购的商品房预租；商品房未经初始登记、取得房地产权证前，承租人不得将预租的商品房转租、房屋承租权转让或者承租权交换。
二十一、当事人一方要求登记备案，另一方不予配合的，要求登记备案的一方可持租赁合同或者转租合同或者房屋租赁主体变更合同或者预租合同及预租商品房使用交接书和本实施意见第六条规定一方应当提交的材料办理登记备案，房地产交易中心或者农场系统受理处应予受理。
二十二、已经登记备案的租赁合同，转租合同和预租合同解除或者终止的，租赁当事人在解除或者终止合同后的１５日内到房屋所在地的区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理注销登记手续。
二十三、外来流动人员租赁房屋的，在取得登记备案的证明后，应当按《关于贯彻〈上海市外来流动人员租赁房屋治安管理办法〉的实施意见》的规定，向公安部门办理《暂住证》。
在本市租赁房屋设立企业、其他组织的单位或者个人，取得的租赁合同登记备案的证明，可作为工商管理部门或者民政部门办理登记注册所需的办公或者经营场地的有效证明。
二十四、市房地资源局会同有关部门制定租赁合同、转租合同、预租合同及其预租商品房使用交接书等示范文本。当事人可使用示范文本，也可参照示范文本订立合同。
合同应当用中文书写，也可以同时用其他文字书写。
二十五、本实施意见自２０００年７月１日起施行。本局以前颁布的有关房屋租赁的管理规定与《条例》和本实施意见有不一致的，以《条例》和本实施意见为准。
转自：本站原创 时间：2001-6-27 21:00:57
２００１年６月２７日上海市房地资源局印发沪房地资市［２０００］８５号
为了规范房屋租赁行为，保障房屋租赁当事人的合法权益，维护房屋租赁市场秩序，根据《上海市房屋租赁条例》（以下简称《条例》《条例》载于本刊２０００年第３期提出如下实施意见：
一、房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将自有房屋交付给他人使用，不参与经营且获得租金性收益，房屋所有权未随之发生变更的行为，均为房屋租赁。但旅馆业的客房出租和房屋场地经营中的柜台出租除外。
二、房屋出租人应当是拥有房屋所有权的法人、其他组织和个人，依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人。
共有房屋出租的，应当具有其他共有人同意出租的证明；委托出租的，应当具有房屋所有人与受托人签订的委托出租合同；代理人代理出租，应当具有房屋所有人委托代理出租的证明。
三、房屋租赁应当遵守国家和本市有关土地有偿使用的规定。房屋所有人向境内外的法人、其他组织和个人出租划拨方式取得土地使用权的地块上房屋的，出租人应当按市政府关于土地收益收缴的有关规定向房屋所在地的房地产行政管理部门缴纳土地收益。
四、出租房屋的所有权应当已依法登记，所有人已取得房地产权证（包括房屋所有权证，下同）。已竣工但暂时还未取得房地产权证的房屋，有下列权属证明的也可出租：
（一）集体土地上的居住房屋，持有《上海市农村宅基地使用证》；非居住房屋，持有用地批文和批准建房文件；
（二）单位或者个人购买的商品房，持有商品房预售合同、预售商品房屋交接书或者商品房出售合同，以及付款凭证；
（三）单位建造的房屋（除房地产开发企业建造的商品房外），持有土地使用权依法登记的房地产权证（土地使用权证）或者建设用地批准书以及建设工程规划许可证、竣工验收合格证明，其中居住房屋，应当持有《上海市新建商品住宅交付使用许可证》；
（四）单位建造的构筑物、地下建筑物，持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格证明；
（五）单位建造的临时建筑，持有临时使用土地批准文件、临时建设工程规划许可证和临时建设工程施工许可证。
五、向境内的外来流动人员出租房屋，应当按照《上海市外来流动人员管理条例》及《上海市外来流动人员租赁房屋治安管理办法》的规定，由出租人向房屋所在区、县公安派出机构申领《房屋租赁治安许可证》。取得《房屋租赁治安许可证》后，方可向外来流动人员出租房屋。
六、房屋租赁当事人应当签订书面的房屋租赁合同（简称：租赁合同）。在签订租赁合同后的１５日内，租赁当事人持租赁合同及下列材料到房屋所在地的区、县房地产交易中心办理登记备案。上海国营农场范围内的房屋，租赁合同应当由市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处（以下简称农场系统受理处）办理登记备案。
（一）出租人应提交的材料：
１房地产权证或者本实施意见第四条规定的其他权属证明；其中向外来流动人员出租的，还应附公安部门发放的房屋租赁治安许可证；
２出租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明；
其中，共有房屋出租的，还应当提交其他共有人同意出租的证明；委托出租的，应提交委托合同；代理出租的，应提交房屋所有权人委托代理出租的证明。
（二）承租人应提交的材料：
承租人的个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明；
上述应提交的个人身份证明中，居住在国外的中国公民应当提交有效的中华人民共和国护照；香港、澳门的，应当提交港、澳居民往来内地通行证；台湾的，应当提交台湾居民来往大陆通行证。上述企业、其他组织的登记注册证明中的境外企业、其他组织，应当提交经公证或者认证的登记注册证明。
提交的材料符合本条规定的，区、县房地产交易中心或者农场系统受理处就出具租赁合同登记备案证明。凡不符合的，不予登记备案。
七、订立房屋租赁合同时，出租人可以根据该房屋的租赁期限、房屋用途和维修责任等因素与承租人约定收取房屋租赁保证金。租赁关系终止时，房屋租赁保证金抵充租赁合同约定由承租人承担费用的，出租人应当出具凭证，剩余部分应当归还承租人。
八、承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋。承租人需改变租赁合同约定的用途，应当事先征得出租人的书面同意。改变住宅使用性质的，还应当符合《上海市居住物业管理条例》第三十条的规定；改变房屋用途涉及变更规划许可或者用地许可的，还应当符合《上海市城市规划条例》和土地管理规定，并由出租人或者出租人委托承租人依法报经有关部门批准。
九、危险房屋、房屋主体结构损坏和房屋损坏的鉴定，必须由市房地局认定的具有资质的房屋质量鉴定单位进行。
十、在房屋租赁期间，有下列情形之一的，出租人应当按规定事先通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买该房屋的权利：
（一）所有人出售已出租房屋的；
（二）出租房屋依法抵押后，抵押双方当事人协议以折价、变卖方式处分的。
出租房屋转让给他人后，房屋受让人应当继续履行已经登记备案的原租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同，办理登记备案。
十一、在房屋租赁期间，承租人征得出租人的书面同意，可将房屋承租权转让或者交换。
房屋承租权转让是指在房屋租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代原承租人的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。
房屋承租权交换是指在房屋租赁期间，承租人将其承租的房屋与第三人承租的房屋交换使用，并各自履行交换对方房屋租赁合同的行为。
十二、房屋承租权转让或者房屋承租权交换应当按下列程序办理：
（一）承租人事先征得出租人的书面同意；
（二）承租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订“房屋承租权转让合同”或者“房屋承租权交换合同”；
（三）出租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订“租赁主体变更合同”，变更房屋承租人，继续履行原租赁合同。
（四）双方当事人在“租赁主体变更合同”签订后的１５日内，应当持下列材料向原租赁合同登记备案的区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理合同的变更登记备案，由区、县房地产交易中心或者农场系统受理处出具登记备案证明；
１房屋承租权受让人或者房屋承租权的交换人的个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明；
２房屋承租权转让合同或者房屋承租权交换合同；
３房屋租赁主体变更合同；
４租赁合同登记备案的证明。
十三、房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用，不参与经营且获得租金性收益的，均为房屋转租。
十四、在房屋租赁期间，经出租人书面同意或者按房屋租赁合同的约定承租人可以全部或者部分转租承租的房屋。除预租的商品房外，有下列情形之一的房屋不得转租：
（一）承租人拖欠租金的；
（二）承租人在承租房屋内擅自搭建的。
未取得《房屋租赁治安许可证》的房屋向境内的外来流动人员转租，转租人应当向房屋所在区、县公安派出机构申请并取得《房屋租赁治安许可证》。未取得《房屋租赁治安许可证》的房屋，不得向外来流动人员转租。
十五、房屋转租时，转租双方当事人应当签订房屋转租合同，并应在１５日内持下列材料向区、县房地产交易中心或者农场局受理处办理房屋转租合同的登记备案，由区、县房地产交易中心或者农场局受理处出具转租合同登记备案证明：
（一）出租人同意转租的书面意见或者经登记备案的租赁合同；
（二）租赁合同登记备案的证明；
（三）转租合同；
（四）转租的承租人个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明。
十六、符合商品房预售的条件并依法取得房地产管理部门核发的商品房预售许可证的商品房，房地产开发企业可以进行商品房预租。
十七、房地产开发企业预租商品房，应当与承租人签订商品房预租合同。预租合同除了应当具备《条例》第十二条规定的内容外，还应当载明下列内容：
（一）预租房屋的交付使用日期；
（二）预付款的金额、支付期限；
（三）其他有关预租事项。
十八、双方当事人签订预租合同后，应当在１５日内持预租合同和本实施意见第六条规定的材料办理预租合同登记备案，除外销房向市房地产交易中心办理外，其他房屋向房屋所在地区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理。
十九、房地产开发企业预租的商品房竣工并取得房地产权证后，方可与承租人订立预租商品房使用交接书，交付房屋。租赁当事人持已登记备案的预租合同及预租商品房使用交接书，向房屋所在地的区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理登记备案，领取租赁合同登记备案证明。
二十、房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租；商品房预购人不得将预购的商品房预租；商品房未经初始登记、取得房地产权证前，承租人不得将预租的商品房转租、房屋承租权转让或者承租权交换。
二十一、当事人一方要求登记备案，另一方不予配合的，要求登记备案的一方可持租赁合同或者转租合同或者房屋租赁主体变更合同或者预租合同及预租商品房使用交接书和本实施意见第六条规定一方应当提交的材料办理登记备案，房地产交易中心或者农场系统受理处应予受理。
二十二、已经登记备案的租赁合同，转租合同和预租合同解除或者终止的，租赁当事人在解除或者终止合同后的１５日内到房屋所在地的区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理注销登记手续。
二十三、外来流动人员租赁房屋的，在取得登记备案的证明后，应当按《关于贯彻〈上海市外来流动人员租赁房屋治安管理办法〉的实施意见》的规定，向公安部门办理《暂住证》。
在本市租赁房屋设立企业、其他组织的单位或者个人，取得的租赁合同登记备案的证明，可作为工商管理部门或者民政部门办理登记注册所需的办公或者经营场地的有效证明。
二十四、市房地资源局会同有关部门制定租赁合同、转租合同、预租合同及其预租商品房使用交接书等示范文本。当事人可使用示范文本，也可参照示范文本订立合同。
合同应当用中文书写，也可以同时用其他文字书写。
二十五、本实施意见自２０００年７月１日起施行。本局以前颁布的有关房屋租赁的管理规定与《条例》和本实施意见有不一致的，以《条例》和本实施意见为准。
关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）
关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）
２００１年６月２８日上海市房地资源局印发沪房地资公［２０００］９８号
《上海市房屋租赁条例》于１９９９年１２月２７日市十一届人大常委会第十五次会议通过，自２０００年７月１日起执行，《上海市城镇公有房屋管理条例》即将同时废止。现对《上海市房屋租赁条例》中有关公有房屋租赁管理提出如下实施意见：
一、公有房屋租赁管理的范围
本意见所称的公有房屋租赁包括公有居住房屋和公有非居住房屋租赁。公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。公有非居住房屋包括以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋。
各区县房地集团公司依法受托管理的代管、代理经租等房屋的租赁参照公有房屋租赁执行。
二、公有房屋租赁关系的建立
公有非居住房屋租赁，租赁当事人应当使用市房地资源局制订的非居住房屋租赁合同，租赁合同的期限最高不超过２０年。出租人应当在收到承租人提供的有关调配文件后１５日内与承租人签订租赁合同。
公有居住房屋租赁，应当使用市房地资源局统一印制的《租用公房凭证》。对未发放《租用公房凭证》的原承租人，由出租人分期分批补发。对已发放《租用公房凭证》的原承租人，由出租人分期分批换发。
公有居住房屋出租人应当在承租人要求办理受配房屋或者承租权转让、交换、租赁户名变更手续后１５日内发放《租用公房凭证》。《租用公房凭证》是公有居住房屋的出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证。承租人凭《租用公房凭证》向房屋所在地的派出所办理户籍手续。
公有居住房屋出租人出具与实际不符的租赁凭证，造成当事人损失的，应当承担相应的民事责任。
三、公有房屋租赁合同登记备案
公有非居住房屋出租及转租、公有居住房屋转租，由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产交易中心办理租赁合同登记备案手续。
公有非居住房屋出租和转租，应当提交房地产权证或授权委托书、租赁（转租）合同、租赁当事人的身份证明；公有居住房屋转租，应当提交租用公房凭证、转租合同以及租赁当事人的身份证明；将公有居住房屋转租给外来流动人员的，还应提交《房屋租赁治安许可证》。
四、房屋交付时存在缺陷的处理
公有房屋在交付时存在缺陷，影响承租人正常使用的，出租人应当及时修复，租金仍按照市政府规定的标准执行。
房屋缺陷的范围和修理期限，按照本意见第八条规定的急修项目和一般修理项目的范围和期限执行。
五、公有房屋租赁保证金
公有居住房屋出租人不得收取房屋租赁保证金。
公有非居住房屋租赁，出租人可以收取租赁保证金，租赁保证金最高不得超过６个月的房屋租金。出租人应当妥善保管租赁保证金，在房屋租赁期间，不得挪用租赁保证金。租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充承租人拖欠的租金、损坏房屋的赔偿、违约金等合同约定的费用外，剩余部分应当归还承租人，不足部分出租人可以向承租人追索。
六、改变公有房屋用途
改变房屋用途是指改变房屋原设计用途或改变房屋实际使用状况。承租人要求改变公有房屋用途必须符合下列条件：
（一）符合城市规划要求；
（二）符合房屋使用安全；
（三）不影响相邻房屋使用；
（四）不影响文物和优秀近代建筑保护。
有下列改变公有房屋用途行为之一的，必须经房屋所有人、相邻房屋所有人、使用人和业主委员会书面同意，并报区、县房地产管理部门审批：
（一）居住房屋改为非居住使用；
（二）非居住房屋改为居住使用；
（三）非居住房屋改为其他非居住用途。
改变房屋用途涉及规划建设管理的，还须报规划管理部门审批。
七、公有房屋合用部位的使用
公有房屋的合用部位是指两个或两个以上承租人有共同使用权的天井、晒台、园地、灶间、卫生间等部位。承租人对合用部位的使用产生争议的，出租人应当会同有关部门在３０日内协调处理，并出具书面意见。
除恃强占用和任意占用合用部位，影响相邻承租人正常使用的应予调整外，一般应维持争议前的使用状况。原使用部位较大的承租人承租权转让、交换等迁出的，出租人可适当调整合同部位的使用。
八、公有房屋的养护和维修
除房屋租赁合同另有约定外，公有房屋的养护和维修责任由出租人承担。
出租人应当每三至五年进行一次房屋完好状况检查；对房屋的结构、水落管、外墙粉刷、避雷装置以及走廊、扶梯间外门窗每年检查一次；电梯、水泵（产权属于自来水公司的除外）应定期保养；下水管道、污水管道应巡回疏通；屋顶水箱年检修清洗两次。
公有房屋及其附属设施自然损坏的，由出租人按规定的修理范围负责修复。承租人发现房屋自然损坏的，应及时报修。出租人对承租人的报修应予登记，并发给报修凭证。公有房屋修理包括急修项目和一般项目。其中急修项目包括：
（一）房屋结构性损坏而发生危险；
（二）因室内线路故障而引起的停电和漏电；
（三）因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和龙头严重漏水；
（四）楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；
（五）水落管、污水管堵塞和水盘等设备漏水；
（六）电梯故障，不能正常运行；
（七）其他属于危险性急修范围的项目。
一般项目包括：
（一）各类钢、木门窗损坏；
（二）水卫设备零件损坏；
（三）层面渗漏水；
（四）发生其它属于小修养护和便民服务范围内的损坏。
其中，房屋急修项目，出租人应在一天内修理；一般修理项目，出租人应在三天内修理；需安排计划修理的项目，出租人应在一周内派员到现场查勘，约定修理期限。具体报修办法由市房地资源局另行制定。
九、承租人欠租，出租人可以解除租赁合同的法规适用
２０００年７月１日之前，公有房屋承租人拖欠租金累计已满６个月的，不适用《上海市房屋租赁条例》出租人可以解除租赁合同的规定。２０００年７月１日起，公有房屋承租人拖欠租金累计满６个月的，适用《上海市房屋租赁条例》出租人可以解除租赁合同的规定。
十、公有房屋的转租
公有居住房屋转租的，承租人应当在签订转租合同前将拟转租的情况书面告知出租人。承租人未书面告知出租人擅自转租的，出租人可以解除租赁合同。公有居住房屋转租期间，原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。
承租人将非独立成套公有居住房屋转租，不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。影响相邻使用人对合用部位正常使用的情形有：
（一）将承租的房屋部分转租，增加合用部位使用人的；
（二）将承租的房屋转租用于集体宿舍，增加合用部位使用人的；
（三）其他影响相邻使用人对合用部位正常使用的情形。
承租人转租公有居住房屋，影响相邻使用人对合用部位正常使用的，相邻使用人可以通过协商的方法要求承租人排除影响。协商不成的，相邻使用人可以向人民法院提起诉讼。
在２０００年７月１日之前，公有居住房屋承租人已经将承租的房屋转租的，承租人应当在２０００年８月３１日前将转租情况书面告知出租人，承租人未在２０００年８月３１日前书面告知出租人的，出租人可以解除租赁合同。
公有非居住房屋转租，应当事先征得出租人书面同意。未事先征得出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。公有非居住房屋转租期间，原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。公有非居住房屋转租期间，出租人可以向承租人收取转租收益，转租收益的标准为市政府规定租金标准的二至九倍。出租人应当与承租人就转租收益的标准签订书面协议。
十一、公有居住房屋承租权的转让和交换
按照住房制度改革方案，未列入可出售范围内的公有居住房屋，可以进行承租权的转让；列入可出售范围内的公有居住房屋，不得进行承租权的转让。
有下列情形之一的公有居住房屋，不得进行承租权的转让和交换：
（一）整幢独用的花园住宅；
（二）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；
（三）产权不明晰的；
（四）承租人拖欠租金尚未结清的；
（五）依法代管或需要落实政策的；
（六）已列入户籍冻结范围的；
（七）承租人在承租房屋内擅自搭建的；
（八）列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；
（九）其他依法应当由出租人收回的。
代理经租房屋承租权转让和交换的，应当征得房屋所有权人同意。
除上述情形外，出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。
十二、公有居住房屋承租户名的变更
《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。
承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
（三）原承租人的父母；
（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。
承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；
（三）原承租人的父母；
（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。
承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国（境）定居的，应当同时按规定调整租金标准。
十三、公有居住房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的安置责任
公有居住房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，由出租人先行安置承租人，再按下列情况分别承担经济责任：
（一）因房屋出租人原因造成的，由出租人承担责任；
（二）因房屋承租人原因造成的，由承租人承担责任；
（三）因第三人原因造成的，由出租人追究第三人的责任。
出租人与房屋所有权人不为同一人的，房屋所有权人与出租人应当依法承担相应责任。
十四、公有房屋租赁关系终止后承租人腾退房屋
公有房屋租赁关系终止时，原承租人应在出租人给予的期限内将房屋腾空交还出租人，在此期限内，承租人应当按照原租赁合同约定的租金标准支付租金。未经出租人同意逾期返还的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费，使用费的标准应当不低于市场租金。
十五、本实施意见对公有房屋租赁管理未作规定的其他范围，适用《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（一）》。
２００１年６月２８日上海市房地资源局印发沪房地资公［２０００］９８号
《上海市房屋租赁条例》于１９９９年１２月２７日市十一届人大常委会第十五次会议通过，自２０００年７月１日起执行，《上海市城镇公有房屋管理条例》即将同时废止。现对《上海市房屋租赁条例》中有关公有房屋租赁管理提出如下实施意见：
一、公有房屋租赁管理的范围
本意见所称的公有房屋租赁包括公有居住房屋和公有非居住房屋租赁。公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。公有非居住房屋包括以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋。
各区县房地集团公司依法受托管理的代管、代理经租等房屋的租赁参照公有房屋租赁执行。
二、公有房屋租赁关系的建立
公有非居住房屋租赁，租赁当事人应当使用市房地资源局制订的非居住房屋租赁合同，租赁合同的期限最高不超过２０年。出租人应当在收到承租人提供的有关调配文件后１５日内与承租人签订租赁合同。
公有居住房屋租赁，应当使用市房地资源局统一印制的《租用公房凭证》。对未发放《租用公房凭证》的原承租人，由出租人分期分批补发。对已发放《租用公房凭证》的原承租人，由出租人分期分批换发。
公有居住房屋出租人应当在承租人要求办理受配房屋或者承租权转让、交换、租赁户名变更手续后１５日内发放《租用公房凭证》。《租用公房凭证》是公有居住房屋的出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证。承租人凭《租用公房凭证》向房屋所在地的派出所办理户籍手续。
公有居住房屋出租人出具与实际不符的租赁凭证，造成当事人损失的，应当承担相应的民事责任。
三、公有房屋租赁合同登记备案
公有非居住房屋出租及转租、公有居住房屋转租，由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产交易中心办理租赁合同登记备案手续。
公有非居住房屋出租和转租，应当提交房地产权证或授权委托书、租赁（转租）合同、租赁当事人的身份证明；公有居住房屋转租，应当提交租用公房凭证、转租合同以及租赁当事人的身份证明；将公有居住房屋转租给外来流动人员的，还应提交《房屋租赁治安许可证》。
四、房屋交付时存在缺陷的处理
公有房屋在交付时存在缺陷，影响承租人正常使用的，出租人应当及时修复，租金仍按照市政府规定的标准执行。
房屋缺陷的范围和修理期限，按照本意见第八条规定的急修项目和一般修理项目的范围和期限执行。
五、公有房屋租赁保证金
公有居住房屋出租人不得收取房屋租赁保证金。
公有非居住房屋租赁，出租人可以收取租赁保证金，租赁保证金最高不得超过６个月的房屋租金。出租人应当妥善保管租赁保证金，在房屋租赁期间，不得挪用租赁保证金。租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充承租人拖欠的租金、损坏房屋的赔偿、违约金等合同约定的费用外，剩余部分应当归还承租人，不足部分出租人可以向承租人追索。
六、改变公有房屋用途
改变房屋用途是指改变房屋原设计用途或改变房屋实际使用状况。承租人要求改变公有房屋用途必须符合下列条件：
（一）符合城市规划要求；
（二）符合房屋使用安全；
（三）不影响相邻房屋使用；
（四）不影响文物和优秀近代建筑保护。
有下列改变公有房屋用途行为之一的，必须经房屋所有人、相邻房屋所有人、使用人和业主委员会书面同意，并报区、县房地产管理部门审批：
（一）居住房屋改为非居住使用；
（二）非居住房屋改为居住使用；
（三）非居住房屋改为其他非居住用途。
改变房屋用途涉及规划建设管理的，还须报规划管理部门审批。
七、公有房屋合用部位的使用
公有房屋的合用部位是指两个或两个以上承租人有共同使用权的天井、晒台、园地、灶间、卫生间等部位。承租人对合用部位的使用产生争议的，出租人应当会同有关部门在３０日内协调处理，并出具书面意见。
除恃强占用和任意占用合用部位，影响相邻承租人正常使用的应予调整外，一般应维持争议前的使用状况。原使用部位较大的承租人承租权转让、交换等迁出的，出租人可适当调整合同部位的使用。
八、公有房屋的养护和维修
除房屋租赁合同另有约定外，公有房屋的养护和维修责任由出租人承担。
出租人应当每三至五年进行一次房屋完好状况检查；对房屋的结构、水落管、外墙粉刷、避雷装置以及走廊、扶梯间外门窗每年检查一次；电梯、水泵（产权属于自来水公司的除外）应定期保养；下水管道、污水管道应巡回疏通；屋顶水箱年检修清洗两次。
公有房屋及其附属设施自然损坏的，由出租人按规定的修理范围负责修复。承租人发现房屋自然损坏的，应及时报修。出租人对承租人的报修应予登记，并发给报修凭证。公有房屋修理包括急修项目和一般项目。其中急修项目包括：
（一）房屋结构性损坏而发生危险；
（二）因室内线路故障而引起的停电和漏电；
（三）因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和龙头严重漏水；
（四）楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；
（五）水落管、污水管堵塞和水盘等设备漏水；
（六）电梯故障，不能正常运行；
（七）其他属于危险性急修范围的项目。
一般项目包括：
（一）各类钢、木门窗损坏；
（二）水卫设备零件损坏；
（三）层面渗漏水；
（四）发生其它属于小修养护和便民服务范围内的损坏。
其中，房屋急修项目，出租人应在一天内修理；一般修理项目，出租人应在三天内修理；需安排计划修理的项目，出租人应在一周内派员到现场查勘，约定修理期限。具体报修办法由市房地资源局另行制定。
九、承租人欠租，出租人可以解除租赁合同的法规适用
２０００年７月１日之前，公有房屋承租人拖欠租金累计已满６个月的，不适用《上海市房屋租赁条例》出租人可以解除租赁合同的规定。２０００年７月１日起，公有房屋承租人拖欠租金累计满６个月的，适用《上海市房屋租赁条例》出租人可以解除租赁合同的规定。
十、公有房屋的转租
公有居住房屋转租的，承租人应当在签订转租合同前将拟转租的情况书面告知出租人。承租人未书面告知出租人擅自转租的，出租人可以解除租赁合同。公有居住房屋转租期间，原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。
承租人将非独立成套公有居住房屋转租，不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。影响相邻使用人对合用部位正常使用的情形有：
（一）将承租的房屋部分转租，增加合用部位使用人的；
（二）将承租的房屋转租用于集体宿舍，增加合用部位使用人的；
（三）其他影响相邻使用人对合用部位正常使用的情形。
承租人转租公有居住房屋，影响相邻使用人对合用部位正常使用的，相邻使用人可以通过协商的方法要求承租人排除影响。协商不成的，相邻使用人可以向人民法院提起诉讼。
在２０００年７月１日之前，公有居住房屋承租人已经将承租的房屋转租的，承租人应当在２０００年８月３１日前将转租情况书面告知出租人，承租人未在２０００年８月３１日前书面告知出租人的，出租人可以解除租赁合同。
公有非居住房屋转租，应当事先征得出租人书面同意。未事先征得出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。公有非居住房屋转租期间，原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。公有非居住房屋转租期间，出租人可以向承租人收取转租收益，转租收益的标准为市政府规定租金标准的二至九倍。出租人应当与承租人就转租收益的标准签订书面协议。
十一、公有居住房屋承租权的转让和交换
按照住房制度改革方案，未列入可出售范围内的公有居住房屋，可以进行承租权的转让；列入可出售范围内的公有居住房屋，不得进行承租权的转让。
有下列情形之一的公有居住房屋，不得进行承租权的转让和交换：
（一）整幢独用的花园住宅；
（二）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；
（三）产权不明晰的；
（四）承租人拖欠租金尚未结清的；
（五）依法代管或需要落实政策的；
（六）已列入户籍冻结范围的；
（七）承租人在承租房屋内擅自搭建的；
（八）列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；
（九）其他依法应当由出租人收回的。
代理经租房屋承租权转让和交换的，应当征得房屋所有权人同意。
除上述情形外，出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。
十二、公有居住房屋承租户名的变更
《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。
承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
（三）原承租人的父母；
（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。
承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；
（三）原承租人的父母；
（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。
承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国（境）定居的，应当同时按规定调整租金标准。
十三、公有居住房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的安置责任
公有居住房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，由出租人先行安置承租人，再按下列情况分别承担经济责任：
（一）因房屋出租人原因造成的，由出租人承担责任；
（二）因房屋承租人原因造成的，由承租人承担责任；
（三）因第三人原因造成的，由出租人追究第三人的责任。
出租人与房屋所有权人不为同一人的，房屋所有权人与出租人应当依法承担相应责任。
十四、公有房屋租赁关系终止后承租人腾退房屋
公有房屋租赁关系终止时，原承租人应在出租人给予的期限内将房屋腾空交还出租人，在此期限内，承租人应当按照原租赁合同约定的租金标准支付租金。未经出租人同意逾期返还的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费，使用费的标准应当不低于市场租金。
十五、本实施意见对公有房屋租赁管理未作规定的其他范围，适用《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（一）》。
城市房屋租赁管理办法
城市房屋租赁管理办法
转自：本站原创 时间：1995-5-9 21:04:00
１９９５年５月９日建设部第４２号令发布
第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。
第三条 房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。
承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。
第四条 公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。
租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。
第八条 国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。
省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。
第九条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：
（一）当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋的座落、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修缮责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）当事人约定的其它条款；
第十条 房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前３个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
（一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
（二）因不可抗力致使合同不能继续履行的；
（三）当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。
签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后３０日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
（一）书面租赁合同；
（二）房屋所有权证书；
（三）当事人的合法证件；
（四）城市人民政府规定的其他文件。
出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
第十六条 房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。
县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。
第十七条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
第十八条 严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。
第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。
出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。
租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。
第二十三条 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；
（五）公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）利用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定其他可以收回的。
第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门代收代缴，国务院颁布新的规定时，从其规定。
第二十六条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转给他人。
出租人可以从转租中获得收益
第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。
第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
第三十条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
第三十一条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
第三十二条 违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：
（一）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；
（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；
（三）未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。
第三十三条 违反本办法，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十五条 未设镇建制的工矿区、国有农场、林场等房屋租赁，参照本办法执行。
第三十六条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产管理部门可以根据本办法制定实施细则。
第三十七条 本办法由建设部负责解释。
第三十八条 本办法自１９９５年６月１日起施行。
转自：本站原创 时间：1995-5-9 21:04:00
１９９５年５月９日建设部第４２号令发布
第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。
第三条 房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。
承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。
第四条 公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。
租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。
第八条 国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。
省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。
第九条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：
（一）当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋的座落、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修缮责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）当事人约定的其它条款；
第十条 房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前３个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
（一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
（二）因不可抗力致使合同不能继续履行的；
（三）当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。
签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后３０日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
（一）书面租赁合同；
（二）房屋所有权证书；
（三）当事人的合法证件；
（四）城市人民政府规定的其他文件。
出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
第十六条 房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。
县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。
第十七条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
第十八条 严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。
第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。
出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。
租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。
第二十三条 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；
（五）公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）利用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定其他可以收回的。
第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门代收代缴，国务院颁布新的规定时，从其规定。
第二十六条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转给他人。
出租人可以从转租中获得收益
第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。
第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
第三十条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
第三十一条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
第三十二条 违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：
（一）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；
（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；
（三）未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。
第三十三条 违反本办法，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十五条 未设镇建制的工矿区、国有农场、林场等房屋租赁，参照本办法执行。
第三十六条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产管理部门可以根据本办法制定实施细则。
第三十七条 本办法由建设部负责解释。
第三十八条 本办法自１９９５年６月１日起施行。
《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的操作细则
《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的操作细则 上海市房地局制订 １９９６年９月１７日印发
上海市人民政府于一九九六年八月二十五日发布了《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》（以下简称《实施意见》）。这对本市实施建设部《城市房屋租赁管理办法》（以下简称《管理办法》）（１．《实施意见》载于本刊１９９６年第１１期 ２．《管理办法》载于本刊１９９５年第８期），培育和发展本市的房屋租赁市场创造了有利条件。为进一步规范操作，现结合本市房屋租赁管理的实际，制定本操作细则。
一、本市市区、郊县城镇（包括乡镇）规划区国有土地范围内，凡一九九六年十月一日起建立租赁关系的房屋，除房管部门直管公房和代理经租房屋、出租给本系统内单位使用和按本市规定的公有住房租金出租给职工居住、并持有《租用公房凭证》的系统公房外，均应按《实施意见》的规定办理登记，取得《上海市房屋租赁证》（以下简称《房屋租赁证》）。
二、除一九九一年十二月三十一日前已出租的私有居住房屋外，凡在一九九六年十月一日前已建立租赁关系的列入本操作细则第一条规定范围内的房屋租赁，均应在一九九六年十二月三十一日前补办房屋租赁登记、取得《房屋租赁证》。其中，已按《上海市私有房屋租赁管理办法》和《关于加强本市私有房屋出租综合管理的联合通知》办理登记或取得《私房出租许可证》的租赁当事人，则应在一九九六年十二月三十一日前，持原已加盖“上海市××区（县）房产管理局（所）房屋租赁合同备案专用章”的租赁合同或发给的《私房出租许可证》，换发《房屋租赁证》。
三、出租的房屋必须具备《实施意见》规定的条件。其中，需向境内流动人口出租或转租私有居住房屋的，应按规定向公安派出机构申请《房屋租赁治安许可证》；需向境外单位或个人出租或转租非外销批租地块上的房屋，应按《实施意见》第六条规定的管理分工，向市或浦东新区房地产交易管理部门填报《涉外租赁申请表》，经市或浦东新区房地产交易中心初审及市房地局或浦东新区规土局复审同意后，方可正式办理租赁手续。
四、自一九九六年十月一日起，房屋租赁当事人签订的租赁合同；或在此以前已建立租赁关系，经当事人协商重新订立的租赁合同，均必须具备《管理办法》规定的条款内容。
房屋租赁当事人可使用由市房地局会同市工商局拟订的《上海市房屋租赁合同》规范文本。在订立时，需对规范文本条款进行补充的，则应符合《管理办法》的规定。
五、私有非居住房屋出租，房屋租赁当事人签订的租赁合同，应根据《上海市公证条例》的规定，经上海市公证机构办理公证。其他房屋的租赁合同公证或见证，则以租赁双方当事人自愿为原则。
六、房屋租赁当事人应在租赁合同签订后的１５天内，按《实施意见》的规定，办理房屋租赁登记。在市或各区、县、浦东新区房地产交易中心建立后，房屋租赁登记统一由市或各区、县、浦东新区房地产交易中心负责受理。未建立前，则先暂由市或区、县、浦东新区房地产交易管理所负责受理。各县乡镇房屋租赁登记，由各县房地产交易中心或房地产交易管理所委托乡镇房管所负责受理（各受理部门，以下简称为房地产交易管理部门）。
七、市房地局授权市、浦东新区、各区、县房地产交易管理部门对房屋租赁当事人提交的租赁合同和有关证件进行审核，并核发由市房地局统一印制的《上海市房屋租赁证》。
八、租赁双方当事人在办理租赁登记时，除应提交已签订的租赁合同外，还应分别交验有关证件。
（一）出租人应交验的有关证件；
１．房地产权证或房屋所有权证和土地使用证；
其中：向境内的外来流动人员出租私有居住房屋的，则还应提交公安派出机构核准发给的《房屋租赁治安许可证》；向境外单位或个人出租非外销批租地块上房屋的，则还应提交经市房地局或浦东新区规土局审核同意的《涉外租赁申请表》；出租已抵押房屋的，则还应提交抵押权人同意出租的书面证明。
２．出租人的身份证明或出租单位的合法资格证明；
其中：共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的书面证明或委托书；代理人受委托出租的，还须提交房屋所有人委托代理出租的书面证明。受境外单位或个人委托出租的，则应提交经公证或认证的委托代理出租的书面证明。
（二）承租人应交验的有关证件：
境内个人须提交居民身份证或户籍证明；
境内单位（包括“三资”企业）须提交单位工商注册登记证明；
境外人士须提交护照或回乡证明；
境外单位除法律、法规另有规定外，须提交经公证或认证的合法资格证明。
九、房屋租赁登记审核程序
１．房屋租赁当事人在租赁合同签订后的１５日内，根据《实施意见》第六条规定，分别到市或区、县或浦东新区房地产交易管理部门办理租赁登记。填写由市房地局统一印制的《上海市房屋租赁登记申请表》（以下简称《租赁登记表》（一式三份）），并提交租赁合同及应交验的有关证件。
２．房地产交易管理部门受理房屋租赁登记申请后，应对当事人提交的租赁合同和有关证件进行审核，并在《租赁登记表》上提出审核意见，审核的内容应包括：
（１）租赁当事人是否具备相应的条件，所提供的证件是否合法有效；
（２）出租的房屋是否符合《实施意见》的规定条件；
（３）租赁合同是否具备《管理办法》规定的条款内容；
（４）当事人的租赁行为是否符合租赁政策法规的规定。
３．经审核，凡符合规定的，由房地产交易管理部门自受理房屋租赁登记申请之日起的５日内核发《房屋租赁证》；凡不符合规定的，则由房地产交易管理部门将房屋租赁当事人提交的租赁合同和有关证件退交房屋租赁当事人。
十、非特殊原因，《房屋租赁证》有效期限最长不得超过两年。凡租赁当事人在房屋租赁合同中约定的租赁期在两年或两年以内的，按合同实际租赁期填发《房屋租赁证》；合同租赁期超过两年的，则先填发有效期限两年，到期由租赁当事人持原已登记的房屋租赁合同和《房屋租赁证》，到原受理登记的房地产交易管理部门换发新的《房屋租赁证》。
十一、房屋租赁经登记，取得《房屋租赁证》后，租赁双方当事人应认真履行租赁合同，除《管理办法》第十二条规定的情况外，任何一方均不得擅自变更或解除合同。
凡租赁双方当事人根据《管理办法》第十二条规定变更或解除租赁合同的，则应在变更或解除合同之日起的１５日内，向原受理登记的房地产交易管理部门办理变更或注销登记。
十二、房屋承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将租赁房屋一部分或全部转租给他人。但未按本操作细则第三条规定取得《房屋租赁治安许可证》的私有居住房屋或经审核同意涉外租赁的非外销批租地块上的房屋，不得向境内的外来流动人员转租、或向境外单位或个人转租。出租人可以从转租中获得收益。
房屋转租，转租双方当事人应签订书面的房屋转租合同。转租合同经原出租人书面同意后的１５天内，向原受理登记的房地产交易管理部门办理登记手续。
十三、办理房屋转租登记时，转租当事人应填写《房屋转租登记申请表》（以下简称《转租登记表》），并提交下列证件；
１．转租双方当事人订立的《房屋转租合同》；
２．该房屋已经登记的《房屋租赁合同》和《房屋租赁证》；其中，向境内的外来流动人员转租私有居住房屋的，或向境外单位或个人转租非外销批租地块上房屋的，则还应分别按本操作细则第三条规定提交《房屋租赁治安许可证》或经审核同意的《涉外租赁申请表》；
３．根据本操作细则第八条第（二）款规定，转租承租人需交验的有关证件。
十四、房地产交易管理部门应自受理房屋转租登记申请之日起的５天内，对当事人提交的转租合同及有关证件进行审核，并在《转租登记表》上提出审核意见，凡符合规定的，由房地产交易管理部门在原《房屋租赁证》背面的转租注记栏中加盖该房地产交易管理部门的准予转租专用章后，退交转租当事人。
十五、各房地产交易管理部门应积极配合税务机关做好房屋租赁税收的征管工作。在按规定核发《房屋租赁证》或在《房屋租赁证》背面的转租注记栏中加盖准予转租专用章后的５ 天内，应将有关《租赁登记表》或《转租登记表》送交给税务机关，并协助进行纳税宣传和纳税检查。
十六、各房地产交易管理部门应按规定要求，认真做好房屋租赁、转租等情况的统计工作，按时填报有关报表；认真做好房屋租赁、转租资料的归档保管工作。凡经登记的《租赁登记表》、房屋租赁合同和《转租登记表》、房屋转租合同等有关资料，均应按承租人承租房屋的先后顺序，将有关资料装订成册，按幢建立房屋租赁件袋。
上海市人民政府于一九九六年八月二十五日发布了《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》（以下简称《实施意见》）。这对本市实施建设部《城市房屋租赁管理办法》（以下简称《管理办法》）（１．《实施意见》载于本刊１９９６年第１１期 ２．《管理办法》载于本刊１９９５年第８期），培育和发展本市的房屋租赁市场创造了有利条件。为进一步规范操作，现结合本市房屋租赁管理的实际，制定本操作细则。
一、本市市区、郊县城镇（包括乡镇）规划区国有土地范围内，凡一九九六年十月一日起建立租赁关系的房屋，除房管部门直管公房和代理经租房屋、出租给本系统内单位使用和按本市规定的公有住房租金出租给职工居住、并持有《租用公房凭证》的系统公房外，均应按《实施意见》的规定办理登记，取得《上海市房屋租赁证》（以下简称《房屋租赁证》）。
二、除一九九一年十二月三十一日前已出租的私有居住房屋外，凡在一九九六年十月一日前已建立租赁关系的列入本操作细则第一条规定范围内的房屋租赁，均应在一九九六年十二月三十一日前补办房屋租赁登记、取得《房屋租赁证》。其中，已按《上海市私有房屋租赁管理办法》和《关于加强本市私有房屋出租综合管理的联合通知》办理登记或取得《私房出租许可证》的租赁当事人，则应在一九九六年十二月三十一日前，持原已加盖“上海市××区（县）房产管理局（所）房屋租赁合同备案专用章”的租赁合同或发给的《私房出租许可证》，换发《房屋租赁证》。
三、出租的房屋必须具备《实施意见》规定的条件。其中，需向境内流动人口出租或转租私有居住房屋的，应按规定向公安派出机构申请《房屋租赁治安许可证》；需向境外单位或个人出租或转租非外销批租地块上的房屋，应按《实施意见》第六条规定的管理分工，向市或浦东新区房地产交易管理部门填报《涉外租赁申请表》，经市或浦东新区房地产交易中心初审及市房地局或浦东新区规土局复审同意后，方可正式办理租赁手续。
四、自一九九六年十月一日起，房屋租赁当事人签订的租赁合同；或在此以前已建立租赁关系，经当事人协商重新订立的租赁合同，均必须具备《管理办法》规定的条款内容。
房屋租赁当事人可使用由市房地局会同市工商局拟订的《上海市房屋租赁合同》规范文本。在订立时，需对规范文本条款进行补充的，则应符合《管理办法》的规定。
五、私有非居住房屋出租，房屋租赁当事人签订的租赁合同，应根据《上海市公证条例》的规定，经上海市公证机构办理公证。其他房屋的租赁合同公证或见证，则以租赁双方当事人自愿为原则。
六、房屋租赁当事人应在租赁合同签订后的１５天内，按《实施意见》的规定，办理房屋租赁登记。在市或各区、县、浦东新区房地产交易中心建立后，房屋租赁登记统一由市或各区、县、浦东新区房地产交易中心负责受理。未建立前，则先暂由市或区、县、浦东新区房地产交易管理所负责受理。各县乡镇房屋租赁登记，由各县房地产交易中心或房地产交易管理所委托乡镇房管所负责受理（各受理部门，以下简称为房地产交易管理部门）。
七、市房地局授权市、浦东新区、各区、县房地产交易管理部门对房屋租赁当事人提交的租赁合同和有关证件进行审核，并核发由市房地局统一印制的《上海市房屋租赁证》。
八、租赁双方当事人在办理租赁登记时，除应提交已签订的租赁合同外，还应分别交验有关证件。
（一）出租人应交验的有关证件；
１．房地产权证或房屋所有权证和土地使用证；
其中：向境内的外来流动人员出租私有居住房屋的，则还应提交公安派出机构核准发给的《房屋租赁治安许可证》；向境外单位或个人出租非外销批租地块上房屋的，则还应提交经市房地局或浦东新区规土局审核同意的《涉外租赁申请表》；出租已抵押房屋的，则还应提交抵押权人同意出租的书面证明。
２．出租人的身份证明或出租单位的合法资格证明；
其中：共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的书面证明或委托书；代理人受委托出租的，还须提交房屋所有人委托代理出租的书面证明。受境外单位或个人委托出租的，则应提交经公证或认证的委托代理出租的书面证明。
（二）承租人应交验的有关证件：
境内个人须提交居民身份证或户籍证明；
境内单位（包括“三资”企业）须提交单位工商注册登记证明；
境外人士须提交护照或回乡证明；
境外单位除法律、法规另有规定外，须提交经公证或认证的合法资格证明。
九、房屋租赁登记审核程序
１．房屋租赁当事人在租赁合同签订后的１５日内，根据《实施意见》第六条规定，分别到市或区、县或浦东新区房地产交易管理部门办理租赁登记。填写由市房地局统一印制的《上海市房屋租赁登记申请表》（以下简称《租赁登记表》（一式三份）），并提交租赁合同及应交验的有关证件。
２．房地产交易管理部门受理房屋租赁登记申请后，应对当事人提交的租赁合同和有关证件进行审核，并在《租赁登记表》上提出审核意见，审核的内容应包括：
（１）租赁当事人是否具备相应的条件，所提供的证件是否合法有效；
（２）出租的房屋是否符合《实施意见》的规定条件；
（３）租赁合同是否具备《管理办法》规定的条款内容；
（４）当事人的租赁行为是否符合租赁政策法规的规定。
３．经审核，凡符合规定的，由房地产交易管理部门自受理房屋租赁登记申请之日起的５日内核发《房屋租赁证》；凡不符合规定的，则由房地产交易管理部门将房屋租赁当事人提交的租赁合同和有关证件退交房屋租赁当事人。
十、非特殊原因，《房屋租赁证》有效期限最长不得超过两年。凡租赁当事人在房屋租赁合同中约定的租赁期在两年或两年以内的，按合同实际租赁期填发《房屋租赁证》；合同租赁期超过两年的，则先填发有效期限两年，到期由租赁当事人持原已登记的房屋租赁合同和《房屋租赁证》，到原受理登记的房地产交易管理部门换发新的《房屋租赁证》。
十一、房屋租赁经登记，取得《房屋租赁证》后，租赁双方当事人应认真履行租赁合同，除《管理办法》第十二条规定的情况外，任何一方均不得擅自变更或解除合同。
凡租赁双方当事人根据《管理办法》第十二条规定变更或解除租赁合同的，则应在变更或解除合同之日起的１５日内，向原受理登记的房地产交易管理部门办理变更或注销登记。
十二、房屋承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将租赁房屋一部分或全部转租给他人。但未按本操作细则第三条规定取得《房屋租赁治安许可证》的私有居住房屋或经审核同意涉外租赁的非外销批租地块上的房屋，不得向境内的外来流动人员转租、或向境外单位或个人转租。出租人可以从转租中获得收益。
房屋转租，转租双方当事人应签订书面的房屋转租合同。转租合同经原出租人书面同意后的１５天内，向原受理登记的房地产交易管理部门办理登记手续。
十三、办理房屋转租登记时，转租当事人应填写《房屋转租登记申请表》（以下简称《转租登记表》），并提交下列证件；
１．转租双方当事人订立的《房屋转租合同》；
２．该房屋已经登记的《房屋租赁合同》和《房屋租赁证》；其中，向境内的外来流动人员转租私有居住房屋的，或向境外单位或个人转租非外销批租地块上房屋的，则还应分别按本操作细则第三条规定提交《房屋租赁治安许可证》或经审核同意的《涉外租赁申请表》；
３．根据本操作细则第八条第（二）款规定，转租承租人需交验的有关证件。
十四、房地产交易管理部门应自受理房屋转租登记申请之日起的５天内，对当事人提交的转租合同及有关证件进行审核，并在《转租登记表》上提出审核意见，凡符合规定的，由房地产交易管理部门在原《房屋租赁证》背面的转租注记栏中加盖该房地产交易管理部门的准予转租专用章后，退交转租当事人。
十五、各房地产交易管理部门应积极配合税务机关做好房屋租赁税收的征管工作。在按规定核发《房屋租赁证》或在《房屋租赁证》背面的转租注记栏中加盖准予转租专用章后的５ 天内，应将有关《租赁登记表》或《转租登记表》送交给税务机关，并协助进行纳税宣传和纳税检查。
十六、各房地产交易管理部门应按规定要求，认真做好房屋租赁、转租等情况的统计工作，按时填报有关报表；认真做好房屋租赁、转租资料的归档保管工作。凡经登记的《租赁登记表》、房屋租赁合同和《转租登记表》、房屋转租合同等有关资料，均应按承租人承租房屋的先后顺序，将有关资料装订成册，按幢建立房屋租赁件袋。
上海市居住房屋租赁管理实施办法
上海市居住房屋租赁管理实施办法 沪府发[2004]29号
-------------------------------------------------------------------------------- 第一条（目的和依据） 为了加强本市居住房屋租赁管理，维护居住房屋租赁市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规的规定，制定本办法。 第二条（适用范围） 本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其管理。 公有居住房屋的出租，不适用本办法；但承租人转租公有居住房屋的，应当按照本办法的有关规定执行。 第三条（管理部门） 市房屋土地资源管理局是本市居住房屋租赁的行政主管部门，负责本办法的组织实施。 本市公安、税务、工商、劳动、卫生、人口和计划生育、教育等部门按照各自职责，协同实施本办法。 第四条（属地管理） 本市居住房屋租赁实行属地管理的原则。 区（县）人民政府应当将居住房屋租赁纳入社区综合管理的范围，并组织、协调区（县）房地产管理部门和街道办事处、镇（乡）人民政府做好辖区内居住房屋租赁的日常管理工作。 街道办事处、镇（乡）人民政府设立的社区事务受理中心具体承担居住房屋租赁相关手续的受理工作；社区综合协管队伍协助有关管理部门做好居住房屋租赁的管理和相关服务工作。 第五条（基本管理制度） 居住房屋租赁的当事人应当依法订立书面租赁合同，并向区（县）房地产管理部门登记备案。 居住房屋的出租人应当依法纳税；不具有本市户籍的承租人应当按照国家和本市的有关规定，办理居住登记。 居住房屋租赁的当事人不得利用租赁房屋从事违法活动，不得损害社会公共利益。 第六条（租赁当事人） 居住房屋的出租人应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人，或者是法律、法规规定的其他权利人。 居住房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人和其他组织；但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的除外。 第七条（出租房屋的条件） 出租的居住房屋除应当符合《上海市房屋租赁条例》的有关规定外，还应当符合下列条件： （一）房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件； （二）房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定； （三）向单位出租用作集体宿舍的，与非出租的房屋实行分门进出或者采取分隔措施；其中，承租的居住人数超过15人的，配备相应数量的专职管理人员。 第八条（人均承租面积标准） 租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。 第九条（租赁合同） 居住房屋租赁合同应当包括下列主要内容： （一）租赁当事人（包括承租的同住人）的姓名、住所、有效身份证明及其编号； （二）房屋坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况； （三）房屋用途； （四）房屋交付日期； （五）租赁期限； （六）租金数额、支付方式和期限； （七）房屋使用要求和维修责任； （八）房屋返还时的状态； （九）违约责任和争议解决方式； （十）租赁当事人约定的其他内容。 租赁当事人订立租赁合同时，可以使用或者参照使用市房屋土地资源管理局和市工商行政管理局制订的租赁合同示范文本。 第十条（相关手续的办理） 居住房屋租赁合同订立生效后，由租赁当事人持有效身份证明、房地产权利证明和租赁合同等有关材料，到社区事务受理中心办理相关手续： （一）出租人应当办理纳税申报； （二）租赁当事人应当办理居住房屋租赁合同登记备案； （三）不具有本市户籍的承租人（包括承租的同住人）应当按照国家和本市的有关规定，办理居住登记。 第十一条（登记备案） 租赁当事人按照本办法第十条的规定提交材料齐全的，社区事务受理中心应当予以受理。其中，符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的，由区（县）房地产管理部门发放居住房屋租赁合同登记备案证明（以下简称登记备案证明）；不符合规定条件和标准的，不予发放登记备案证明，并书面告知理由。 按照前款规定发放登记备案证明的，区（县）房地产登记机构应当在房地产登记册上予以记载。 第十二条（转租） 居住房屋的转租，应当符合本办法第七条、第八条规定的条件和标准。 居住房屋转租合同订立生效后，转租当事人应当按照本办法第十条的规定办理相关手续。 第十三条（租赁变更、解除和续租） 居住房屋的租赁关系依法变更、解除的，或者租赁当事人在租赁期满后续订租赁合同的，均应当按照本办法第十条的规定办理相关手续。 第十四条（出租人的权利和义务） 居住房屋的出租人在订立租赁合同时，有权查验承租人及其全部同住人的身份证明；租赁期间，有权按照租赁合同的约定，定期查看承租人使用房屋的情况。 居住房屋的出租人在订立租赁合同时，应当按照本办法第八条的规定，在租赁合同中确定承租的居住人数；承租人不具有本市户籍的，应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。 居住房屋的出租人发现承租人利用租赁房屋从事违法活动的，应当及时报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。 第十五条（承租人的权利和义务） 居住房屋的承租人在订立租赁合同时，有权查验房屋状况是否符合本办法第七条规定的条件；租赁期间，有权按照租赁合同的约定，要求出租人定期养护、维修房屋，保持房屋的安全状态。 居住房屋的承租人应当按照租赁合同约定的条件和用途，合理使用房屋；将房屋转租、转借给他人使用的，应当征得出租人书面同意；增加同住人的，应当书面告知出租人；增加的同住人不具有本市户籍的，应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。 第十六条（对房地产经纪机构的要求） 房地产经纪机构从事相关的中介业务时，不得居间代理不符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的居住房屋租赁。 房地产经纪机构应当将其居间代理的居住房屋租赁信息，定期报送所在地的街道办事处或者镇（乡）人民政府。 第十七条（对物业管理企业的要求） 物业管理企业应当将其管理服务范围内居住房屋租赁使用的有关情况资料，定期报送所在地的街道办事处或者镇（乡）人民政府；发现违法行为，应当及时制止并报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。 第十八条（违反规定行为的处理） 违反《上海市房屋租赁条例》的有关规定出租或者转租居住房屋的，由区（县）房地产管理部门依法处理。 租赁当事人不按照本办法第十条的规定办理相关手续的，由税务部门或者公安部门依法处理。 租赁当事人利用租赁房屋从事违法活动的，由公安、工商等有关管理部门依法处理。 房地产经纪机构居间代理不符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的居住房屋租赁的，由工商行政管理部门依法处理。 第十九条（应用解释部门） 市房屋土地资源管理局可以对本办法的具体应用问题作出解释。 第二十条（施行日期） 本办法自2004年10月1日起施行。
二○○四年八月三十日
-------------------------------------------------------------------------------- 第一条（目的和依据） 为了加强本市居住房屋租赁管理，维护居住房屋租赁市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规的规定，制定本办法。 第二条（适用范围） 本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其管理。 公有居住房屋的出租，不适用本办法；但承租人转租公有居住房屋的，应当按照本办法的有关规定执行。 第三条（管理部门） 市房屋土地资源管理局是本市居住房屋租赁的行政主管部门，负责本办法的组织实施。 本市公安、税务、工商、劳动、卫生、人口和计划生育、教育等部门按照各自职责，协同实施本办法。 第四条（属地管理） 本市居住房屋租赁实行属地管理的原则。 区（县）人民政府应当将居住房屋租赁纳入社区综合管理的范围，并组织、协调区（县）房地产管理部门和街道办事处、镇（乡）人民政府做好辖区内居住房屋租赁的日常管理工作。 街道办事处、镇（乡）人民政府设立的社区事务受理中心具体承担居住房屋租赁相关手续的受理工作；社区综合协管队伍协助有关管理部门做好居住房屋租赁的管理和相关服务工作。 第五条（基本管理制度） 居住房屋租赁的当事人应当依法订立书面租赁合同，并向区（县）房地产管理部门登记备案。 居住房屋的出租人应当依法纳税；不具有本市户籍的承租人应当按照国家和本市的有关规定，办理居住登记。 居住房屋租赁的当事人不得利用租赁房屋从事违法活动，不得损害社会公共利益。 第六条（租赁当事人） 居住房屋的出租人应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人，或者是法律、法规规定的其他权利人。 居住房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人和其他组织；但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的除外。 第七条（出租房屋的条件） 出租的居住房屋除应当符合《上海市房屋租赁条例》的有关规定外，还应当符合下列条件： （一）房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件； （二）房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定； （三）向单位出租用作集体宿舍的，与非出租的房屋实行分门进出或者采取分隔措施；其中，承租的居住人数超过15人的，配备相应数量的专职管理人员。 第八条（人均承租面积标准） 租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。 第九条（租赁合同） 居住房屋租赁合同应当包括下列主要内容： （一）租赁当事人（包括承租的同住人）的姓名、住所、有效身份证明及其编号； （二）房屋坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况； （三）房屋用途； （四）房屋交付日期； （五）租赁期限； （六）租金数额、支付方式和期限； （七）房屋使用要求和维修责任； （八）房屋返还时的状态； （九）违约责任和争议解决方式； （十）租赁当事人约定的其他内容。 租赁当事人订立租赁合同时，可以使用或者参照使用市房屋土地资源管理局和市工商行政管理局制订的租赁合同示范文本。 第十条（相关手续的办理） 居住房屋租赁合同订立生效后，由租赁当事人持有效身份证明、房地产权利证明和租赁合同等有关材料，到社区事务受理中心办理相关手续： （一）出租人应当办理纳税申报； （二）租赁当事人应当办理居住房屋租赁合同登记备案； （三）不具有本市户籍的承租人（包括承租的同住人）应当按照国家和本市的有关规定，办理居住登记。 第十一条（登记备案） 租赁当事人按照本办法第十条的规定提交材料齐全的，社区事务受理中心应当予以受理。其中，符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的，由区（县）房地产管理部门发放居住房屋租赁合同登记备案证明（以下简称登记备案证明）；不符合规定条件和标准的，不予发放登记备案证明，并书面告知理由。 按照前款规定发放登记备案证明的，区（县）房地产登记机构应当在房地产登记册上予以记载。 第十二条（转租） 居住房屋的转租，应当符合本办法第七条、第八条规定的条件和标准。 居住房屋转租合同订立生效后，转租当事人应当按照本办法第十条的规定办理相关手续。 第十三条（租赁变更、解除和续租） 居住房屋的租赁关系依法变更、解除的，或者租赁当事人在租赁期满后续订租赁合同的，均应当按照本办法第十条的规定办理相关手续。 第十四条（出租人的权利和义务） 居住房屋的出租人在订立租赁合同时，有权查验承租人及其全部同住人的身份证明；租赁期间，有权按照租赁合同的约定，定期查看承租人使用房屋的情况。 居住房屋的出租人在订立租赁合同时，应当按照本办法第八条的规定，在租赁合同中确定承租的居住人数；承租人不具有本市户籍的，应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。 居住房屋的出租人发现承租人利用租赁房屋从事违法活动的，应当及时报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。 第十五条（承租人的权利和义务） 居住房屋的承租人在订立租赁合同时，有权查验房屋状况是否符合本办法第七条规定的条件；租赁期间，有权按照租赁合同的约定，要求出租人定期养护、维修房屋，保持房屋的安全状态。 居住房屋的承租人应当按照租赁合同约定的条件和用途，合理使用房屋；将房屋转租、转借给他人使用的，应当征得出租人书面同意；增加同住人的，应当书面告知出租人；增加的同住人不具有本市户籍的，应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。 第十六条（对房地产经纪机构的要求） 房地产经纪机构从事相关的中介业务时，不得居间代理不符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的居住房屋租赁。 房地产经纪机构应当将其居间代理的居住房屋租赁信息，定期报送所在地的街道办事处或者镇（乡）人民政府。 第十七条（对物业管理企业的要求） 物业管理企业应当将其管理服务范围内居住房屋租赁使用的有关情况资料，定期报送所在地的街道办事处或者镇（乡）人民政府；发现违法行为，应当及时制止并报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。 第十八条（违反规定行为的处理） 违反《上海市房屋租赁条例》的有关规定出租或者转租居住房屋的，由区（县）房地产管理部门依法处理。 租赁当事人不按照本办法第十条的规定办理相关手续的，由税务部门或者公安部门依法处理。 租赁当事人利用租赁房屋从事违法活动的，由公安、工商等有关管理部门依法处理。 房地产经纪机构居间代理不符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的居住房屋租赁的，由工商行政管理部门依法处理。 第十九条（应用解释部门） 市房屋土地资源管理局可以对本办法的具体应用问题作出解释。 第二十条（施行日期） 本办法自2004年10月1日起施行。
二○○四年八月三十日
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答
关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)
一、租赁合同的效力
1、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定?
出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。
租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。
2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?
租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。
最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。
但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。
3、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效?
未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。
二、转租合同
4、未经出租人同意的房屋转租合同是否有效？
． 在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。
租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。
5、承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的，是否需要追加出租人为合同当事人?
一种观点认为承租人与次承租人的关系，与出租人与承租人的关系是两个法律关系，不应当在一个案件中审理；另一种观点认为应当追加出租人为第三人，或通知出租人对租赁合同是否解除作出意思表示，然后决定本案的审理。
我们认为，承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话，势必造成讼累，不利于案件的审理。所以，不需要追加出租人为第三人或通知承租人。但是，承租人有证据证明出租人已通知解除租赁合同的，在案件审理过程中应当作为一个事实予以考虑；或出租人已另案诉讼要求与承租人解除租赁合同的，应当等待另案的处理结果。
6、因原租赁合同解除而产生的纠纷，是否应追加次承租人为当事人?对次承租人向承租入主张解除合同并要求赔偿装修等添附损失的，是否要追加原出租人为案件的当事人?
因原租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。
次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的，属于合同当事人之间的纠纷，一般无须追加出租人为案件的第三人。
7、因租赁合同解除而致次承租人不能继续使用租赁物的损失，应由谁承担违约责任?
由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，次承租人只能向转租入主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。
8、经出租人同意的转租合同，如因转租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求继续履行转租合同的，是两个租赁合同同时解除，还是判明次承租人直接与出租人建立租赁关系?
一种观点认为，次承租人无过错且要求继续租赁，而出租人行使合同解除权的，在做出租人与次承租人建立租赁关系的调解工作无效的情况下，只能两个租赁合同同时解除。对两个合同解除的后果，原则上都应予以处理，但当行使释明权后，相关当事人不主张也不举证的，对后一个租赁合同解除的后果可不予处理。对解除两个租赁合同的后果处理，除明确由次承租人返还出租人租赁的房屋外，对违约责任及装潢损失的赔偿，则根据两个租赁合同中的约定处理。
另一种观点认为，对转租中，因承租人拖欠租金，次承租人无过错且要求继续租赁的，从保护次承租人的利益出发，可判明次承租人直接与出租人建立租赁关系。
我们认为，租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。
9、原租赁合同解除而产生的纠纷，次承租人作为案件的第三人，要求合同的承租人或出租人承担违约责任及赔偿装潢损失的，是否属反诉?是否应收诉讼费?
次承租人作为案件的第三人，一般情况下属于无独立请求权的第三人，不具有诉讼被告的地位，因此，无论其提出什么主张，都不能构成反诉。但出于解决纠纷的考虑，如果次承租人提出此类主张的，可以在其另行提起诉讼后，将该诉讼与原租赁合同解除纠纷合并审理。同时，另行诉讼属于新的诉讼，应当收取诉讼费。
10、租赁合同解除后(转租合同也将同时解除)，次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期返还房屋的房屋使用费如何计算?
房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。我们认为，出租人就上述三个标准之一主张房屋使用费的，应当支持。
三、合同的履行
11、出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金?
《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”因此，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应的租金；如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。
12、由于第三人的原因影响承租人对房屋使用、收益的，承租人是否有权利要求减少租金?
合同责任是严格责任，只要是非承租人自己过错的原因影响承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主张合同权利，出租人不得以系第三入侵权为由而免除自己的责任。出租人与第三人之间的关系是另一法律关系。
13、承租人承租的房屋遭到第三人侵权，承租人是否可以直接向侵权人主张侵权责任?
承租人基于承租权而对房屋具有使用、收益的权利，当第三人的行为影响其承租权时，承租人基于占有人的地位，可以相应地请求排除妨碍、损害赔偿。但承租人所主张的权利范围仅限于因占有地位享有的权利，而不得主张属于所有权人的权利。不过，房屋所有权人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此，双方的权利如何行使、协调，一直是比较有争议的问题。
我们认为，双方的权利行使应当坚持如下原则：即就双方权利重合的部分，其中一方行使权利的，另外一方可以加入已经主张权利的当事人一方，但不能重复主张这部分权利。所有权人的权利与承租人权利不一致的地方，应当各自主张。如侵权行为人针对承租人的营业而实施侵权行为，承租人可以要求侵权人承担责任，而所有权人则不能主张。同理，第三人所侵害的权利仅仅是所有权人的权利，而不影响承租人权利的行使的，承租人也不得主张。比如第三人未经出租人同意，而在出租人所有的房屋顶部堆放物品，但不影响楼下承租人对该房屋进行使用的，承租人就不能向第三入主张权利。
14、租赁合同解除时，租赁物上的添附物或其残值如何处理?
《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，租赁合同解除时，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租赁双方对房屋添附的处理有约定的按约定，没有约定的，可以视不同情况分别处理：一、未经出租人同意，承租人自行决定添附的，承租人应当自行将添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必补偿。因为在这种情况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则，强制得利是不应补偿的。二、经过出租人同意的添附，在合同解除后，由于该添附物不能取回，已经成为添附方的损失。对于这种损失，原则上按照过错承担赔偿责任。如虽系承租方违约，但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿。
15、租赁合同当事人约定，租赁物上的添附物或其残值在合同终止时归出租人。现因一方当事人违约而致合同提前被解除的，添附物归属如何确定?
如果双方约定合同终止时添附物归出租人的，则该约定属于关于添附物归属的附条件的约定。即以合同正常履行完毕，作为将添附物价值完全移转给出租人的条件。因此，根据附条件法律行为的规则，如因出租人违约而致条件不能成就的，则承租人取回添附物；添附物不能取回的，承租人可以参照上条，要求出租人赔偿。如果因承租人违约导致合同解除的，视为阻止条件成就的行为，应当确认添附物归出租人所有；同时，出租人也不必给予承租人赔偿。但是，所留装潢物对于出租方确有再利用价值的，参照上条规定处理。
关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(二)
四、优先购买权
16、未经登记的租赁合同，承租方是否有优先购买权?
租赁合同中的承租方依照法律规定依法享有优先购买权，不因登记与否而影响该项权利。但是，未经登记的租赁合同，其承租人的优先购买权不得对抗第三人。这里所说的不能对抗第三人，是指一旦房屋所有权已经变更，除非能够证明第三人是恶意的，否则，未经登记的租赁合同的承租人不得以优先购买权为由要求优先取得房屋所有权。
当然，优先购买权是租赁合同中承租人的一项法定权利，由于出租人向第三人出卖房屋的行为导致承租人不能实现优先购买权的，应当视为出租人违约，承租人可以要求出租人承担违约责任。
17、出租人就租赁房屋已经与第三人订立买卖合同，承租人要求行使优先购买权的，其优先购买权如何行使?
优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的，因此，在其他人尚未取得租赁物所有权之前，承租人行使优先购买权的，都可以得到支持。也就是说，如果出租人仅仅与第三人订立了合同，而尚未办理过户、登记手续，且承租人也在知道或者应当知道该情形的3个月内提出优先购买要求的，无论第三人是否为善意，也不管租赁合同是否登记，承租人都可以要求优先购买该房屋。在房屋已经过户登记为第三人所有时，则要根据第三人是否为善意而决定承租人是否可以行使优先购买权。而租赁合同是否登记、第三人是否知晓租赁事实等则为判断第三人是否善意的重要考虑因素。
18、承租人的优先购买权主要在哪些情形下受到限制?
主要有共有入优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、租赁物以特定方式发生权属变化等等。如出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，房屋以招标形式出卖的，以及房屋被强制执行等。这主要是考虑到，在赋予承租人优先购买权的同时，也要保障出租人的合法权益，而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。因此，优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。因此，共有人主张优先购买权的，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权；出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿出售房屋的，一般情况下承租人不能享有优先购买权；承租人仅租赁部分房屋，而出租人出售整体房屋的，承租人也不是当然可以行使优先购买权。
就上述情况而言，因共有人对房屋拥有的是所有权，即使是按份共有，对外而言，每个共有人也都是所有权人。因此，与承租人相比仍然更有优先性。而基于特殊人身关系建立的买卖关系，也与一般的买卖关系不同，它含有身份关系的考虑在内。即仅仅是基于这种特殊的身份关系，出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份，出租人就不会给出这样的出卖条件，也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。就房屋的部分与整体而言，法律本身就是规定承租人对其承租的部分房屋有优先购买权，而对其他部分则没有优先购买权，故承租人的权利不能超出合同的范围。因此，如果将租赁部分单独出卖给承租人，对整体房屋其他部分出卖不产生实质性影响的，承租人对此部分可以行使优先购买权；反之，则不能行使优先购买权。否则，就是对出租人实体权利构成损害。
19、房屋在租赁期间被拍卖，承租人是否可就该拍卖房屋行使优先购买权?
拍卖是买卖的一种特殊形式，但其性质是买卖，不能剥夺承租人优先购买的权利，出租人或者拍卖行依然有义务通知承租人拍卖事宜。具体操作可以参照最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”。
20、对于承租人以行使优先购买权为由，诉讼请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效，但未提出行使优先购买权的，如何处理?
一种观点认为，承租人优先购买权一般包含两个诉讼请求：一为请求出租人与第三人买卖合同关系无效，二是请求与出租人建立“同等条件下”的买卖合同关系。这两个诉讼请求是承租人优先购买权的具体化。为避免讼累，切实维护承租人的优先购买权，法院在保护承租人优先购买权的判决中，可以在判决出租人与第三人买卖合同关系无效的同时，直接判决承租人与出租人买卖关系成立，出租人应依法交付房屋，承租人应(在同等条件、期限内)支付购房款。如不判明，承租人的优先购买权实际上可能无法实现。第二种观点认为，对保护承租人优先购买权的判决中，只要宣告买卖合同无效即可，无需再强行判决承租人与出租人优先购买房屋的关系成立及其他。出租人可再根据房市的情况重新确定房屋的价格，只要出租人出卖房屋，承租人可以再主张其优先购买权。
我们认为，承租人在诉讼过程中仅主张确认买卖合同无效，而未要求行使优先购买权，经法院释明后不变更诉讼请求的，对其诉讼请求不予支持。理由是：优先购买权作为法律赋予承租人的一项权利，其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权。为此，法律允许承租人申请宣告恶意订立的买卖合同无效，以实现这个目的。也就是说申请宣告无效等都是手段，而不是目的。而法律规定保护的是承租人实现优先购买的目的。在当事人不主张购买的情况下，就说明他没有实现这个目的的意思。因此，也就没有继续加以保护的必要。故承租人不主张优先购买权，而仅要求确认合同无效的，不应支持。
21、出租人将房屋出售于第三人，因承租人行使优先购买权而将该房屋出卖给承租人时，出租人与承租人之间的买卖合同的主要内容如价款、付款方式等如何确定?
出租人与第三人签订的买卖合同应当作为出租人与承租人之间买卖合同的内容。
通说认为承租人的优先购买权在权利分类上属于形成权，即享有优先购买权的承租人作出以同等条件购买系争房屋的意思表示时，该意思表示到达出租人一方时买卖合同即为成立。一般情况下，承租人主张优先购买权时，出租人已经与第三人签订了房屋买卖合同，而所谓同等条件即应当理解为买卖合同的权利义务。
22、如何确定优先购买权的放弃?
放弃的形式有两种，明示和默示。明示表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人明确表示不予购买；默示可以表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人在合理期限内没有买受系争房屋的意思表示，或表现为积极为出租人寻找买家，承租人另行寻找租赁房屋等。
23、出租人通知承租人有无形式要件要求?
合同法规定出租人在房屋出卖前合理的期限内通知承租人，该合理期限以出租人确定的期限而定。在该期限内，承租人行使其优先购买权，超过该期限的，即可推定承租人放弃优先权。
出租人的通知形式可以灵活多样，如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论以什么形式通知，都应当以送达承租人为必要。单纯以登报公告等形式进行通知，而未针对承租人进行通知的，不发生通知的效果。
24、出租人在房屋出售前对承租人未尽通知义务，承租人应在多长期限内行使优先购买权?
承租人的优先购买权属于以形成权的行使为前提的权利，故该形成权的行使应以除斥期间制度加以规定，即承租人应自知悉出卖事实时起一定期限内行使先买权。该制度与合同法规定的出租人应当给出“合理期限”一起(一为基于当事人自由意思产生，一为没有当事人意思表示时补充当事人意思)，共同构成承租人行使优先购买权的程序性规定。
关于“合理期限”问题，具体标准如何，应由当事人根据实际情况而定，不宜强制划一。而关于承租人行使权利的除斥期间，不少人认为法律没有规定。我们认为最高人民法院((关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见)第118条的规定，实际上就可以理解为对此问题作出的规定。该条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”从该条文的表述本身来看，其目的无非是在出租人未及时通知承租人的情况下，给予承租人以行使权利的期间。因为，在出租人通知承租人购买时，实际上是要在承租人和其他人提出相同条件时，优先将租赁物出卖于承租人。那么，出租人的主要义务就是将出卖的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必须在合理期限内行使其权利。而设定优先购买权行使期限的目的，则在于督促承租人尽早行使权利。因此，其目的应该是：出租人出卖租赁物的，应当通知承租人。承租人在接到通知后，应当在合理期限内决定是否购买。该期限最长为3个月。
因此，我们倾向于认为，承租人行使优先购买权的期间，应该为出租人知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起的3个月。
25、出租人虽然没有通知承租人行使优先购买权，但房屋已几经转手出售，现房屋承租人主张优先购买的，应如何处理?
首先，应当判断承租人是否超过期限行使权利；其次，对于租赁的房屋已经出售并几经转手，只要后几个环节的房屋买受人中有一个是善意购买的，承租人就不能再主张优先购买。当然，承租人不能行使优先购买权的，可以要求出租人承担相应责任。
26、租赁合同未经登记对承租人优先购买权的影响
我国法律规定，房屋租赁应实行登记备案制度。但房屋租赁的登记备案与否不影响租赁合同的效力，故审判实践中当事人为逃避税收等，租赁合同未经登记备案的情况较多。
一种观点认为，未经登记备案的租赁合同，承租人的优先购买权不能对抗善意第三人。因为租赁合同未经登记公示我国就是如此。应该说，租赁合同由于其准物权的特性，“买卖不破租赁”有其一定
的法理基础。随着经济的发展，当初的立法理由已经日渐弱化，特别是大量商业租
赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致。在保护承租人利益的同时，
如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。我们认为，《上海市房屋租赁条例》第十五条第二款关于“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，使我们得以将两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。
同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。
六、租赁与抵押
31、租赁的房屋能否进行抵押?如何实现抵押物的优先受偿权?
出租人可以将出租的房屋进行抵押，租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。
同时，抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行，也就是说，租赁合同的效力及于买受人。
租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二者并无本质冲突，出租人可以对房屋行使充分的处分权。抵押权人对已出租的房屋同意抵押的，该风险由其自行承担，抵押权人不能以该权利对抗承租权。
抵押权实现后，也不影响租赁合同的履行。为此，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
32、抵押的房屋能否进行租赁?租赁合同是否有效?
抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。
《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人，第三人因此可能不知道所购房屋上存在租赁关系，而与出租人建立买卖关系，该第三人是善意第三人。在此情况下，承租人的优先购买权不能对抗善意第三人。另一种观点认为，只有在动产取得问题上存在善意取得制度，不动产取得不存在善意取得问题，承租人优先购买权是法定的权利，可以对抗任何第三人。
我们倾向第一种观点。这样处理有利于保护第三人的交易安全，在当前房价上涨形势下，也可防止部分出卖人为反悔卖房，恶意与他人串通假造租赁合同关系，达到悔约的目的。承租人的优先购买权因此不能实现的，可以请求出租人进行赔偿。
27、承租人优先购买权的案由问题
实践中，有的案由为租赁合同优先购买权纠纷，有的案由为买卖合同纠纷。主张案由为租赁合同优先购买权纠纷者认为，优先购买权纠纷源于租赁合同关系，无租赁关系，就无优先购买权，故应以租赁合同优先购买权纠纷为案由。主张案由为买卖合同纠纷者认为，优先购买权纠纷的诉讼请求主要是两个：一为请求出租人与第三人买卖合同关系无效，二是请求与出租人建立“同等条件下”的买卖合同关系，对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可见，后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让人无约束力。
同时应当注意，出租人与承租人之间的租赁合同有效，由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的，承租人可以据此主张违约请求权。双方当事人有约定的除外。
七、合同的解除
33、如何确定合同解除的时间?
一般情况下，可以分以下三种情况：1、诉讼之前，双方当事人协商解除租赁合同的，协商确定之日为合同解除之日；2、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的，解除合同通知送达之日为合同解除之日；3、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理认为该当事人无合同解除权，但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的，可以在判决或调解书中明确合意解除之日为合同解除之日。
合同解除的时间点是对租赁法律关系存在与否的重要判断。《合同法》第九十三条、第九十四条规定了当事人具有合同解除权的几种情形，《合同法》第九十六条规定了合同解除的方式。实践中，对当事人是否具有合同解除权，合同是否已经解除，合同解除的时间点如何确定往往会有不同的意见。对于当事人是否具有合同解除权，可以依据《合同法》第九十三条、九十四条和分则中的特别规定作出判断，这里不作罗列。对合同是否已经解除，也可以通过当事人是否具有合同解除权以及是否正确行使了合同解除权进行审查。本条是专门就合同解除时间点的确定提供几种判断依据。
《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因此，双方当事人就是否有合同解除权产生争议时，经法院审查认为一方当事人确有解除权的，有解除权一方的通知到达对方时解除权即产生效力，合同解除。这种情况下，由于合同解除是已经存在的事实，法院可以在判决说理部分确认合同业已解除，如果判故从讼争的法律关系看，主要是买卖合同关系，故以买卖合同纠纷为宜。
我们倾向于第一种意见。因为优先购买权本身也包含了买卖的内容，而单纯的买卖合同纠纷不能体现优先购买纠纷的特点。
28、承租人优先购买权案件当事人的诉讼地位问题
审判实践中，承租人作为原告起诉，有的仅将出租人列为被告，有的将出租人和买受人列为共同被告，有的将出租人列为被告、买受人列为无独立请求权的第三人。我们认为应当将承租人与买受人列为共同被告。
关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)
五、租赁物的出卖
29、租赁期间对外出卖房屋的，如何确定出租主体的变更时间?
租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。买卖房屋双方对此另有约定的按约定。
《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是“买卖不破租赁”的规定，事实上，还包括赠与、互易等形式的所有权变更情况。审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。
30、“买卖不破租赁”的适用是否要求租赁合同登记?
未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。
在保护承租人权利的同时，也应当考虑保护房屋买受人的权利，两者的权利在法律上是平等的。德国由于二战后居住房屋紧张，为保护居住人的利益而创设了“买卖不破租赁”的法律规定，以后一些国家也将“买卖不破租赁”作为自己的法律，我国就是如此。应该说，租赁合同由于其准物权的特性，“买卖不破租赁”有其一定的法理基础。随着经济的发展，当初的立法理由已经日渐弱化，特别是大量商业租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致。在保护承租人利益的同时，如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。我们认为，《上海市房屋租赁条例》第十五条第二款关于“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，使我们得以将两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。
同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。
六、租赁与抵押
31、租赁的房屋能否进行抵押?如何实现抵押物的优先受偿权?
出租人可以将出租的房屋进行抵押，租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。同时，抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行，也就是说，租赁合同的效力及于买受人。
租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二者并无本质冲突，出租人可以对房屋行使充分的处分权。抵押权人对已出租的房屋同意抵押的，该风险由其自行承担，抵押权人不能以该权利对抗承租权。抵押权实现后，也不影响租赁合同的履行。为此，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
32、抵押的房屋能否进行租赁?租赁合同是否有效?
抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。
《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人决主文中需要确认合同解除的，应当注意合同解除之日为通知送达之日。经审查认为一方当事人无解除权的，则通知到达对方时并不能产生合同解除的效力，合同应当继续履行。合同继续履行并不排除双方当事人可以在诉讼过程中就解除合同达成一致。
34、合同解除权消灭的情形有哪些?
在判断合同解除权是否已经消灭，主要从以下四种情形分析：1、双方当事人对合同解除权约定了行使期限的，期限届满权利人不行使的，解除权消灭；2、双方未约定解除权行使期限，经对方催告后权利人未在合理期限内行使解除权，解除权消灭；3、双方未约定解除权行使期限，对方亦未催告的，权利人未在合理期限内主张解除权的，解除权消灭，该合理期限一般掌握在一年；4、由于未按时支付租金而使出租人具有合同解除权，但承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除权消灭。
权利因主张而成就，因放弃而消灭，合同解除权同样如此。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。实践中较难把握的是，法律未规定租赁合同的解除权行使期限，而当权利人怠于行使权利时，将导致权利长期处于一种不确定的状态。我们认为，这种长期怠于行使权利的状况也是权利消灭的一种情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人(合同违约方)催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。对此，我们建议关于租赁合同的解除权行使期限可以参照把握。
备注：本法律适用解答不适用公房租赁。
本法律适用解答适用下发后受理的和下发前已受理尚未审结的一审案件。
关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)
一、租赁合同的效力
1、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定?
出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。
租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。
2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?
租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。
最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。
但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。
3、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效?
未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。
二、转租合同
4、未经出租人同意的房屋转租合同是否有效？
． 在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。
租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。
5、承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的，是否需要追加出租人为合同当事人?
一种观点认为承租人与次承租人的关系，与出租人与承租人的关系是两个法律关系，不应当在一个案件中审理；另一种观点认为应当追加出租人为第三人，或通知出租人对租赁合同是否解除作出意思表示，然后决定本案的审理。
我们认为，承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话，势必造成讼累，不利于案件的审理。所以，不需要追加出租人为第三人或通知承租人。但是，承租人有证据证明出租人已通知解除租赁合同的，在案件审理过程中应当作为一个事实予以考虑；或出租人已另案诉讼要求与承租人解除租赁合同的，应当等待另案的处理结果。
6、因原租赁合同解除而产生的纠纷，是否应追加次承租人为当事人?对次承租人向承租入主张解除合同并要求赔偿装修等添附损失的，是否要追加原出租人为案件的当事人?
因原租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。
次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的，属于合同当事人之间的纠纷，一般无须追加出租人为案件的第三人。
7、因租赁合同解除而致次承租人不能继续使用租赁物的损失，应由谁承担违约责任?
由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，次承租人只能向转租入主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。
8、经出租人同意的转租合同，如因转租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求继续履行转租合同的，是两个租赁合同同时解除，还是判明次承租人直接与出租人建立租赁关系?
一种观点认为，次承租人无过错且要求继续租赁，而出租人行使合同解除权的，在做出租人与次承租人建立租赁关系的调解工作无效的情况下，只能两个租赁合同同时解除。对两个合同解除的后果，原则上都应予以处理，但当行使释明权后，相关当事人不主张也不举证的，对后一个租赁合同解除的后果可不予处理。对解除两个租赁合同的后果处理，除明确由次承租人返还出租人租赁的房屋外，对违约责任及装潢损失的赔偿，则根据两个租赁合同中的约定处理。
另一种观点认为，对转租中，因承租人拖欠租金，次承租人无过错且要求继续租赁的，从保护次承租人的利益出发，可判明次承租人直接与出租人建立租赁关系。
我们认为，租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。
9、原租赁合同解除而产生的纠纷，次承租人作为案件的第三人，要求合同的承租人或出租人承担违约责任及赔偿装潢损失的，是否属反诉?是否应收诉讼费?
次承租人作为案件的第三人，一般情况下属于无独立请求权的第三人，不具有诉讼被告的地位，因此，无论其提出什么主张，都不能构成反诉。但出于解决纠纷的考虑，如果次承租人提出此类主张的，可以在其另行提起诉讼后，将该诉讼与原租赁合同解除纠纷合并审理。同时，另行诉讼属于新的诉讼，应当收取诉讼费。
10、租赁合同解除后(转租合同也将同时解除)，次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期返还房屋的房屋使用费如何计算?
房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。我们认为，出租人就上述三个标准之一主张房屋使用费的，应当支持。
三、合同的履行
11、出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金?
《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”因此，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应的租金；如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。
12、由于第三人的原因影响承租人对房屋使用、收益的，承租人是否有权利要求减少租金?
合同责任是严格责任，只要是非承租人自己过错的原因影响承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主张合同权利，出租人不得以系第三入侵权为由而免除自己的责任。出租人与第三人之间的关系是另一法律关系。
13、承租人承租的房屋遭到第三人侵权，承租人是否可以直接向侵权人主张侵权责任?
承租人基于承租权而对房屋具有使用、收益的权利，当第三人的行为影响其承租权时，承租人基于占有人的地位，可以相应地请求排除妨碍、损害赔偿。但承租人所主张的权利范围仅限于因占有地位享有的权利，而不得主张属于所有权人的权利。不过，房屋所有权人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此，双方的权利如何行使、协调，一直是比较有争议的问题。
我们认为，双方的权利行使应当坚持如下原则：即就双方权利重合的部分，其中一方行使权利的，另外一方可以加入已经主张权利的当事人一方，但不能重复主张这部分权利。所有权人的权利与承租人权利不一致的地方，应当各自主张。如侵权行为人针对承租人的营业而实施侵权行为，承租人可以要求侵权人承担责任，而所有权人则不能主张。同理，第三人所侵害的权利仅仅是所有权人的权利，而不影响承租人权利的行使的，承租人也不得主张。比如第三人未经出租人同意，而在出租人所有的房屋顶部堆放物品，但不影响楼下承租人对该房屋进行使用的，承租人就不能向第三入主张权利。
14、租赁合同解除时，租赁物上的添附物或其残值如何处理?
《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，租赁合同解除时，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租赁双方对房屋添附的处理有约定的按约定，没有约定的，可以视不同情况分别处理：一、未经出租人同意，承租人自行决定添附的，承租人应当自行将添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必补偿。因为在这种情况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则，强制得利是不应补偿的。二、经过出租人同意的添附，在合同解除后，由于该添附物不能取回，已经成为添附方的损失。对于这种损失，原则上按照过错承担赔偿责任。如虽系承租方违约，但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿。
15、租赁合同当事人约定，租赁物上的添附物或其残值在合同终止时归出租人。现因一方当事人违约而致合同提前被解除的，添附物归属如何确定?
如果双方约定合同终止时添附物归出租人的，则该约定属于关于添附物归属的附条件的约定。即以合同正常履行完毕，作为将添附物价值完全移转给出租人的条件。因此，根据附条件法律行为的规则，如因出租人违约而致条件不能成就的，则承租人取回添附物；添附物不能取回的，承租人可以参照上条，要求出租人赔偿。如果因承租人违约导致合同解除的，视为阻止条件成就的行为，应当确认添附物归出租人所有；同时，出租人也不必给予承租人赔偿。但是，所留装潢物对于出租方确有再利用价值的，参照上条规定处理。
关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(二)
四、优先购买权
16、未经登记的租赁合同，承租方是否有优先购买权?
租赁合同中的承租方依照法律规定依法享有优先购买权，不因登记与否而影响该项权利。但是，未经登记的租赁合同，其承租人的优先购买权不得对抗第三人。这里所说的不能对抗第三人，是指一旦房屋所有权已经变更，除非能够证明第三人是恶意的，否则，未经登记的租赁合同的承租人不得以优先购买权为由要求优先取得房屋所有权。
当然，优先购买权是租赁合同中承租人的一项法定权利，由于出租人向第三人出卖房屋的行为导致承租人不能实现优先购买权的，应当视为出租人违约，承租人可以要求出租人承担违约责任。
17、出租人就租赁房屋已经与第三人订立买卖合同，承租人要求行使优先购买权的，其优先购买权如何行使?
优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的，因此，在其他人尚未取得租赁物所有权之前，承租人行使优先购买权的，都可以得到支持。也就是说，如果出租人仅仅与第三人订立了合同，而尚未办理过户、登记手续，且承租人也在知道或者应当知道该情形的3个月内提出优先购买要求的，无论第三人是否为善意，也不管租赁合同是否登记，承租人都可以要求优先购买该房屋。在房屋已经过户登记为第三人所有时，则要根据第三人是否为善意而决定承租人是否可以行使优先购买权。而租赁合同是否登记、第三人是否知晓租赁事实等则为判断第三人是否善意的重要考虑因素。
18、承租人的优先购买权主要在哪些情形下受到限制?
主要有共有入优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、租赁物以特定方式发生权属变化等等。如出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，房屋以招标形式出卖的，以及房屋被强制执行等。这主要是考虑到，在赋予承租人优先购买权的同时，也要保障出租人的合法权益，而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。因此，优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。因此，共有人主张优先购买权的，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权；出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿出售房屋的，一般情况下承租人不能享有优先购买权；承租人仅租赁部分房屋，而出租人出售整体房屋的，承租人也不是当然可以行使优先购买权。
就上述情况而言，因共有人对房屋拥有的是所有权，即使是按份共有，对外而言，每个共有人也都是所有权人。因此，与承租人相比仍然更有优先性。而基于特殊人身关系建立的买卖关系，也与一般的买卖关系不同，它含有身份关系的考虑在内。即仅仅是基于这种特殊的身份关系，出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份，出租人就不会给出这样的出卖条件，也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。就房屋的部分与整体而言，法律本身就是规定承租人对其承租的部分房屋有优先购买权，而对其他部分则没有优先购买权，故承租人的权利不能超出合同的范围。因此，如果将租赁部分单独出卖给承租人，对整体房屋其他部分出卖不产生实质性影响的，承租人对此部分可以行使优先购买权；反之，则不能行使优先购买权。否则，就是对出租人实体权利构成损害。
19、房屋在租赁期间被拍卖，承租人是否可就该拍卖房屋行使优先购买权?
拍卖是买卖的一种特殊形式，但其性质是买卖，不能剥夺承租人优先购买的权利，出租人或者拍卖行依然有义务通知承租人拍卖事宜。具体操作可以参照最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”。
20、对于承租人以行使优先购买权为由，诉讼请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效，但未提出行使优先购买权的，如何处理?
一种观点认为，承租人优先购买权一般包含两个诉讼请求：一为请求出租人与第三人买卖合同关系无效，二是请求与出租人建立“同等条件下”的买卖合同关系。这两个诉讼请求是承租人优先购买权的具体化。为避免讼累，切实维护承租人的优先购买权，法院在保护承租人优先购买权的判决中，可以在判决出租人与第三人买卖合同关系无效的同时，直接判决承租人与出租人买卖关系成立，出租人应依法交付房屋，承租人应(在同等条件、期限内)支付购房款。如不判明，承租人的优先购买权实际上可能无法实现。第二种观点认为，对保护承租人优先购买权的判决中，只要宣告买卖合同无效即可，无需再强行判决承租人与出租人优先购买房屋的关系成立及其他。出租人可再根据房市的情况重新确定房屋的价格，只要出租人出卖房屋，承租人可以再主张其优先购买权。
我们认为，承租人在诉讼过程中仅主张确认买卖合同无效，而未要求行使优先购买权，经法院释明后不变更诉讼请求的，对其诉讼请求不予支持。理由是：优先购买权作为法律赋予承租人的一项权利，其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权。为此，法律允许承租人申请宣告恶意订立的买卖合同无效，以实现这个目的。也就是说申请宣告无效等都是手段，而不是目的。而法律规定保护的是承租人实现优先购买的目的。在当事人不主张购买的情况下，就说明他没有实现这个目的的意思。因此，也就没有继续加以保护的必要。故承租人不主张优先购买权，而仅要求确认合同无效的，不应支持。
21、出租人将房屋出售于第三人，因承租人行使优先购买权而将该房屋出卖给承租人时，出租人与承租人之间的买卖合同的主要内容如价款、付款方式等如何确定?
出租人与第三人签订的买卖合同应当作为出租人与承租人之间买卖合同的内容。
通说认为承租人的优先购买权在权利分类上属于形成权，即享有优先购买权的承租人作出以同等条件购买系争房屋的意思表示时，该意思表示到达出租人一方时买卖合同即为成立。一般情况下，承租人主张优先购买权时，出租人已经与第三人签订了房屋买卖合同，而所谓同等条件即应当理解为买卖合同的权利义务。
22、如何确定优先购买权的放弃?
放弃的形式有两种，明示和默示。明示表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人明确表示不予购买；默示可以表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人在合理期限内没有买受系争房屋的意思表示，或表现为积极为出租人寻找买家，承租人另行寻找租赁房屋等。
23、出租人通知承租人有无形式要件要求?
合同法规定出租人在房屋出卖前合理的期限内通知承租人，该合理期限以出租人确定的期限而定。在该期限内，承租人行使其优先购买权，超过该期限的，即可推定承租人放弃优先权。
出租人的通知形式可以灵活多样，如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论以什么形式通知，都应当以送达承租人为必要。单纯以登报公告等形式进行通知，而未针对承租人进行通知的，不发生通知的效果。
24、出租人在房屋出售前对承租人未尽通知义务，承租人应在多长期限内行使优先购买权?
承租人的优先购买权属于以形成权的行使为前提的权利，故该形成权的行使应以除斥期间制度加以规定，即承租人应自知悉出卖事实时起一定期限内行使先买权。该制度与合同法规定的出租人应当给出“合理期限”一起(一为基于当事人自由意思产生，一为没有当事人意思表示时补充当事人意思)，共同构成承租人行使优先购买权的程序性规定。
关于“合理期限”问题，具体标准如何，应由当事人根据实际情况而定，不宜强制划一。而关于承租人行使权利的除斥期间，不少人认为法律没有规定。我们认为最高人民法院((关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见)第118条的规定，实际上就可以理解为对此问题作出的规定。该条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”从该条文的表述本身来看，其目的无非是在出租人未及时通知承租人的情况下，给予承租人以行使权利的期间。因为，在出租人通知承租人购买时，实际上是要在承租人和其他人提出相同条件时，优先将租赁物出卖于承租人。那么，出租人的主要义务就是将出卖的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必须在合理期限内行使其权利。而设定优先购买权行使期限的目的，则在于督促承租人尽早行使权利。因此，其目的应该是：出租人出卖租赁物的，应当通知承租人。承租人在接到通知后，应当在合理期限内决定是否购买。该期限最长为3个月。
因此，我们倾向于认为，承租人行使优先购买权的期间，应该为出租人知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起的3个月。
25、出租人虽然没有通知承租人行使优先购买权，但房屋已几经转手出售，现房屋承租人主张优先购买的，应如何处理?
首先，应当判断承租人是否超过期限行使权利；其次，对于租赁的房屋已经出售并几经转手，只要后几个环节的房屋买受人中有一个是善意购买的，承租人就不能再主张优先购买。当然，承租人不能行使优先购买权的，可以要求出租人承担相应责任。
26、租赁合同未经登记对承租人优先购买权的影响
我国法律规定，房屋租赁应实行登记备案制度。但房屋租赁的登记备案与否不影响租赁合同的效力，故审判实践中当事人为逃避税收等，租赁合同未经登记备案的情况较多。
一种观点认为，未经登记备案的租赁合同，承租人的优先购买权不能对抗善意第三人。因为租赁合同未经登记公示我国就是如此。应该说，租赁合同由于其准物权的特性，“买卖不破租赁”有其一定
的法理基础。随着经济的发展，当初的立法理由已经日渐弱化，特别是大量商业租
赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致。在保护承租人利益的同时，
如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。我们认为，《上海市房屋租赁条例》第十五条第二款关于“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，使我们得以将两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。
同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。
六、租赁与抵押
31、租赁的房屋能否进行抵押?如何实现抵押物的优先受偿权?
出租人可以将出租的房屋进行抵押，租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。
同时，抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行，也就是说，租赁合同的效力及于买受人。
租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二者并无本质冲突，出租人可以对房屋行使充分的处分权。抵押权人对已出租的房屋同意抵押的，该风险由其自行承担，抵押权人不能以该权利对抗承租权。
抵押权实现后，也不影响租赁合同的履行。为此，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
32、抵押的房屋能否进行租赁?租赁合同是否有效?
抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。
《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人，第三人因此可能不知道所购房屋上存在租赁关系，而与出租人建立买卖关系，该第三人是善意第三人。在此情况下，承租人的优先购买权不能对抗善意第三人。另一种观点认为，只有在动产取得问题上存在善意取得制度，不动产取得不存在善意取得问题，承租人优先购买权是法定的权利，可以对抗任何第三人。
我们倾向第一种观点。这样处理有利于保护第三人的交易安全，在当前房价上涨形势下，也可防止部分出卖人为反悔卖房，恶意与他人串通假造租赁合同关系，达到悔约的目的。承租人的优先购买权因此不能实现的，可以请求出租人进行赔偿。
27、承租人优先购买权的案由问题
实践中，有的案由为租赁合同优先购买权纠纷，有的案由为买卖合同纠纷。主张案由为租赁合同优先购买权纠纷者认为，优先购买权纠纷源于租赁合同关系，无租赁关系，就无优先购买权，故应以租赁合同优先购买权纠纷为案由。主张案由为买卖合同纠纷者认为，优先购买权纠纷的诉讼请求主要是两个：一为请求出租人与第三人买卖合同关系无效，二是请求与出租人建立“同等条件下”的买卖合同关系，对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可见，后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让人无约束力。
同时应当注意，出租人与承租人之间的租赁合同有效，由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的，承租人可以据此主张违约请求权。双方当事人有约定的除外。
七、合同的解除
33、如何确定合同解除的时间?
一般情况下，可以分以下三种情况：1、诉讼之前，双方当事人协商解除租赁合同的，协商确定之日为合同解除之日；2、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的，解除合同通知送达之日为合同解除之日；3、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理认为该当事人无合同解除权，但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的，可以在判决或调解书中明确合意解除之日为合同解除之日。
合同解除的时间点是对租赁法律关系存在与否的重要判断。《合同法》第九十三条、第九十四条规定了当事人具有合同解除权的几种情形，《合同法》第九十六条规定了合同解除的方式。实践中，对当事人是否具有合同解除权，合同是否已经解除，合同解除的时间点如何确定往往会有不同的意见。对于当事人是否具有合同解除权，可以依据《合同法》第九十三条、九十四条和分则中的特别规定作出判断，这里不作罗列。对合同是否已经解除，也可以通过当事人是否具有合同解除权以及是否正确行使了合同解除权进行审查。本条是专门就合同解除时间点的确定提供几种判断依据。
《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因此，双方当事人就是否有合同解除权产生争议时，经法院审查认为一方当事人确有解除权的，有解除权一方的通知到达对方时解除权即产生效力，合同解除。这种情况下，由于合同解除是已经存在的事实，法院可以在判决说理部分确认合同业已解除，如果判故从讼争的法律关系看，主要是买卖合同关系，故以买卖合同纠纷为宜。
我们倾向于第一种意见。因为优先购买权本身也包含了买卖的内容，而单纯的买卖合同纠纷不能体现优先购买纠纷的特点。
28、承租人优先购买权案件当事人的诉讼地位问题
审判实践中，承租人作为原告起诉，有的仅将出租人列为被告，有的将出租人和买受人列为共同被告，有的将出租人列为被告、买受人列为无独立请求权的第三人。我们认为应当将承租人与买受人列为共同被告。
关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)
五、租赁物的出卖
29、租赁期间对外出卖房屋的，如何确定出租主体的变更时间?
租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。买卖房屋双方对此另有约定的按约定。
《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是“买卖不破租赁”的规定，事实上，还包括赠与、互易等形式的所有权变更情况。审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。
30、“买卖不破租赁”的适用是否要求租赁合同登记?
未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。
在保护承租人权利的同时，也应当考虑保护房屋买受人的权利，两者的权利在法律上是平等的。德国由于二战后居住房屋紧张，为保护居住人的利益而创设了“买卖不破租赁”的法律规定，以后一些国家也将“买卖不破租赁”作为自己的法律，我国就是如此。应该说，租赁合同由于其准物权的特性，“买卖不破租赁”有其一定的法理基础。随着经济的发展，当初的立法理由已经日渐弱化，特别是大量商业租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致。在保护承租人利益的同时，如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。我们认为，《上海市房屋租赁条例》第十五条第二款关于“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，使我们得以将两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。
同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。
六、租赁与抵押
31、租赁的房屋能否进行抵押?如何实现抵押物的优先受偿权?
出租人可以将出租的房屋进行抵押，租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。同时，抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行，也就是说，租赁合同的效力及于买受人。
租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二者并无本质冲突，出租人可以对房屋行使充分的处分权。抵押权人对已出租的房屋同意抵押的，该风险由其自行承担，抵押权人不能以该权利对抗承租权。抵押权实现后，也不影响租赁合同的履行。为此，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
32、抵押的房屋能否进行租赁?租赁合同是否有效?
抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。
《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人决主文中需要确认合同解除的，应当注意合同解除之日为通知送达之日。经审查认为一方当事人无解除权的，则通知到达对方时并不能产生合同解除的效力，合同应当继续履行。合同继续履行并不排除双方当事人可以在诉讼过程中就解除合同达成一致。
34、合同解除权消灭的情形有哪些?
在判断合同解除权是否已经消灭，主要从以下四种情形分析：1、双方当事人对合同解除权约定了行使期限的，期限届满权利人不行使的，解除权消灭；2、双方未约定解除权行使期限，经对方催告后权利人未在合理期限内行使解除权，解除权消灭；3、双方未约定解除权行使期限，对方亦未催告的，权利人未在合理期限内主张解除权的，解除权消灭，该合理期限一般掌握在一年；4、由于未按时支付租金而使出租人具有合同解除权，但承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除权消灭。
权利因主张而成就，因放弃而消灭，合同解除权同样如此。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。实践中较难把握的是，法律未规定租赁合同的解除权行使期限，而当权利人怠于行使权利时，将导致权利长期处于一种不确定的状态。我们认为，这种长期怠于行使权利的状况也是权利消灭的一种情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人(合同违约方)催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。对此，我们建议关于租赁合同的解除权行使期限可以参照把握。
备注：本法律适用解答不适用公房租赁。
本法律适用解答适用下发后受理的和下发前已受理尚未审结的一审案件。
城市房屋租赁管理办法
城市房屋租赁管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋租赁管理、维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》制定本办法。
第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。
第三条 房屋所有权人将房屋出租给承担人居住或提供给其他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。
第四条 公民、法人或其它组织对亨有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有权证的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的； （四）权属有争议的； （五）属于违法建筑的； （六）不符合安全标准的； （七）已抵押，未经抵押权人同意的； （八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； （九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。
第八条 国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。 省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。 直辖市、市、县人民政府房地产主管部门（以下简称房地产管理部门）主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。
第二章 租赁合同
第九条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同、租赁合同应当具备以下条款。 （一）当事人姓名或者名称及住所； （二）房屋的坐落面积、装修及设施状况； （三）租赁用途； （四）租赁期限； （五）租金及交付方式； （六）房屋修缮责任； （七）转租的约定； （八）变更和解除合同条件； （九）违约责任； （十）当事人约定的其他条款。
第十条 房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的。应当在租赁期限届满前3 个月提出，并经出租同意，重新签订租赁合同。
第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同规定。 出租人在租赁期限死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。
第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同： （一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的； （二）困抗力致使租赁合同不能继续履行的； （三）当事人协商一致的。 因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第三章 租赁登记
第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。 签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件。 （一）书面租赁合同； （二）房屋所有权证件； （三）当事人的合法证件； （四）城市人民政府规定其他文件。 出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。 出租委托代管房屋，还须提交代管人授权出租的证明。
第十六条 房屋租赁中请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后。颁发《房屋租赁证》。 县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。
第十七条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的赁证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所合法的赁证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
第十八条 严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。
第四章 当事人的权利和义务
第十九条 房屋租赁人当事人按照租赁合同的约定享有权利，并承担相应的义务；出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意给承租人造成损失的应当予以赔偿。
第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的。应当承担赔偿责任。 租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。
第二十三条 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施。不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。 因承租人过错造成房屋损坏的、由承租人负责修复或者赔偿。
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿： （一）将承租的房屋擅自转租的； （二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； （三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； （四）拖欠租金累计6 个月以上的； （五）公有住宅用房无正当理由闲置6 个月以上的； （六）利用承租房屋进行违法活动的； （七）故意破坏承租房屋的； （八）法律、法规规定其他可以收回的。
第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入基于财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁发有新的规定时，从其规定。
第五章 转 租
第二十六条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
第二十七条 承租人在租赁期内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。 出租人可以从转租中获得收益。
第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。
第二十九条 转租合同终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。但出租人与转租双方协商约定的除外。 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。 转租期间。原租赁合同变更，解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
第六章 法律责任
第三十二条 违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚： （一）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款； （二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的责令限期补办手续，并可以罚款； （三）未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。
第三十三条 违反本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条 房屋租赁管理工作人员绚私舞弊、贪污受贿的、由所在机关给予行政处分，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十五条 未设镇建制的工矿区、国有农场、林场等房地产租赁，参照本办法执行。
第三十六条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产管理部门可以根据本办法制定实施细则。
第三十七条 本办法由建设部负责解释。
第三十八条 本办法自1995年6 月1 日起执行。
第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋租赁管理、维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》制定本办法。
第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。
第三条 房屋所有权人将房屋出租给承担人居住或提供给其他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。
第四条 公民、法人或其它组织对亨有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有权证的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的； （四）权属有争议的； （五）属于违法建筑的； （六）不符合安全标准的； （七）已抵押，未经抵押权人同意的； （八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； （九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。
第八条 国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。 省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。 直辖市、市、县人民政府房地产主管部门（以下简称房地产管理部门）主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。
第二章 租赁合同
第九条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同、租赁合同应当具备以下条款。 （一）当事人姓名或者名称及住所； （二）房屋的坐落面积、装修及设施状况； （三）租赁用途； （四）租赁期限； （五）租金及交付方式； （六）房屋修缮责任； （七）转租的约定； （八）变更和解除合同条件； （九）违约责任； （十）当事人约定的其他条款。
第十条 房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的。应当在租赁期限届满前3 个月提出，并经出租同意，重新签订租赁合同。
第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同规定。 出租人在租赁期限死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。
第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同： （一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的； （二）困抗力致使租赁合同不能继续履行的； （三）当事人协商一致的。 因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第三章 租赁登记
第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。 签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件。 （一）书面租赁合同； （二）房屋所有权证件； （三）当事人的合法证件； （四）城市人民政府规定其他文件。 出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。 出租委托代管房屋，还须提交代管人授权出租的证明。
第十六条 房屋租赁中请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后。颁发《房屋租赁证》。 县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。
第十七条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的赁证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所合法的赁证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
第十八条 严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。
第四章 当事人的权利和义务
第十九条 房屋租赁人当事人按照租赁合同的约定享有权利，并承担相应的义务；出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意给承租人造成损失的应当予以赔偿。
第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的。应当承担赔偿责任。 租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。
第二十三条 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施。不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。 因承租人过错造成房屋损坏的、由承租人负责修复或者赔偿。
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿： （一）将承租的房屋擅自转租的； （二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； （三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； （四）拖欠租金累计6 个月以上的； （五）公有住宅用房无正当理由闲置6 个月以上的； （六）利用承租房屋进行违法活动的； （七）故意破坏承租房屋的； （八）法律、法规规定其他可以收回的。
第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入基于财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁发有新的规定时，从其规定。
第五章 转 租
第二十六条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
第二十七条 承租人在租赁期内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。 出租人可以从转租中获得收益。
第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。
第二十九条 转租合同终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。但出租人与转租双方协商约定的除外。 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。 转租期间。原租赁合同变更，解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
第六章 法律责任
第三十二条 违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚： （一）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款； （二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的责令限期补办手续，并可以罚款； （三）未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。
第三十三条 违反本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条 房屋租赁管理工作人员绚私舞弊、贪污受贿的、由所在机关给予行政处分，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十五条 未设镇建制的工矿区、国有农场、林场等房地产租赁，参照本办法执行。
第三十六条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产管理部门可以根据本办法制定实施细则。
第三十七条 本办法由建设部负责解释。
第三十八条 本办法自1995年6 月1 日起执行。
如何办理房产赠与、继承手续，需要缴纳哪些费用？
如何办理房产赠与、继承手续，需要缴纳哪些费用？ 房地产赠与应当办理房地产转移登记，申请人是赠与合同双方当事人。 申请人应当向登记机构提交下列文件： （一）《上海市房地产登记申请书》（原件）； （二）身份证明（复印件）； （三）房地产权证书（原件）； （四）经公证的赠与书、受赠书或者赠与合同（原件）； （五）地籍图（原件二份）； （六）房屋平面图（原件二份）； （七）契税完税凭证（原件）。 房地产继承或者遗赠应当办理房地产转移登记，申请人是继承人或者受遗赠人。 申请人应当向登记机构提交下列文件： （一）《上海市房地产登记申请书》（原件）； （二）身份证明（复印件）； （三）房地产权证书（原件）； （四）继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）； （五）地籍图（原件二份）； （六）房屋平面图（原件二份）； （七）契税完税凭证（原件）。 交易手续费由转让双方各按建筑面积每平方米2.5元缴纳。转让人死亡的，申请人按建筑面积每平方米5元缴纳。 登记费按住房每套80元、非住房每套300元收取。
上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答
上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答
关于下发《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》的通知
第一、二中级人民法院民一庭、民二庭，各区、县法院民一庭、民三庭，浦东新区法院、黄浦法院民四庭，宝山法院速裁庭，各人民法庭：
随着本市房地产业的快速发展，相关的房地产纠纷有所增加，尤其是在“二手房”买卖纠纷中出现了一些新情况、新问题。为妥善处理好此类纠纷，统一一类案件的法律适用，我庭在调查研究基础上，广泛听取了相关法院意见，出台《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，现将该解答下发给你们，供你们审理案件时参考。执行中如发现问题，请及时向我们反映。 2005年12月16日
关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答 1、本解答的适用范围 答：本解答所涉之“二手房”买卖，系指买卖双方经合意，出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。新建商品房的买卖及公房使用权的转让，不适用本解答。 2、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？ 答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。 3、未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？ 答：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。 4、2004年4月26日“期房限转”政策出台后，一方尚未取得房屋所有权证，即与他人订立转让合同。该转让合同的效力如何认定？ 答：高院在今年6月16日《民事法律适用问答》（2005年第1期）对此作了阐述，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于“期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。 5、当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效？ 答:《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。 如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。 如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。 6、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？ 答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。 对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。 最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。 7、“二手房”买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任？ 答：买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。 8、当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？ 答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。 判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。 9、买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理？ 答：在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。 10、二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理？ 答：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
关于下发《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》的通知
第一、二中级人民法院民一庭、民二庭，各区、县法院民一庭、民三庭，浦东新区法院、黄浦法院民四庭，宝山法院速裁庭，各人民法庭：
随着本市房地产业的快速发展，相关的房地产纠纷有所增加，尤其是在“二手房”买卖纠纷中出现了一些新情况、新问题。为妥善处理好此类纠纷，统一一类案件的法律适用，我庭在调查研究基础上，广泛听取了相关法院意见，出台《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，现将该解答下发给你们，供你们审理案件时参考。执行中如发现问题，请及时向我们反映。 2005年12月16日
关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答 1、本解答的适用范围 答：本解答所涉之“二手房”买卖，系指买卖双方经合意，出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。新建商品房的买卖及公房使用权的转让，不适用本解答。 2、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？ 答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。 3、未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？ 答：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。 4、2004年4月26日“期房限转”政策出台后，一方尚未取得房屋所有权证，即与他人订立转让合同。该转让合同的效力如何认定？ 答：高院在今年6月16日《民事法律适用问答》（2005年第1期）对此作了阐述，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于“期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。 5、当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效？ 答:《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。 如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。 如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。 6、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？ 答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。 对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。 最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。 7、“二手房”买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任？ 答：买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。 8、当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？ 答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。 判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。 9、买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理？ 答：在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。 10、二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理？ 答：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法
上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法 上海市人民政府关于批转市房地资源局制订的《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》的通知 沪府发〔2006〕37号
--------------------------------------------------------- 各区、县人民政府，市政府各委、办、局： 市政府同意市房地资源局制订的《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》，现转发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府 二○○六年八月二十九日
上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法
第一条为了提高存量房交易信息的透明度，规范存量房经纪和交易行为，保障存量房交易安全，方便存量房交易登记，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）的要求，制定本办法。 第二条本市行政区域内存量房交易（包括买卖和租赁，下同），均应按本办法规定，进行经纪合同和交易合同网上备案（以下简称“合同网上备案”）。 第三条市房地资源局负责合同网上备案的组织实施和管理。 第四条市房地产交易中心负责合同网上备案的实施；区（县）房地产交易中心负责合同网上备案的具体工作。 第五条房地产经纪机构在从事合同网上备案前，应向市房地产交易中心办理网上用户认证手续。 经市房地产交易中心核准的房地产经纪机构用户认证信息发生变化的，房地产经纪机构应当在7日内，向市房地产交易中心办理变更认证手续。 第六条房地产经纪机构在接受存量房出售或出租经纪委托业务前，应核验房地产权属证明和委托人的身份证明，并通过网上操作系统查询房地产权属状况。对不符合委托条件的，房地产经纪机构不得接受出售或者出租的经纪委托。 房地产经纪机构接受存量房出售或者出租经纪委托的，应通过网上操作系统与委托人签订存量房经纪委托合同后，将合同文本传送至市房地产交易中心备案，并通过网上操作系统及时发布委托出售和出租房屋的下列信息： （一）房屋物理和权属状况； （二）房地产交易条件； （三）房地产经纪机构联系方式。 第七条存量房经纪委托合同备案后，委托人与经纪机构协商一致变更或者解除经纪委托合同的，由房地产纪经机构通过网上操作系统更新存量房经纪委托合同备案信息。 第八条房地产经纪机构根据存量房经纪委托合同撮合达成交易后，应当为交易当事人提供签订房地产买卖合同或者租赁合同的网上操作服务。交易合同经双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心备案。 双方当事人在达成交易合同前，可通过网上操作系统再次查询房屋的权属状况。 第九条双方当事人协商一致变更交易合同条款的，原房地产经纪机构应当为交易双方当事人提供合同变更的网上操作服务。 第十条双方当事人应在交易合同约定的期限内，向房地产登记机构办理登记申请手续。 在交易合同约定办理房地产登记申请手续的期限内，双方当事人协商一致解除交易合同的，应持解除合同的书面协议和其他规定材料，到房屋所在地的区（县）房地产交易中心注销交易合同的备案信息。 存量房经纪委托合同和交易合同备案的，市房地产交易中心应即时给予合同编号。 第十一条房地产权利人不委托房地产经纪机构出售或者出租存量房的，可向区（县）房地产交易中心申请通过网上操作系统发布房源信息。双方达成交易的，房屋所在地的区（县）房地产交易中心通过网上操作系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。 第十二条房地产经纪机构应如实提供存量房经纪委托合同和交易合同的备案信息，并遵守合同网上备案的各项操作规程。 第十三条对违反本办法规定者，市房地资源局有权责令其进行整改，并在整改期间暂停其网上操作资格。 第十四条市房地产交易中心负责定期汇总、分析和发布全市存量房交易信息。 第十五条市房地产交易中心应为存量房交易双方当事人提供交易资金监管服务。具体操作办法，由市房地资源局另行制定。 第十六条本办法由市房地资源局负责解释。 第十七条本办法自2006年9月1日起施行。
--------------------------------------------------------- 各区、县人民政府，市政府各委、办、局： 市政府同意市房地资源局制订的《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》，现转发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府 二○○六年八月二十九日
上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法
第一条为了提高存量房交易信息的透明度，规范存量房经纪和交易行为，保障存量房交易安全，方便存量房交易登记，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）的要求，制定本办法。 第二条本市行政区域内存量房交易（包括买卖和租赁，下同），均应按本办法规定，进行经纪合同和交易合同网上备案（以下简称“合同网上备案”）。 第三条市房地资源局负责合同网上备案的组织实施和管理。 第四条市房地产交易中心负责合同网上备案的实施；区（县）房地产交易中心负责合同网上备案的具体工作。 第五条房地产经纪机构在从事合同网上备案前，应向市房地产交易中心办理网上用户认证手续。 经市房地产交易中心核准的房地产经纪机构用户认证信息发生变化的，房地产经纪机构应当在7日内，向市房地产交易中心办理变更认证手续。 第六条房地产经纪机构在接受存量房出售或出租经纪委托业务前，应核验房地产权属证明和委托人的身份证明，并通过网上操作系统查询房地产权属状况。对不符合委托条件的，房地产经纪机构不得接受出售或者出租的经纪委托。 房地产经纪机构接受存量房出售或者出租经纪委托的，应通过网上操作系统与委托人签订存量房经纪委托合同后，将合同文本传送至市房地产交易中心备案，并通过网上操作系统及时发布委托出售和出租房屋的下列信息： （一）房屋物理和权属状况； （二）房地产交易条件； （三）房地产经纪机构联系方式。 第七条存量房经纪委托合同备案后，委托人与经纪机构协商一致变更或者解除经纪委托合同的，由房地产纪经机构通过网上操作系统更新存量房经纪委托合同备案信息。 第八条房地产经纪机构根据存量房经纪委托合同撮合达成交易后，应当为交易当事人提供签订房地产买卖合同或者租赁合同的网上操作服务。交易合同经双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心备案。 双方当事人在达成交易合同前，可通过网上操作系统再次查询房屋的权属状况。 第九条双方当事人协商一致变更交易合同条款的，原房地产经纪机构应当为交易双方当事人提供合同变更的网上操作服务。 第十条双方当事人应在交易合同约定的期限内，向房地产登记机构办理登记申请手续。 在交易合同约定办理房地产登记申请手续的期限内，双方当事人协商一致解除交易合同的，应持解除合同的书面协议和其他规定材料，到房屋所在地的区（县）房地产交易中心注销交易合同的备案信息。 存量房经纪委托合同和交易合同备案的，市房地产交易中心应即时给予合同编号。 第十一条房地产权利人不委托房地产经纪机构出售或者出租存量房的，可向区（县）房地产交易中心申请通过网上操作系统发布房源信息。双方达成交易的，房屋所在地的区（县）房地产交易中心通过网上操作系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。 第十二条房地产经纪机构应如实提供存量房经纪委托合同和交易合同的备案信息，并遵守合同网上备案的各项操作规程。 第十三条对违反本办法规定者，市房地资源局有权责令其进行整改，并在整改期间暂停其网上操作资格。 第十四条市房地产交易中心负责定期汇总、分析和发布全市存量房交易信息。 第十五条市房地产交易中心应为存量房交易双方当事人提供交易资金监管服务。具体操作办法，由市房地资源局另行制定。 第十六条本办法由市房地资源局负责解释。 第十七条本办法自2006年9月1日起施行。
最高人民法院关于新民事案件案由规定的通知
最高人民法院关于新民事案件案由规定的通知
修改后的《新民事案件案由规定》统一了民事案件案由的确定标准。规定对普通民事案件采用了依据当事人主张的民事法律关系的性质确定案由的原则，以保证案由的高度概括和简洁明了。规定以民事法律关系为基础，结合现行立法及审判实践，将案由分为人格权、婚姻家庭继承、物权、债权、劳动争议与人事争议、知识产权、海事海商、与铁路运输有关的民事纠纷、与公司证券票据等有关的民事纠纷、适用特殊程序案件案由等十大部分，作为第一级案由。 在第一级案由下，考虑到体系的完整和民事审判业务分工等因素，划分了30个第二级案由。在第二级案由下列出了实践中最常见的和广泛使用的第三级案由共361个。
最高人民法院关于新民事案件案由规定的通知
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
《新民事案件案由规定》已于2007年10月29日由最高人民法院审判委员会第1438次会议讨论通过，自2008年4月1日起施行，《民事案件案由规定（试行）》（法发〔2000〕26号）同时废止。现将《新民事案件案由规定》印发给你们，请认真贯彻执行。
我院《民事案件案由规定（试行）》自2001年１月１日起试行以来，在方便当事人进行民事诉讼，规范人民法院民事立案、审判和司法统计工作方面，发挥了重要作用。近年来，随着一批新的民事法律的施行，审判实践中出现了许多新类型民事案件，需要对民事案由进行细化、补充和完善。特别是物权法施行后，迫切需要对《民事案件案由规定（试行）》进行修订，增补物权类纠纷案件案由。根据第七次全国民事审判工作会议的要求，最高人民法院对《民事案件案由规定（试行）》进行了修订，形成了《新民事案件案由规定》。现就各级人民法院适用《新民事案件案由规定》的有关问题通知如下：
一、要认真学习掌握《新民事案件案由规定》，高度重视民事案件案由在民事审判工作中的重要作用
民事案件案由是民事诉讼案件的名称，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是人民法院将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。建立科学、完善的民事案件案由体系，有利于当事人准确选择诉由，有利于人民法院在民事立案和审判中准确确定案件诉讼争点和正确适用法律，有利于提高民事案件司法统计的准确性和科学性，有利于对受理案件进行分类管理，从而更好地为审判规范化建设服务，为人民法院司法决策提供更有价值的参考。
二、要坚持统一的民事案件案由的确定标准
民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。鉴于具体案件中当事人的诉讼请求、争议的焦点可能有多个，争议的标的也可能是两个以上，为保证案由的高度概括和简洁明了，民事案件案由的表述方式原则上确定为“法律关系性质”加“纠纷”，一般不再包含争议焦点、标的物、侵权方式等要素。另外，考虑到当事人诉争的民事法律关系的性质具有复杂性，为了更准确地体现诉争的民事法律关系和便于司法统计，《新民事案件案由规定》在坚持以法律关系性质作为案由的确定标准的同时，对少部分案由也依据请求权、形成权或者确认之诉、形成之诉的标准进行确定。
对适用民事特别程序等规定的特殊民事案件案由，根据当事人的诉讼请求直接表述。
三、关于民事案件案由编排体系的几个问题
1、《新民事案件案由规定》以民法理论对民事法律关系的分类为基础，结合现行立法及审判实践，将案由的编排体系划分为人格权、婚姻家庭继承、物权、债权、劳动争议与人事争议、知识产权、海事海商、与铁路运输有关的民事纠纷以及与公司、证券、票据等有关的民事纠纷、适用特殊程序案件案由等共十大部分，作为第一级案由。为保持体系的相对完整，并考虑规范民事审判业务分工，对某些案由进行了合并和拆分。如知识产权纠纷类中，既包括知识产权相关的合同纠纷案件，也包括知识产权权属和侵权纠纷案件。在第一级案由项下，细分为三十类案由，作为第二级案由（以大写数字表示）；在第二级案由项下列出了三百六十多种案由，作为第三级案由（以阿拉伯数字表示），第三级案由是实践中最常见和广泛使用的案由。基于审判工作指导、调研和司法统计的需要，在部分第三级案由项下列出了部分第四级案由（以阿拉伯数字加（）表示）。
2、关于侵权纠纷案件案由的编排。《新民事案件案由规定》未将侵权纠纷案件单独列为第一级案由，而是分别作了规定。第一，一般民事侵权案件，依民事权利的类型，分别规定在人格权、物权、知识产权等第一级案由项下，根据需要列为第二级或者第三级案由，或者隐含在第三级案由之下。第二，对于一些同时侵害人身权利和财产权利的侵权纠纷案件，以及适用特殊侵权规则的侵权纠纷案件，则单独列在债权纠纷案件案由项下，作为第二级案由，以下列出若干第三级案由。
3、关于物权纠纷案由和合同纠纷案由适用的问题。《民事案由规定》按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转移原因关系方面的买卖合同纠纷。对于因物权成立、归属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由，如担保物权纠纷。对此，人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质，查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系，以正确确定案由。
4、关于第三部分中“物权保护纠纷”与“所有权纠纷”、 “用益物权纠纷”、“担保物权纠纷” 的协调问题。物权法第三章“物权的保护”所规定的物权请求权或者债权请求权保护方法，在《新民事案件案由规定》规定的每个物权类型（第三级案由）项下可能部分或者全部适用，多数可以作为第四级案由规定，但为避免使整个案由体系冗长繁杂，在各第三级案由下并未一一列出，在适用时可以按照保护的权利种类，分别适用所有权、用益物权、担保物权项下的第三级案由。如果一个纠纷中同时涉及所有权、用益物权和担保物权中两种以上的物权，或者在物权纠纷案由其他部分找不到可以适用的第三级案由时，则可以适用“物权保护纠纷”项下的具体案由。
四、适用《新民事案件案由规定》时应注意的几个问题
1、第一审法院立案时应当根据当事人诉争的法律关系性质，首先应适用《新民事案件案由规定》列出的第四级案由，第四级案由没有规定的，则适用第三级案由；第三级案由中没有规定的，则可以直接适用相应的第二级案由或者第一级案由。地方各级人民法院对审判中出现的可以作为新的第三级民事案由或者应当规定为第四级民事案由的纠纷类型，可以及时报告最高人民法院。最高人民法院将定期收集、整理、筛选，及时细化、补充相关案由。
2、同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由；不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。
3、在请求权竞合的情形下，人民法院应当按照当事人自主选择行使的请求权，根据当事人诉争的法律关系的性质，确定相应的案由。
4、当事人在诉讼过程中增加或者变更诉讼请求导致当事人诉争的法律关系发生变更的，人民法院应当相应变更案件的案由。
在适用《新民事案件案由规定》过程中有何情况和问题，应当及时报告最高人民法院。
最高人民法院二○○八年二月四日
物权法的公布施行迫切需要增补物权类纠纷案件案由据最高人民法院新闻发言人介绍，民事案件案由是民事诉讼案件的名称，它反映了案件所涉及的民事法律关系的性质，是对诉讼争议的法律关系的高度概括。科学、完善的民事案件案由体系，既有利于当事人准确选择诉由，方便当事人诉讼，也有利于提高人民法院在民事立案和审判中准确确定案件诉讼争点和正确适用法律的水平。据介绍，2001年1月，最高人民法院曾颁布实施了《民事案件案由规定（试行）》，取得了良好的法律效果和社会效果。但随着近年来新的民事法律的不断制定和实施，特别是物权法的公布施行，迫切需要对《民事案件案由规定（试行）》进行修订，增补物权类纠纷案件案由。最高人民法院在第七次全国民事审判工作会议上确定对《民事案件案由规定（试行）》进行修订。经过一年多的调查研究，形成了比较一致的意见，对民事案件案由的体系和具体案由进行了较大调整，以充分体现科学性、系统性和实用性。
民事案件案由的确定标准得到统一
修改后的《新民事案件案由规定》统一了民事案件案由的确定标准。规定对普通民事案件采用了依据当事人主张的民事法律关系的性质确定案由的原则，以保证案由的高度概括和简洁明了。规定以民事法律关系为基础，结合现行立法及审判实践，将案由分为人格权、婚姻家庭继承、物权、债权、劳动争议与人事争议、知识产权、海事海商、与铁路运输有关的民事纠纷、与公司证券票据等有关的民事纠纷、适用特殊程序案件案由等十大部分，作为第一级案由。
在第一级案由下，考虑到体系的完整和民事审判业务分工等因素，划分了30个第二级案由。在第二级案由下列出了实践中最常见的和广泛使用的第三级案由共361个。
新规定将物权类案件作为权属类纠纷进行规定
值得注意的是，《新民事案件案由规定》专门规定了物权类案件案由。据介绍，在物权法实施之前，法律上没有规定物权制度，《民事案件案由规定（试行）》将物权类案件作为权属类纠纷进行了规定。新规定根据物权法，将物权类纠纷与人格权、债权等民事案件并列为专门的民事案由类型，使物权纠纷案件的重要性得到充分重视，为物权法的顺利实施创造了良好条件。
附：新民事案件案由规定
【发布单位】最高人民法院 【发布文号】法发〔2008〕11号 【发布日期】2008-02-04 【生效日期】2008-04-01
新民事案件案由规定
为了正确适用法律，统一确定案由，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，对民事案件案由规定如下：
第一部分 人格权纠纷
一、人格权纠纷
1、生命权、健康权、身体权纠纷 （1）道路交通事故人身损害赔偿纠纷 （2）医疗损害赔偿纠纷 （3）工伤事故损害赔偿纠纷 （4）水上运输人身损害赔偿纠纷 （5）航空运输人身损害赔偿纠纷 （6）航空器对地、水面上第三人损害赔偿纠纷 （7）触电人身损害赔偿纠纷
2、姓名权纠纷
3、肖像权纠纷
4、名誉权纠纷
5、荣誉权纠纷
6、隐私权纠纷
7、婚姻自主权纠纷
8、人身自由权纠纷
9、一般人格权纠纷
第二部分 婚姻家庭、继承纠纷
二、婚姻家庭纠纷
10、婚约财产纠纷
11、离婚纠纷
12、离婚后财产纠纷
13、离婚后损害赔偿纠纷
14、同居关系析产、子女抚养纠纷
15、婚姻无效纠纷
16、撤销婚姻纠纷
17、夫妻财产约定纠纷
18、抚养纠纷 （1）抚养费纠纷 （2）变更抚养关系纠纷
19、扶养纠纷 （1）扶养费纠纷 （2）变更扶养关系纠纷
20、监护权纠纷
21、探望权纠纷
22、赡养纠纷 （1）赡养费纠纷 （2）变更赡养关系纠纷
23、收养关系纠纷 （1）确认收养关系纠纷 （2）解除收养关系纠纷
24、分家析产纠纷
三、继承纠纷
25、法定继承纠纷 （1）转继承纠纷 （2）代位继承纠纷
26、遗嘱继承纠纷
27、被继承人债务清偿纠纷
28、遗赠纠纷
29、遗赠扶养协议纠纷
第三部分 物权纠纷
四、不动产登记纠纷
30、异议登记不当损害赔偿纠纷
31、虚假登记损害赔偿纠纷
五、物权保护纠纷
32、物权确认纠纷 （1）所有权确认纠纷 （2）用益物权确认纠纷 （3）担保物权确认纠纷
33、返还原物纠纷
34、排除妨害纠纷
35、消除危险纠纷
36、修理、重作、更换纠纷
37、恢复原状纠纷
38、财产损害赔偿纠纷
六、所有权纠纷
39、侵犯集体经济组织成员权益纠纷
40、建筑物区分所有权纠纷 （1）业主专有权纠纷 （2）业主共有权纠纷 （3）车位、车库纠纷
41、业主撤销权纠纷
42、遗失物返还纠纷
43、漂流物返还纠纷
44、埋藏物返还纠纷
45、隐藏物返还纠纷
46、相邻关系纠纷 （1）相邻用水、排水纠纷 （2）相邻通行纠纷 （3）相邻土地、建筑物利用关系纠纷 （4）相邻通风、采光和日照纠纷 （5）相邻污染侵害纠纷 （6）相邻损害防免关系纠纷
47、共有纠纷 （1）按份共有纠纷 （2）共同共有纠纷
七、用益物权纠纷
48、海域使用权纠纷
49、探矿权纠纷
50、采矿权纠纷
51、取水权纠纷
52、养殖权纠纷
53、捕捞权纠纷
54、土地承包经营权纠纷 （1）土地承包经营权确认纠纷 （2）承包地征收补偿费用分配纠纷
55、建设用地使用权纠纷
56、宅基地使用权纠纷
57、地役权纠纷
八、担保物权纠纷
58、抵押权纠纷 （1）建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷 （2）在建建筑物抵押权纠纷 （3）建设用地使用权抵押权纠纷 （4）土地承包经营权抵押权纠纷 （5）动产抵押权纠纷 （6）在建船舶、航空器抵押权纠纷 （7）动产浮动抵押权纠纷 （8)最高额抵押权纠纷
59、质权纠纷 （1）动产质权纠纷 （2）转质权纠纷 （3）最高额质权纠纷 （4）票据质权纠纷 （5）债券质权纠纷 （6）存单质权纠纷 （7）仓单质权纠纷 （8）提单质权纠纷 （9）股权质权纠纷 （10）基金份额质权纠纷 （11）知识产权质权纠纷 （12）应收账款质权纠纷
60、留置权纠纷
九、占有保护纠纷
61、占有物返还纠纷
62、占有排除妨害纠纷
63、占有消除危险纠纷
64、占有物损害赔偿纠纷
第四部分 债权纠纷
十、合同纠纷
65、债权人代位权纠纷
66、债权人撤销权纠纷
67、债权转让合同纠纷
68、债务转移合同纠纷
69、债权债务概括转移合同纠纷
70、悬赏广告纠纷
71、买卖合同纠纷 （1）分期付款买卖合同纠纷 （2）凭样品买卖合同纠纷 （3）试用买卖合同纠纷 （4）互易纠纷 （5）国际货物买卖合同纠纷 （6）房屋买卖合同纠纷
72、招标投标买卖合同纠纷
73、拍卖合同纠纷
74、房地产开发经营合同纠纷 （1）商品房预售合同纠纷 （2）商品房销售合同纠纷 （3）商品房委托代理销售合同纠纷 （4）委托代建合同纠纷 （5）建设用地使用权出让合同纠纷 （6）土地租赁合同纠纷 （7）临时用地合同纠纷 （8）合资、合作开发房地产合同纠纷 （9）项目转让合同纠纷 （10）房屋拆迁安置补偿合同纠纷
75、供用电、水、气、热力合同纠纷
76、赠与合同纠纷 （1）公益事业捐赠合同纠纷 （2）附义务赠与合同纠纷
77、借款合同纠纷 （1）金融借款合同纠纷 （2）同业拆借纠纷 （3）企业借贷纠纷 （4）民间借贷纠纷
78、保证合同纠纷
79、抵押合同纠纷
80、质押合同纠纷
81、定金合同纠纷
82、担保追偿权纠纷
83、储蓄存款合同纠纷
84、信用卡纠纷
85、补偿贸易纠纷
86、租赁合同纠纷 （1）房屋租赁合同纠纷 （2）承租人优先购买权纠纷
87、融资租赁合同纠纷
88、承揽合同纠纷
89、建设工程合同纠纷 （1）建设工程勘察合同纠纷 （2）建设工程设计合同纠纷 （3）建设工程施工合同纠纷 （4）建设工程分包合同纠纷 （5）建设工程监理合同纠纷 （6）装饰装修合同纠纷
90、运输合同纠纷 （1）公路旅客运输合同纠纷 （2）城市公交运输合同纠纷 （3）出租汽车运输合同纠纷 （4）水路旅客运输合同纠纷 （5）航空旅客运输合同纠纷 （6）公路货物运输合同纠纷 （7）水路货物运输合同纠纷 （8）航空货物运输合同纠纷 （9）管道运输合同纠纷 （10）联合运输合同纠纷 （11）多式联运合同纠纷
91、保管合同纠纷
92、仓储合同纠纷
93、委托合同纠纷 （1）诉讼、仲裁、人民调解代理合同纠纷 （2）进出口代理合同纠纷 （3）民用航空运输销售代理合同纠纷 （4）货运代理合同纠纷 （5）委托理财合同纠纷
94、行纪合同纠纷
95、居间合同纠纷
96、借用合同纠纷
97、典当纠纷
98、保险合同纠纷 （1）财产保险合同纠纷 （2）人身保险合同纠纷 （3）机动车交通事故责任强制保险合同纠纷 （4）保证保险合同纠纷 （5）再保险合同纠纷 （6）保险代位求偿权纠纷 （7）保险经纪合同纠纷
99、合伙协议纠纷
100、种植、养殖回收合同纠纷
101、彩票、奖券纠纷
102、中外合作勘探开发自然资源合同纠纷
103、农业承包合同纠纷
104、林业承包合同纠纷
105、渔业承包合同纠纷
106、牧业承包合同纠纷
107、农村土地承包合同纠纷 （1）土地承包经营权转包合同纠纷 （2）土地承包经营权转让合同纠纷 （3）土地承包经营权互换合同纠纷 （4）土地承包经营权入股合同纠纷 （5）土地承包经营权抵押合同纠纷
108、服务合同纠纷 （1）电信服务合同纠纷 （2）邮寄服务合同纠纷 （3）医疗服务合同纠纷 （4）法律服务合同纠纷 （5）旅游合同纠纷 （6）房地产咨询纠纷 （7）房地产价格评估纠纷 （8）旅店服务合同纠纷 （9）财会服务合同纠纷 （10）餐饮服务合同纠纷 （11）娱乐服务合同纠纷 （12）有线电视服务合同纠纷 （13）网络服务合同纠纷 （14）教育培训合同纠纷 （15）物业服务合同纠纷
109、演出合同纠纷
110、劳务（雇佣）合同纠纷
111、展览合同纠纷
112、人民调解协议纠纷
(1)请求履行人民调解协议纠纷
(2)请求变更人民调解协议纠纷
(3)请求撤销人民调解协议纠纷
(4)请求确认人民调解协议无效纠纷
十一、特殊类型的侵权纠纷
113、产品质量损害赔偿纠纷
114、高度危险作业损害赔偿纠纷
115、环境污染侵权纠纷 （1）大气污染侵权纠纷 （2）水污染侵权纠纷 （3）噪声污染侵权纠纷 （4）放射性污染侵权纠纷
116、地面、公共场所施工损害赔偿纠纷
117、建筑物、搁置物、悬挂物塌落损害赔偿纠纷
118、饲养动物致人损害赔偿纠纷
119、国家机关及其工作人员职务侵权纠纷
120、雇员受害赔偿纠纷
121、雇主损害赔偿纠纷
122、驻香港、澳门特别行政区军人执行职务侵权纠纷
123、防卫过当损害赔偿纠纷
124、紧急避险损害赔偿纠纷
125、公证损害赔偿纠纷
126、义务帮工人受害赔偿、补偿纠纷
127、见义勇为人受害赔偿、补偿纠纷
十二、不当得利纠纷
128、不当得利纠纷
十三、无因管理纠纷
129、无因管理纠纷
第五部分 知识产权纠纷
十四、知识产权合同纠纷
130、著作权合同纠纷 （1）委托创作合同纠纷 （2）合作创作合同纠纷 （3）著作权转让合同纠纷 （4）著作权许可使用合同纠纷 （5）邻接权转让合同纠纷 （6）邻接权许可使用合同纠纷 （7）计算机软件开发合同纠纷 （8）计算机软件著作权转让合同纠纷 （9）计算机软件著作权许可使用合同纠纷
131、商标合同纠纷 （1）商标权转让合同纠纷 （2）商标使用许可合同纠纷 （3）商标代理合同纠纷
132、专利合同纠纷 （1）专利申请权转让合同纠纷 （2）专利权转让合同纠纷 （3）发明专利实施许可合同纠纷 （4）实用新型专利实施许可合同纠纷 （5）外观设计专利实施许可合同纠纷 （6）专利代理合同纠纷
133、植物新品种合同纠纷 （1）植物新品种育种合同纠纷 （2）植物新品种申请权转让合同纠纷 （3）植物新品种权转让合同纠纷 （4）植物新品种实施许可合同纠纷
134、集成电路布图设计合同纠纷 （1）集成电路布图设计创作合同纠纷 （2）集成电路布图设计专有权转让合同纠纷 （3）集成电路布图设计许可使用合同纠纷
135、商业秘密合同纠纷 （1）技术秘密让与合同纠纷 （2）技术秘密许可使用合同纠纷 （3）经营秘密让与合同纠纷 （4）经营秘密许可使用合同纠纷
136、技术合同纠纷 （1）技术委托开发合同纠纷 （2）技术合作开发合同纠纷 （3）技术转化合同纠纷 （4）技术转让合同纠纷 （5）技术咨询合同纠纷 （6）技术服务合同纠纷 （7）技术培训合同纠纷 （8）技术中介合同纠纷 （9）技术进口合同纠纷 （10）技术出口合同纠纷 （11）职务技术成果完成人奖励、报酬纠纷 （12）技术成果完成人署名权、荣誉权、奖励权纠纷
137、特许经营合同纠纷
138、企业名称（商号）合同纠纷 （1）企业名称（商号）转让合同纠纷 （2）企业名称（商号）使用合同纠纷
139、特殊标志合同纠纷
140、计算机网络域名合同纠纷 （1）计算机网络域名注册合同纠纷 （2）计算机网络域名转让合同纠纷 （3）计算机网络域名许可使用合同纠纷
十五、知识产权权属、侵权纠纷
141、著作权权属、侵权纠纷 （1）著作权权属纠纷 （2）侵犯著作人身权纠纷 （3）侵犯著作财产权纠纷 （4）邻接权权属纠纷 （5）侵犯出版者权纠纷 （6）侵犯表演者权纠纷 （7）侵犯录音录像制作者权纠纷 （8）侵犯广播组织权纠纷 （9）计算机软件著作权权属纠纷 （10）侵犯计算机软件著作权纠纷
142、商标权权属、侵权纠纷
(1)商标专用权权属纠纷
(2)侵犯商标专用权纠纷
143、专利权权属、侵权纠纷 （1）专利申请权权属纠纷 （2）专利权权属纠纷 （3）侵犯发明专利权纠纷 （4）侵犯实用新型专利权纠纷 （5）侵犯外观设计专利权纠纷 （6）假冒他人专利纠纷 （7）发明专利临时保护期使用费纠纷 （8）职务发明创造发明人、设计人奖励、报酬纠纷 （9）发明创造发明人、设计人署名权纠纷
144、植物新品种权权属、侵权纠纷 （1）植物新品种申请权权属纠纷 （2）植物新品种权权属纠纷 （3）侵犯植物新品种权纠纷
145、集成电路布图设计专有权权属、侵权纠纷 （1）集成电路布图设计专有权权属纠纷 （2）侵犯集成电路布图设计专有权纠纷
146、侵犯企业名称（商号）权纠纷
147、侵犯特殊标志专有权纠纷 （1）侵犯奥林匹克标志专有权纠纷 （2）侵犯世界博览会标志专有权纠纷
148、计算机网络域名权属、侵权纠纷 （1）计算机网络域名权属纠纷 （2）侵犯计算机网络域名纠纷
149、发现权纠纷
150、发明权纠纷
151、其他科技成果权纠纷
152、确认不侵权纠纷 （1）确认不侵犯专利权纠纷 （2）确认不侵犯注册商标专用权纠纷 （3）确认不侵犯著作权纠纷
153、因申请临时措施损害赔偿纠纷
十六、不正当竞争、垄断纠纷
154、仿冒纠纷 （1）擅自使用知名商品特有名称、包装、装潢纠纷 （2）擅自使用他人企业名称、姓名纠纷 （3）伪造、冒用产品质量标志纠纷 （4）伪造产地纠纷
155、虚假宣传纠纷
156、侵犯商业秘密纠纷 （1）侵犯技术秘密纠纷 （2）侵犯经营秘密纠纷 （3）侵犯商业秘密竞业限制纠纷
157、倾销纠纷
158、搭售、附加不合理条件销售纠纷
159、有奖销售纠纷
160、商业诋毁纠纷
161、串通投标纠纷
162、垄断纠纷
第六部分 劳动争议、人事争议
十七、劳动争议
163、劳动合同纠纷 （1）确认劳动关系纠纷 （2）集体劳动合同纠纷 （3）劳务派遣合同纠纷 （4）非全日制用工纠纷 （5）追索劳动报酬纠纷 （6）经济补偿金纠纷
164、社会保险纠纷 （1）养老金纠纷 （2）工伤保险待遇纠纷 （3）医疗费、医疗保险待遇纠纷 （4）生育保险待遇纠纷 （5）失业保险待遇纠纷
165、福利待遇纠纷
十八、人事争议
166、人事争议 （1）辞职争议 （2）辞退争议 （3）聘任、聘用合同争议
第七部分 海事海商纠纷
十九、海事海商纠纷
167、船舶碰撞损害赔偿纠纷
168、船舶触碰损害赔偿纠纷
169、船舶损坏(空中或水下设施)损害赔偿纠纷
170、船舶污染损害赔偿纠纷
171、海上、通海水域污染损害赔偿纠纷
172、养殖损害赔偿纠纷
173、海上财产损害赔偿纠纷
174、海上人身损害赔偿纠纷
175、非法留置船舶、船载货物和船用燃油、船用物料损害赔偿纠纷
176、海上、通海水域货物运输合同纠纷
177、多式联运合同纠纷（由海事法院受理的）
178、海上、通海水域旅客和行李运输合同纠纷
179、船舶经营管理合同纠纷
180、船舶买卖(建造、修理、改建和拆解)合同纠纷
181、船舶抵押合同纠纷
182、航次租船合同纠纷
183、船舶租用合同纠纷 （1）定期租船合同纠纷 （2）光船租赁(租购)合同纠纷
184、船舶融资租赁合同纠纷
185、沿海、通海水域运输船舶承包合同纠纷
186、渔船承包合同纠纷
187、船舶属具和海运集装箱租赁、保管合同纠纷
188、港口货物保管合同纠纷
189、船舶代理合同纠纷
190、货运代理合同纠纷
191、理货合同纠纷
192、船舶物料、备品供应合同纠纷
193、船员劳务合同纠纷
194、海难救助、海上打捞合同纠纷
195、拖航合同纠纷
196、海上保险、保赔合同纠纷
197、海上、通海水域运输联营合同纠纷
198、与船舶营运有关的借款合同纠纷
199、海事担保合同纠纷
200、航道、港口疏浚合同纠纷
201、船坞建造合同纠纷
202、码头建造合同纠纷
203、船舶检验合同纠纷
204、海事请求担保纠纷
205、海上、通海水域运输重大责任事故赔偿纠纷
206、港口作业重大责任事故赔偿纠纷
207、港口作业纠纷
208、共同海损纠纷
209、海洋开发利用纠纷
210、船舶共有纠纷
211、船舶权属纠纷
212、海运欺诈纠纷
第八部分 与铁路运输有关的民事纠纷
二十、与铁路运输有关的民事纠纷
213、铁路货物运输合同纠纷
214、铁路旅客、行李、包裹运输合同纠纷
215、多式联运合同纠纷（由铁路法院受理的）
216、国际铁路联运合同纠纷
217、铁路货物、旅客、行李、包裹运输保险合同纠纷
218、铁路运输延伸服务合同纠纷
219、铁路修建、管理和运输合同纠纷
220、铁路委外劳务合同纠纷
221、损害铁路赔偿纠纷
222、铁路运输人身、财产损害赔偿纠纷
223、铁路电信服务合同纠纷
224、铁路机车、车辆建造合同纠纷
第九部分 与公司、证券、票据等有关的民事纠纷
二十一、与企业有关的纠纷
225、企业出资人权益确认纠纷
226、侵害企业出资人权益纠纷
227、企业公司制改造合同纠纷
228、企业股份合作制改造合同纠纷
229、企业债权转股权纠纷
230、企业分立纠纷
231、企业租赁经营合同纠纷
232、企业出售合同纠纷
233、挂靠经营合同纠纷
234、企业兼并纠纷
235、联营合同纠纷
236、中外合资经营企业合同纠纷
237、中外合资经营企业承包经营合同纠纷
238、中外合作经营企业合同纠纷
239、中外合作经营企业承包经营合同纠纷
240、外商独资企业承包经营合同纠纷
二十二、与公司有关的纠纷
241、股权确认纠纷
242、股东名册变更纠纷
243、股东出资纠纷
244、公司章程或章程条款撤销纠纷
245、公司盈余分配纠纷
246、股东知情权纠纷
247、股份收购请求权纠纷
248、股权转让纠纷
249、股东会或者股东大会、董事会决议效力纠纷 （1）股东会或者股东大会、董事会决议效力确认纠纷 （2）股东会或者股东大会、董事会决议撤销纠纷
250、发起人责任纠纷
251、股东滥用股东权利赔偿纠纷
252、股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任赔偿纠纷
253、董事、高级管理人员损害股东利益赔偿纠纷
254、公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员损害公司利益赔偿纠纷
255、清算组成员责任纠纷
256、公司合并纠纷
257、公司分立纠纷
258、公司减资纠纷
259、公司增资纠纷
260、公司解散纠纷
261、公司清算纠纷
262、上市公司收购纠纷
二十三、与合伙企业有关的纠纷
263、普通合伙纠纷
264、特殊的普通合伙纠纷
265、有限合伙纠纷
二十四、与破产有关的纠纷
266、申请破产清算
267、申请破产重整
268、申请破产和解
269、职工权益清单更正纠纷
270、破产债权确认纠纷
271、取回权纠纷
272、抵销权纠纷
273、别除权纠纷
274、破产撤销权纠纷
二十五、证券纠纷
275、证券交易合同纠纷 （1）股票交易纠纷 （2）公司债券交易纠纷 （3）国债交易纠纷 （4）证券衍生品种交易纠纷 （5）证券投资基金交易纠纷
276、证券承销合同纠纷 （1）证券代销合同纠纷 （2）证券包销合同纠纷
277、证券投资咨询纠纷
278、证券资信评级服务合同纠纷
279、证券回购合同纠纷
280、证券上市合同纠纷
281、证券交易代理合同纠纷
282、证券上市保荐合同纠纷
283、证券发行纠纷 （1）证券认购纠纷 （2）证券发行失败纠纷
284、证券返还纠纷
285、证券欺诈赔偿纠纷 （1）证券内幕交易赔偿纠纷 （2）操纵证券交易市场赔偿纠纷 （3）证券虚假陈述赔偿纠纷 （4）欺诈客户赔偿纠纷
286、证券托管纠纷
287、证券登记、存管、结算纠纷
288、融资融券交易纠纷
289、客户交易结算资金纠纷
二十六、期货交易纠纷
290、期货经纪合同纠纷
291、期货透支交易纠纷
292、期货强行平仓纠纷
293、期货实物交割纠纷
294、期货保证合约纠纷
295、期货交易代理合同纠纷
296、侵占期货交易保证金纠纷
297、期货欺诈赔偿纠纷
298、操纵期货交易市场赔偿纠纷
299、期货内幕交易赔偿纠纷
300、期货虚假信息赔偿纠纷
二十七、信托纠纷
301、民事信托纠纷
302、营业信托纠纷
303、公益信托纠纷
二十八、票据纠纷
304、票据付款请求权纠纷
305、票据追索权纠纷
306、票据交付请求权纠纷
307、票据返还请求权纠纷
308、票据损害赔偿纠纷
309、票据利益返还请求权纠纷
310、汇票回单签发请求权纠纷
311、票据保证纠纷
312、确认票据无效纠纷
313、票据代理纠纷
314、票据回购纠纷
二十九、信用证纠纷
315、委托开立信用证纠纷
316、信用证开证纠纷
317、信用证议付纠纷
318、信用证欺诈纠纷
319、信用证融资纠纷
320、信用证转让纠纷
第十部分 适用特殊程序案件案由
三十、适用特殊程序案件案由
321、申请确定选民资格
322、申请宣告公民无民事行为能力
323、申请宣告公民限制民事行为能力
324、申请宣告公民恢复限制民事行为能力
325、申请宣告公民恢复完全民事行为能力
326、申请确定监护人
327、申请撤销监护人资格
328、申请宣告公民失踪
329、申请撤销宣告失踪
330、申请为失踪人财产指定、变更代管人
331、失踪人债务支付纠纷
332、申请宣告公民死亡
333、申请撤销宣告公民死亡
334、被撤销死亡宣告人请求返还财产纠纷
335、申请认定财产无主
336、申请撤销认定财产无主
337、申请支付令
338、申请公示催告
339、申请诉前停止侵权 （1）申请诉前停止侵犯专利权 （2）申请诉前停止侵犯注册商标专用权 （3）申请诉前停止侵犯著作权
340、申请诉前财产保全
341、申请诉前证据保全
342、申请确认仲裁协议效力
343、仲裁程序中的财产保全
344、申请撤销仲裁裁决
345、申请中止支付信用证项下款项
346、申请海事请求保全 （1）申请扣押船舶 （2）申请拍卖扣押船舶 （3）申请扣押船载货物 （4）申请拍卖扣押船载货物 （5）申请扣押船用燃油及船用物料 （6）申请拍卖扣押船用燃油及船用物料
347、申请海事支付令
348、申请海事强制令
349、申请海事证据保全
350、申请设立海事赔偿责任限制基金
351、申请船舶优先权催告
352、申请海事债权确权
353、申请海事债权登记与受偿
354、申请承认和执行外国法院民事判决
355、申请承认和执行外国仲裁裁决
356、申请认可和执行香港特别行政区法院民事判决
357、申请认可和执行香港特别行政区仲裁裁决
358、申请认可和执行澳门特别行政区法院民事判决
359、申请认可和执行澳门特别行政区仲裁裁决
360、申请认可和执行台湾地区法院民事判决
361、申请认可和执行台湾地区仲裁裁决
附：最高人民法院关于《新民事案件案由规定》的通知
(法发〔2008〕11号)
修改后的《新民事案件案由规定》统一了民事案件案由的确定标准。规定对普通民事案件采用了依据当事人主张的民事法律关系的性质确定案由的原则，以保证案由的高度概括和简洁明了。规定以民事法律关系为基础，结合现行立法及审判实践，将案由分为人格权、婚姻家庭继承、物权、债权、劳动争议与人事争议、知识产权、海事海商、与铁路运输有关的民事纠纷、与公司证券票据等有关的民事纠纷、适用特殊程序案件案由等十大部分，作为第一级案由。 在第一级案由下，考虑到体系的完整和民事审判业务分工等因素，划分了30个第二级案由。在第二级案由下列出了实践中最常见的和广泛使用的第三级案由共361个。
最高人民法院关于新民事案件案由规定的通知
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
《新民事案件案由规定》已于2007年10月29日由最高人民法院审判委员会第1438次会议讨论通过，自2008年4月1日起施行，《民事案件案由规定（试行）》（法发〔2000〕26号）同时废止。现将《新民事案件案由规定》印发给你们，请认真贯彻执行。
我院《民事案件案由规定（试行）》自2001年１月１日起试行以来，在方便当事人进行民事诉讼，规范人民法院民事立案、审判和司法统计工作方面，发挥了重要作用。近年来，随着一批新的民事法律的施行，审判实践中出现了许多新类型民事案件，需要对民事案由进行细化、补充和完善。特别是物权法施行后，迫切需要对《民事案件案由规定（试行）》进行修订，增补物权类纠纷案件案由。根据第七次全国民事审判工作会议的要求，最高人民法院对《民事案件案由规定（试行）》进行了修订，形成了《新民事案件案由规定》。现就各级人民法院适用《新民事案件案由规定》的有关问题通知如下：
一、要认真学习掌握《新民事案件案由规定》，高度重视民事案件案由在民事审判工作中的重要作用
民事案件案由是民事诉讼案件的名称，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是人民法院将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。建立科学、完善的民事案件案由体系，有利于当事人准确选择诉由，有利于人民法院在民事立案和审判中准确确定案件诉讼争点和正确适用法律，有利于提高民事案件司法统计的准确性和科学性，有利于对受理案件进行分类管理，从而更好地为审判规范化建设服务，为人民法院司法决策提供更有价值的参考。
二、要坚持统一的民事案件案由的确定标准
民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。鉴于具体案件中当事人的诉讼请求、争议的焦点可能有多个，争议的标的也可能是两个以上，为保证案由的高度概括和简洁明了，民事案件案由的表述方式原则上确定为“法律关系性质”加“纠纷”，一般不再包含争议焦点、标的物、侵权方式等要素。另外，考虑到当事人诉争的民事法律关系的性质具有复杂性，为了更准确地体现诉争的民事法律关系和便于司法统计，《新民事案件案由规定》在坚持以法律关系性质作为案由的确定标准的同时，对少部分案由也依据请求权、形成权或者确认之诉、形成之诉的标准进行确定。
对适用民事特别程序等规定的特殊民事案件案由，根据当事人的诉讼请求直接表述。
三、关于民事案件案由编排体系的几个问题
1、《新民事案件案由规定》以民法理论对民事法律关系的分类为基础，结合现行立法及审判实践，将案由的编排体系划分为人格权、婚姻家庭继承、物权、债权、劳动争议与人事争议、知识产权、海事海商、与铁路运输有关的民事纠纷以及与公司、证券、票据等有关的民事纠纷、适用特殊程序案件案由等共十大部分，作为第一级案由。为保持体系的相对完整，并考虑规范民事审判业务分工，对某些案由进行了合并和拆分。如知识产权纠纷类中，既包括知识产权相关的合同纠纷案件，也包括知识产权权属和侵权纠纷案件。在第一级案由项下，细分为三十类案由，作为第二级案由（以大写数字表示）；在第二级案由项下列出了三百六十多种案由，作为第三级案由（以阿拉伯数字表示），第三级案由是实践中最常见和广泛使用的案由。基于审判工作指导、调研和司法统计的需要，在部分第三级案由项下列出了部分第四级案由（以阿拉伯数字加（）表示）。
2、关于侵权纠纷案件案由的编排。《新民事案件案由规定》未将侵权纠纷案件单独列为第一级案由，而是分别作了规定。第一，一般民事侵权案件，依民事权利的类型，分别规定在人格权、物权、知识产权等第一级案由项下，根据需要列为第二级或者第三级案由，或者隐含在第三级案由之下。第二，对于一些同时侵害人身权利和财产权利的侵权纠纷案件，以及适用特殊侵权规则的侵权纠纷案件，则单独列在债权纠纷案件案由项下，作为第二级案由，以下列出若干第三级案由。
3、关于物权纠纷案由和合同纠纷案由适用的问题。《民事案由规定》按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转移原因关系方面的买卖合同纠纷。对于因物权成立、归属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由，如担保物权纠纷。对此，人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质，查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系，以正确确定案由。
4、关于第三部分中“物权保护纠纷”与“所有权纠纷”、 “用益物权纠纷”、“担保物权纠纷” 的协调问题。物权法第三章“物权的保护”所规定的物权请求权或者债权请求权保护方法，在《新民事案件案由规定》规定的每个物权类型（第三级案由）项下可能部分或者全部适用，多数可以作为第四级案由规定，但为避免使整个案由体系冗长繁杂，在各第三级案由下并未一一列出，在适用时可以按照保护的权利种类，分别适用所有权、用益物权、担保物权项下的第三级案由。如果一个纠纷中同时涉及所有权、用益物权和担保物权中两种以上的物权，或者在物权纠纷案由其他部分找不到可以适用的第三级案由时，则可以适用“物权保护纠纷”项下的具体案由。
四、适用《新民事案件案由规定》时应注意的几个问题
1、第一审法院立案时应当根据当事人诉争的法律关系性质，首先应适用《新民事案件案由规定》列出的第四级案由，第四级案由没有规定的，则适用第三级案由；第三级案由中没有规定的，则可以直接适用相应的第二级案由或者第一级案由。地方各级人民法院对审判中出现的可以作为新的第三级民事案由或者应当规定为第四级民事案由的纠纷类型，可以及时报告最高人民法院。最高人民法院将定期收集、整理、筛选，及时细化、补充相关案由。
2、同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由；不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。
3、在请求权竞合的情形下，人民法院应当按照当事人自主选择行使的请求权，根据当事人诉争的法律关系的性质，确定相应的案由。
4、当事人在诉讼过程中增加或者变更诉讼请求导致当事人诉争的法律关系发生变更的，人民法院应当相应变更案件的案由。
在适用《新民事案件案由规定》过程中有何情况和问题，应当及时报告最高人民法院。
最高人民法院二○○八年二月四日
物权法的公布施行迫切需要增补物权类纠纷案件案由据最高人民法院新闻发言人介绍，民事案件案由是民事诉讼案件的名称，它反映了案件所涉及的民事法律关系的性质，是对诉讼争议的法律关系的高度概括。科学、完善的民事案件案由体系，既有利于当事人准确选择诉由，方便当事人诉讼，也有利于提高人民法院在民事立案和审判中准确确定案件诉讼争点和正确适用法律的水平。据介绍，2001年1月，最高人民法院曾颁布实施了《民事案件案由规定（试行）》，取得了良好的法律效果和社会效果。但随着近年来新的民事法律的不断制定和实施，特别是物权法的公布施行，迫切需要对《民事案件案由规定（试行）》进行修订，增补物权类纠纷案件案由。最高人民法院在第七次全国民事审判工作会议上确定对《民事案件案由规定（试行）》进行修订。经过一年多的调查研究，形成了比较一致的意见，对民事案件案由的体系和具体案由进行了较大调整，以充分体现科学性、系统性和实用性。
民事案件案由的确定标准得到统一
修改后的《新民事案件案由规定》统一了民事案件案由的确定标准。规定对普通民事案件采用了依据当事人主张的民事法律关系的性质确定案由的原则，以保证案由的高度概括和简洁明了。规定以民事法律关系为基础，结合现行立法及审判实践，将案由分为人格权、婚姻家庭继承、物权、债权、劳动争议与人事争议、知识产权、海事海商、与铁路运输有关的民事纠纷、与公司证券票据等有关的民事纠纷、适用特殊程序案件案由等十大部分，作为第一级案由。
在第一级案由下，考虑到体系的完整和民事审判业务分工等因素，划分了30个第二级案由。在第二级案由下列出了实践中最常见的和广泛使用的第三级案由共361个。
新规定将物权类案件作为权属类纠纷进行规定
值得注意的是，《新民事案件案由规定》专门规定了物权类案件案由。据介绍，在物权法实施之前，法律上没有规定物权制度，《民事案件案由规定（试行）》将物权类案件作为权属类纠纷进行了规定。新规定根据物权法，将物权类纠纷与人格权、债权等民事案件并列为专门的民事案由类型，使物权纠纷案件的重要性得到充分重视，为物权法的顺利实施创造了良好条件。
附：新民事案件案由规定
【发布单位】最高人民法院 【发布文号】法发〔2008〕11号 【发布日期】2008-02-04 【生效日期】2008-04-01
新民事案件案由规定
为了正确适用法律，统一确定案由，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，对民事案件案由规定如下：
第一部分 人格权纠纷
一、人格权纠纷
1、生命权、健康权、身体权纠纷 （1）道路交通事故人身损害赔偿纠纷 （2）医疗损害赔偿纠纷 （3）工伤事故损害赔偿纠纷 （4）水上运输人身损害赔偿纠纷 （5）航空运输人身损害赔偿纠纷 （6）航空器对地、水面上第三人损害赔偿纠纷 （7）触电人身损害赔偿纠纷
2、姓名权纠纷
3、肖像权纠纷
4、名誉权纠纷
5、荣誉权纠纷
6、隐私权纠纷
7、婚姻自主权纠纷
8、人身自由权纠纷
9、一般人格权纠纷
第二部分 婚姻家庭、继承纠纷
二、婚姻家庭纠纷
10、婚约财产纠纷
11、离婚纠纷
12、离婚后财产纠纷
13、离婚后损害赔偿纠纷
14、同居关系析产、子女抚养纠纷
15、婚姻无效纠纷
16、撤销婚姻纠纷
17、夫妻财产约定纠纷
18、抚养纠纷 （1）抚养费纠纷 （2）变更抚养关系纠纷
19、扶养纠纷 （1）扶养费纠纷 （2）变更扶养关系纠纷
20、监护权纠纷
21、探望权纠纷
22、赡养纠纷 （1）赡养费纠纷 （2）变更赡养关系纠纷
23、收养关系纠纷 （1）确认收养关系纠纷 （2）解除收养关系纠纷
24、分家析产纠纷
三、继承纠纷
25、法定继承纠纷 （1）转继承纠纷 （2）代位继承纠纷
26、遗嘱继承纠纷
27、被继承人债务清偿纠纷
28、遗赠纠纷
29、遗赠扶养协议纠纷
第三部分 物权纠纷
四、不动产登记纠纷
30、异议登记不当损害赔偿纠纷
31、虚假登记损害赔偿纠纷
五、物权保护纠纷
32、物权确认纠纷 （1）所有权确认纠纷 （2）用益物权确认纠纷 （3）担保物权确认纠纷
33、返还原物纠纷
34、排除妨害纠纷
35、消除危险纠纷
36、修理、重作、更换纠纷
37、恢复原状纠纷
38、财产损害赔偿纠纷
六、所有权纠纷
39、侵犯集体经济组织成员权益纠纷
40、建筑物区分所有权纠纷 （1）业主专有权纠纷 （2）业主共有权纠纷 （3）车位、车库纠纷
41、业主撤销权纠纷
42、遗失物返还纠纷
43、漂流物返还纠纷
44、埋藏物返还纠纷
45、隐藏物返还纠纷
46、相邻关系纠纷 （1）相邻用水、排水纠纷 （2）相邻通行纠纷 （3）相邻土地、建筑物利用关系纠纷 （4）相邻通风、采光和日照纠纷 （5）相邻污染侵害纠纷 （6）相邻损害防免关系纠纷
47、共有纠纷 （1）按份共有纠纷 （2）共同共有纠纷
七、用益物权纠纷
48、海域使用权纠纷
49、探矿权纠纷
50、采矿权纠纷
51、取水权纠纷
52、养殖权纠纷
53、捕捞权纠纷
54、土地承包经营权纠纷 （1）土地承包经营权确认纠纷 （2）承包地征收补偿费用分配纠纷
55、建设用地使用权纠纷
56、宅基地使用权纠纷
57、地役权纠纷
八、担保物权纠纷
58、抵押权纠纷 （1）建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷 （2）在建建筑物抵押权纠纷 （3）建设用地使用权抵押权纠纷 （4）土地承包经营权抵押权纠纷 （5）动产抵押权纠纷 （6）在建船舶、航空器抵押权纠纷 （7）动产浮动抵押权纠纷 （8)最高额抵押权纠纷
59、质权纠纷 （1）动产质权纠纷 （2）转质权纠纷 （3）最高额质权纠纷 （4）票据质权纠纷 （5）债券质权纠纷 （6）存单质权纠纷 （7）仓单质权纠纷 （8）提单质权纠纷 （9）股权质权纠纷 （10）基金份额质权纠纷 （11）知识产权质权纠纷 （12）应收账款质权纠纷
60、留置权纠纷
九、占有保护纠纷
61、占有物返还纠纷
62、占有排除妨害纠纷
63、占有消除危险纠纷
64、占有物损害赔偿纠纷
第四部分 债权纠纷
十、合同纠纷
65、债权人代位权纠纷
66、债权人撤销权纠纷
67、债权转让合同纠纷
68、债务转移合同纠纷
69、债权债务概括转移合同纠纷
70、悬赏广告纠纷
71、买卖合同纠纷 （1）分期付款买卖合同纠纷 （2）凭样品买卖合同纠纷 （3）试用买卖合同纠纷 （4）互易纠纷 （5）国际货物买卖合同纠纷 （6）房屋买卖合同纠纷
72、招标投标买卖合同纠纷
73、拍卖合同纠纷
74、房地产开发经营合同纠纷 （1）商品房预售合同纠纷 （2）商品房销售合同纠纷 （3）商品房委托代理销售合同纠纷 （4）委托代建合同纠纷 （5）建设用地使用权出让合同纠纷 （6）土地租赁合同纠纷 （7）临时用地合同纠纷 （8）合资、合作开发房地产合同纠纷 （9）项目转让合同纠纷 （10）房屋拆迁安置补偿合同纠纷
75、供用电、水、气、热力合同纠纷
76、赠与合同纠纷 （1）公益事业捐赠合同纠纷 （2）附义务赠与合同纠纷
77、借款合同纠纷 （1）金融借款合同纠纷 （2）同业拆借纠纷 （3）企业借贷纠纷 （4）民间借贷纠纷
78、保证合同纠纷
79、抵押合同纠纷
80、质押合同纠纷
81、定金合同纠纷
82、担保追偿权纠纷
83、储蓄存款合同纠纷
84、信用卡纠纷
85、补偿贸易纠纷
86、租赁合同纠纷 （1）房屋租赁合同纠纷 （2）承租人优先购买权纠纷
87、融资租赁合同纠纷
88、承揽合同纠纷
89、建设工程合同纠纷 （1）建设工程勘察合同纠纷 （2）建设工程设计合同纠纷 （3）建设工程施工合同纠纷 （4）建设工程分包合同纠纷 （5）建设工程监理合同纠纷 （6）装饰装修合同纠纷
90、运输合同纠纷 （1）公路旅客运输合同纠纷 （2）城市公交运输合同纠纷 （3）出租汽车运输合同纠纷 （4）水路旅客运输合同纠纷 （5）航空旅客运输合同纠纷 （6）公路货物运输合同纠纷 （7）水路货物运输合同纠纷 （8）航空货物运输合同纠纷 （9）管道运输合同纠纷 （10）联合运输合同纠纷 （11）多式联运合同纠纷
91、保管合同纠纷
92、仓储合同纠纷
93、委托合同纠纷 （1）诉讼、仲裁、人民调解代理合同纠纷 （2）进出口代理合同纠纷 （3）民用航空运输销售代理合同纠纷 （4）货运代理合同纠纷 （5）委托理财合同纠纷
94、行纪合同纠纷
95、居间合同纠纷
96、借用合同纠纷
97、典当纠纷
98、保险合同纠纷 （1）财产保险合同纠纷 （2）人身保险合同纠纷 （3）机动车交通事故责任强制保险合同纠纷 （4）保证保险合同纠纷 （5）再保险合同纠纷 （6）保险代位求偿权纠纷 （7）保险经纪合同纠纷
99、合伙协议纠纷
100、种植、养殖回收合同纠纷
101、彩票、奖券纠纷
102、中外合作勘探开发自然资源合同纠纷
103、农业承包合同纠纷
104、林业承包合同纠纷
105、渔业承包合同纠纷
106、牧业承包合同纠纷
107、农村土地承包合同纠纷 （1）土地承包经营权转包合同纠纷 （2）土地承包经营权转让合同纠纷 （3）土地承包经营权互换合同纠纷 （4）土地承包经营权入股合同纠纷 （5）土地承包经营权抵押合同纠纷
108、服务合同纠纷 （1）电信服务合同纠纷 （2）邮寄服务合同纠纷 （3）医疗服务合同纠纷 （4）法律服务合同纠纷 （5）旅游合同纠纷 （6）房地产咨询纠纷 （7）房地产价格评估纠纷 （8）旅店服务合同纠纷 （9）财会服务合同纠纷 （10）餐饮服务合同纠纷 （11）娱乐服务合同纠纷 （12）有线电视服务合同纠纷 （13）网络服务合同纠纷 （14）教育培训合同纠纷 （15）物业服务合同纠纷
109、演出合同纠纷
110、劳务（雇佣）合同纠纷
111、展览合同纠纷
112、人民调解协议纠纷
(1)请求履行人民调解协议纠纷
(2)请求变更人民调解协议纠纷
(3)请求撤销人民调解协议纠纷
(4)请求确认人民调解协议无效纠纷
十一、特殊类型的侵权纠纷
113、产品质量损害赔偿纠纷
114、高度危险作业损害赔偿纠纷
115、环境污染侵权纠纷 （1）大气污染侵权纠纷 （2）水污染侵权纠纷 （3）噪声污染侵权纠纷 （4）放射性污染侵权纠纷
116、地面、公共场所施工损害赔偿纠纷
117、建筑物、搁置物、悬挂物塌落损害赔偿纠纷
118、饲养动物致人损害赔偿纠纷
119、国家机关及其工作人员职务侵权纠纷
120、雇员受害赔偿纠纷
121、雇主损害赔偿纠纷
122、驻香港、澳门特别行政区军人执行职务侵权纠纷
123、防卫过当损害赔偿纠纷
124、紧急避险损害赔偿纠纷
125、公证损害赔偿纠纷
126、义务帮工人受害赔偿、补偿纠纷
127、见义勇为人受害赔偿、补偿纠纷
十二、不当得利纠纷
128、不当得利纠纷
十三、无因管理纠纷
129、无因管理纠纷
第五部分 知识产权纠纷
十四、知识产权合同纠纷
130、著作权合同纠纷 （1）委托创作合同纠纷 （2）合作创作合同纠纷 （3）著作权转让合同纠纷 （4）著作权许可使用合同纠纷 （5）邻接权转让合同纠纷 （6）邻接权许可使用合同纠纷 （7）计算机软件开发合同纠纷 （8）计算机软件著作权转让合同纠纷 （9）计算机软件著作权许可使用合同纠纷
131、商标合同纠纷 （1）商标权转让合同纠纷 （2）商标使用许可合同纠纷 （3）商标代理合同纠纷
132、专利合同纠纷 （1）专利申请权转让合同纠纷 （2）专利权转让合同纠纷 （3）发明专利实施许可合同纠纷 （4）实用新型专利实施许可合同纠纷 （5）外观设计专利实施许可合同纠纷 （6）专利代理合同纠纷
133、植物新品种合同纠纷 （1）植物新品种育种合同纠纷 （2）植物新品种申请权转让合同纠纷 （3）植物新品种权转让合同纠纷 （4）植物新品种实施许可合同纠纷
134、集成电路布图设计合同纠纷 （1）集成电路布图设计创作合同纠纷 （2）集成电路布图设计专有权转让合同纠纷 （3）集成电路布图设计许可使用合同纠纷
135、商业秘密合同纠纷 （1）技术秘密让与合同纠纷 （2）技术秘密许可使用合同纠纷 （3）经营秘密让与合同纠纷 （4）经营秘密许可使用合同纠纷
136、技术合同纠纷 （1）技术委托开发合同纠纷 （2）技术合作开发合同纠纷 （3）技术转化合同纠纷 （4）技术转让合同纠纷 （5）技术咨询合同纠纷 （6）技术服务合同纠纷 （7）技术培训合同纠纷 （8）技术中介合同纠纷 （9）技术进口合同纠纷 （10）技术出口合同纠纷 （11）职务技术成果完成人奖励、报酬纠纷 （12）技术成果完成人署名权、荣誉权、奖励权纠纷
137、特许经营合同纠纷
138、企业名称（商号）合同纠纷 （1）企业名称（商号）转让合同纠纷 （2）企业名称（商号）使用合同纠纷
139、特殊标志合同纠纷
140、计算机网络域名合同纠纷 （1）计算机网络域名注册合同纠纷 （2）计算机网络域名转让合同纠纷 （3）计算机网络域名许可使用合同纠纷
十五、知识产权权属、侵权纠纷
141、著作权权属、侵权纠纷 （1）著作权权属纠纷 （2）侵犯著作人身权纠纷 （3）侵犯著作财产权纠纷 （4）邻接权权属纠纷 （5）侵犯出版者权纠纷 （6）侵犯表演者权纠纷 （7）侵犯录音录像制作者权纠纷 （8）侵犯广播组织权纠纷 （9）计算机软件著作权权属纠纷 （10）侵犯计算机软件著作权纠纷
142、商标权权属、侵权纠纷
(1)商标专用权权属纠纷
(2)侵犯商标专用权纠纷
143、专利权权属、侵权纠纷 （1）专利申请权权属纠纷 （2）专利权权属纠纷 （3）侵犯发明专利权纠纷 （4）侵犯实用新型专利权纠纷 （5）侵犯外观设计专利权纠纷 （6）假冒他人专利纠纷 （7）发明专利临时保护期使用费纠纷 （8）职务发明创造发明人、设计人奖励、报酬纠纷 （9）发明创造发明人、设计人署名权纠纷
144、植物新品种权权属、侵权纠纷 （1）植物新品种申请权权属纠纷 （2）植物新品种权权属纠纷 （3）侵犯植物新品种权纠纷
145、集成电路布图设计专有权权属、侵权纠纷 （1）集成电路布图设计专有权权属纠纷 （2）侵犯集成电路布图设计专有权纠纷
146、侵犯企业名称（商号）权纠纷
147、侵犯特殊标志专有权纠纷 （1）侵犯奥林匹克标志专有权纠纷 （2）侵犯世界博览会标志专有权纠纷
148、计算机网络域名权属、侵权纠纷 （1）计算机网络域名权属纠纷 （2）侵犯计算机网络域名纠纷
149、发现权纠纷
150、发明权纠纷
151、其他科技成果权纠纷
152、确认不侵权纠纷 （1）确认不侵犯专利权纠纷 （2）确认不侵犯注册商标专用权纠纷 （3）确认不侵犯著作权纠纷
153、因申请临时措施损害赔偿纠纷
十六、不正当竞争、垄断纠纷
154、仿冒纠纷 （1）擅自使用知名商品特有名称、包装、装潢纠纷 （2）擅自使用他人企业名称、姓名纠纷 （3）伪造、冒用产品质量标志纠纷 （4）伪造产地纠纷
155、虚假宣传纠纷
156、侵犯商业秘密纠纷 （1）侵犯技术秘密纠纷 （2）侵犯经营秘密纠纷 （3）侵犯商业秘密竞业限制纠纷
157、倾销纠纷
158、搭售、附加不合理条件销售纠纷
159、有奖销售纠纷
160、商业诋毁纠纷
161、串通投标纠纷
162、垄断纠纷
第六部分 劳动争议、人事争议
十七、劳动争议
163、劳动合同纠纷 （1）确认劳动关系纠纷 （2）集体劳动合同纠纷 （3）劳务派遣合同纠纷 （4）非全日制用工纠纷 （5）追索劳动报酬纠纷 （6）经济补偿金纠纷
164、社会保险纠纷 （1）养老金纠纷 （2）工伤保险待遇纠纷 （3）医疗费、医疗保险待遇纠纷 （4）生育保险待遇纠纷 （5）失业保险待遇纠纷
165、福利待遇纠纷
十八、人事争议
166、人事争议 （1）辞职争议 （2）辞退争议 （3）聘任、聘用合同争议
第七部分 海事海商纠纷
十九、海事海商纠纷
167、船舶碰撞损害赔偿纠纷
168、船舶触碰损害赔偿纠纷
169、船舶损坏(空中或水下设施)损害赔偿纠纷
170、船舶污染损害赔偿纠纷
171、海上、通海水域污染损害赔偿纠纷
172、养殖损害赔偿纠纷
173、海上财产损害赔偿纠纷
174、海上人身损害赔偿纠纷
175、非法留置船舶、船载货物和船用燃油、船用物料损害赔偿纠纷
176、海上、通海水域货物运输合同纠纷
177、多式联运合同纠纷（由海事法院受理的）
178、海上、通海水域旅客和行李运输合同纠纷
179、船舶经营管理合同纠纷
180、船舶买卖(建造、修理、改建和拆解)合同纠纷
181、船舶抵押合同纠纷
182、航次租船合同纠纷
183、船舶租用合同纠纷 （1）定期租船合同纠纷 （2）光船租赁(租购)合同纠纷
184、船舶融资租赁合同纠纷
185、沿海、通海水域运输船舶承包合同纠纷
186、渔船承包合同纠纷
187、船舶属具和海运集装箱租赁、保管合同纠纷
188、港口货物保管合同纠纷
189、船舶代理合同纠纷
190、货运代理合同纠纷
191、理货合同纠纷
192、船舶物料、备品供应合同纠纷
193、船员劳务合同纠纷
194、海难救助、海上打捞合同纠纷
195、拖航合同纠纷
196、海上保险、保赔合同纠纷
197、海上、通海水域运输联营合同纠纷
198、与船舶营运有关的借款合同纠纷
199、海事担保合同纠纷
200、航道、港口疏浚合同纠纷
201、船坞建造合同纠纷
202、码头建造合同纠纷
203、船舶检验合同纠纷
204、海事请求担保纠纷
205、海上、通海水域运输重大责任事故赔偿纠纷
206、港口作业重大责任事故赔偿纠纷
207、港口作业纠纷
208、共同海损纠纷
209、海洋开发利用纠纷
210、船舶共有纠纷
211、船舶权属纠纷
212、海运欺诈纠纷
第八部分 与铁路运输有关的民事纠纷
二十、与铁路运输有关的民事纠纷
213、铁路货物运输合同纠纷
214、铁路旅客、行李、包裹运输合同纠纷
215、多式联运合同纠纷（由铁路法院受理的）
216、国际铁路联运合同纠纷
217、铁路货物、旅客、行李、包裹运输保险合同纠纷
218、铁路运输延伸服务合同纠纷
219、铁路修建、管理和运输合同纠纷
220、铁路委外劳务合同纠纷
221、损害铁路赔偿纠纷
222、铁路运输人身、财产损害赔偿纠纷
223、铁路电信服务合同纠纷
224、铁路机车、车辆建造合同纠纷
第九部分 与公司、证券、票据等有关的民事纠纷
二十一、与企业有关的纠纷
225、企业出资人权益确认纠纷
226、侵害企业出资人权益纠纷
227、企业公司制改造合同纠纷
228、企业股份合作制改造合同纠纷
229、企业债权转股权纠纷
230、企业分立纠纷
231、企业租赁经营合同纠纷
232、企业出售合同纠纷
233、挂靠经营合同纠纷
234、企业兼并纠纷
235、联营合同纠纷
236、中外合资经营企业合同纠纷
237、中外合资经营企业承包经营合同纠纷
238、中外合作经营企业合同纠纷
239、中外合作经营企业承包经营合同纠纷
240、外商独资企业承包经营合同纠纷
二十二、与公司有关的纠纷
241、股权确认纠纷
242、股东名册变更纠纷
243、股东出资纠纷
244、公司章程或章程条款撤销纠纷
245、公司盈余分配纠纷
246、股东知情权纠纷
247、股份收购请求权纠纷
248、股权转让纠纷
249、股东会或者股东大会、董事会决议效力纠纷 （1）股东会或者股东大会、董事会决议效力确认纠纷 （2）股东会或者股东大会、董事会决议撤销纠纷
250、发起人责任纠纷
251、股东滥用股东权利赔偿纠纷
252、股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任赔偿纠纷
253、董事、高级管理人员损害股东利益赔偿纠纷
254、公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员损害公司利益赔偿纠纷
255、清算组成员责任纠纷
256、公司合并纠纷
257、公司分立纠纷
258、公司减资纠纷
259、公司增资纠纷
260、公司解散纠纷
261、公司清算纠纷
262、上市公司收购纠纷
二十三、与合伙企业有关的纠纷
263、普通合伙纠纷
264、特殊的普通合伙纠纷
265、有限合伙纠纷
二十四、与破产有关的纠纷
266、申请破产清算
267、申请破产重整
268、申请破产和解
269、职工权益清单更正纠纷
270、破产债权确认纠纷
271、取回权纠纷
272、抵销权纠纷
273、别除权纠纷
274、破产撤销权纠纷
二十五、证券纠纷
275、证券交易合同纠纷 （1）股票交易纠纷 （2）公司债券交易纠纷 （3）国债交易纠纷 （4）证券衍生品种交易纠纷 （5）证券投资基金交易纠纷
276、证券承销合同纠纷 （1）证券代销合同纠纷 （2）证券包销合同纠纷
277、证券投资咨询纠纷
278、证券资信评级服务合同纠纷
279、证券回购合同纠纷
280、证券上市合同纠纷
281、证券交易代理合同纠纷
282、证券上市保荐合同纠纷
283、证券发行纠纷 （1）证券认购纠纷 （2）证券发行失败纠纷
284、证券返还纠纷
285、证券欺诈赔偿纠纷 （1）证券内幕交易赔偿纠纷 （2）操纵证券交易市场赔偿纠纷 （3）证券虚假陈述赔偿纠纷 （4）欺诈客户赔偿纠纷
286、证券托管纠纷
287、证券登记、存管、结算纠纷
288、融资融券交易纠纷
289、客户交易结算资金纠纷
二十六、期货交易纠纷
290、期货经纪合同纠纷
291、期货透支交易纠纷
292、期货强行平仓纠纷
293、期货实物交割纠纷
294、期货保证合约纠纷
295、期货交易代理合同纠纷
296、侵占期货交易保证金纠纷
297、期货欺诈赔偿纠纷
298、操纵期货交易市场赔偿纠纷
299、期货内幕交易赔偿纠纷
300、期货虚假信息赔偿纠纷
二十七、信托纠纷
301、民事信托纠纷
302、营业信托纠纷
303、公益信托纠纷
二十八、票据纠纷
304、票据付款请求权纠纷
305、票据追索权纠纷
306、票据交付请求权纠纷
307、票据返还请求权纠纷
308、票据损害赔偿纠纷
309、票据利益返还请求权纠纷
310、汇票回单签发请求权纠纷
311、票据保证纠纷
312、确认票据无效纠纷
313、票据代理纠纷
314、票据回购纠纷
二十九、信用证纠纷
315、委托开立信用证纠纷
316、信用证开证纠纷
317、信用证议付纠纷
318、信用证欺诈纠纷
319、信用证融资纠纷
320、信用证转让纠纷
第十部分 适用特殊程序案件案由
三十、适用特殊程序案件案由
321、申请确定选民资格
322、申请宣告公民无民事行为能力
323、申请宣告公民限制民事行为能力
324、申请宣告公民恢复限制民事行为能力
325、申请宣告公民恢复完全民事行为能力
326、申请确定监护人
327、申请撤销监护人资格
328、申请宣告公民失踪
329、申请撤销宣告失踪
330、申请为失踪人财产指定、变更代管人
331、失踪人债务支付纠纷
332、申请宣告公民死亡
333、申请撤销宣告公民死亡
334、被撤销死亡宣告人请求返还财产纠纷
335、申请认定财产无主
336、申请撤销认定财产无主
337、申请支付令
338、申请公示催告
339、申请诉前停止侵权 （1）申请诉前停止侵犯专利权 （2）申请诉前停止侵犯注册商标专用权 （3）申请诉前停止侵犯著作权
340、申请诉前财产保全
341、申请诉前证据保全
342、申请确认仲裁协议效力
343、仲裁程序中的财产保全
344、申请撤销仲裁裁决
345、申请中止支付信用证项下款项
346、申请海事请求保全 （1）申请扣押船舶 （2）申请拍卖扣押船舶 （3）申请扣押船载货物 （4）申请拍卖扣押船载货物 （5）申请扣押船用燃油及船用物料 （6）申请拍卖扣押船用燃油及船用物料
347、申请海事支付令
348、申请海事强制令
349、申请海事证据保全
350、申请设立海事赔偿责任限制基金
351、申请船舶优先权催告
352、申请海事债权确权
353、申请海事债权登记与受偿
354、申请承认和执行外国法院民事判决
355、申请承认和执行外国仲裁裁决
356、申请认可和执行香港特别行政区法院民事判决
357、申请认可和执行香港特别行政区仲裁裁决
358、申请认可和执行澳门特别行政区法院民事判决
359、申请认可和执行澳门特别行政区仲裁裁决
360、申请认可和执行台湾地区法院民事判决
361、申请认可和执行台湾地区仲裁裁决
附：最高人民法院关于《新民事案件案由规定》的通知
(法发〔2008〕11号)
中华人民共和国劳动合同法实施条例
中华人民共和国劳动合同法实施条例
目录
第一章 总则 第二章 劳动合同的订立和履行 第三章 劳动合同的解除和终止 第四章 劳务派遣特别规定 第五章 附则
国务院法制办公室关于公布《中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）》公开征求意见的通知
为了进一步增强政府立法工作的透明度，提高行政法规草案质量，国务院法制办公室将《中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）》（以下简称草案）全文公布，征求社会各界意见。
中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）
2008年05月08日
第一章 总则
第一条 为了贯彻实施《中华人民共和国劳动合同法》（以下简称劳动合同法），制定本条例。
第二条 各级人民政府和县级以上人民政府劳动行政等有关部门以及工会等组织，应当采取宣传教育等各种措施，推动劳动合同法的贯彻实施，促进劳动关系的和谐。
第三条 劳动合同法所称劳动关系，是指用人单位招用劳动者为其成员，劳动者在用人单位的管理下，提供由用人单位支付报酬的劳动而产生的权利义务关系。
第四条 依法成立的会计师事务所、律师事务所、基金会等组织，属于劳动合同法第二条第一款规定的用人单位。
第二章 劳动合同的订立和履行
第五条 自劳动合同订立之日至用工之日期间，用人单位与劳动者尚未建立劳动关系，双方可以依法解除劳动合同并承担双方约定的违约责任，用人单位无需承担劳动者的医疗费用等责任，也无需向劳动者支付经济补偿。
第六条 劳动者自用工之日起1个月内拒不签订书面劳动合同的，用人单位可以提前3日书面通知劳动者终止劳动关系，无需向劳动者支付经济补偿。
第七条 用人单位自用工之日起超过1个月不满1年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当依照劳动合同法第八十二条第一款关于用人单位不与劳动者订立书面劳动合同应当向劳动者每月支付2倍工资的规定执行，并与劳动者补订书面劳动合同。劳动者拒不补订书面劳动合同的，用人单位可以终止劳动关系并依照劳动合同法第四十七条规定的经济补偿标准向劳动者支付经济补偿。
第八条 劳动合同法第七条规定的“职工名册”中，应当包括劳动者姓名、性别、公民身份号码、户籍地址及现住址、就业方式、劳动合同期限等内容。
第九条 劳动合同法第十四条第二款第一项中的“连续工作满十年”，应当自用人单位用工之日起计算，包括劳动合同法施行之前的用工时间。
因行政命令、业务划转等非劳动者方面的原因，劳动者转到新用人单位工作并重新订立劳动合同的，劳动者在原用人单位的工作年限合并计算为新用人单位的工作年限。
第十条 用人单位未在开始用工时订立书面劳动合同，之后补订劳动合同的，劳动合同期限自用工之日起计算。依照劳动合同法约定试用期的，试用期自用工之日起计算。
第十一条 固定期限劳动合同中约定合同到期后自动续延并实际续延的，视为续订固定期限劳动合同。符合劳动合同法第十四条关于订立无固定期限劳动合同情形的，应当订立无固定期限劳动合同。
第十二条 劳动合同期满，因劳动者有下列情形之一而续延，劳动者在该用人单位已经连续工作满10年，劳动者提出订立无固定期限劳动合同的，用人单位应当与该劳动者订立无固定期限劳动合同： （一）从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查，或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的； （二）患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的； （三）女职工在孕期、产期、哺乳期的。
第十三条 劳动合同解除或者期满，用人单位未依法支付经济补偿，或者未办理解除、终止劳动合同的手续并办理工作交接手续，仍继续留用该劳动者的，视为续订固定期限劳动合同。符合劳动合同法第十四条关于订立无固定期限劳动合同情形的，应当订立无固定期限劳动合同。
第十四条 用人单位与劳动者依照劳动合同法第十四条第二款的规定订立无固定期限劳动合同时，应当遵循公平合理的原则确定除劳动合同期限以外的劳动合同内容。
第十五条 地方各级人民政府以及有关部门为安置困难人员就业而提供的给予岗位补贴和社会保险补贴的公益性岗位，其劳动合同不适用劳动合同法有关无固定期限劳动合同的规定以及支付经济补偿的规定。
第十六条 劳动合同法第十七条规定的“法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项”，不包括《中华人民共和国劳动法》第十九条规定的“劳动纪律”、“劳动合同终止的条件”和“违反劳动合同的责任”。
第十七条 劳动合同履行地与用人单位注册地不一致的，有关劳动者的最低工资标准、劳动保护、劳动条件、职业危害防护和本地区上年度职工月平均工资标准等事项，按照劳动合同履行地的有关规定执行；用人单位注册地的有关标准高于劳动合同履行地的标准的，用人单位与劳动者可以协商约定按照用人单位注册地的有关标准执行。
第十八条 劳动者在试用期的工资不得低于本单位相同岗位最低档工资的80%或者不得低于劳动合同约定工资的80%，并不得低于用人单位所在地的最低工资标准。
第十九条 用人单位一次性或者12个月内累计为1名劳动者支出超过本单位上年度平均工资30%的费用进行培训的，视为提供了劳动合同法第二十二条第一款规定的专项培训费用。劳动合同法第二十二条第二款规定的培训费用包括有支付凭证的培训费用、培训期间的差旅费以及因培训产生的其他直接费用。
第二十条 劳动合同期满而服务期尚未到期的，劳动合同续延至服务期满。双方另有约定的，从其约定。
第二十一条 公司中可以约定竞业限制的高级管理人员包括《中华人民共和国公司法》规定的公司经理、副经理、财务负责人、上市公司董事会秘书和公司章程规定的其他人员。
其他用人单位的高级管理人员参照前款规定确定。
第二十二条 用人单位与掌握商业秘密的劳动者在劳动合同中约定保守商业秘密有关事项时，可以约定在劳动合同终止前或者该劳动者依照劳动合同法第三十七条的规定提出解除劳动合同后的一定期间内变更劳动者工作岗位；但是，不得因此降低劳动者的工资待遇。
第二十三条 劳动合同期满，用人单位仍留用劳动者的，应当依照劳动合同法第十条第二款关于建立劳动关系应当在原劳动合同期满后的1个月内订立书面劳动合同的规定、第十四条第三款关于用人单位与劳动者被视为已订立无固定期限劳动合同的规定，以及第八十二条第一款关于用人单位自用工之日起超过1个月不满1年未与劳动者订立书面劳动合同应当向劳动者每月支付2倍工资的规定执行。
第二十四条 用人单位与劳动者协商一致，可以中止或者部分中止履行劳动合同。劳动者应征入伍、劳动者被依法限制人身自由或者劳动者失踪但是尚未被人民法院宣告失踪、宣告死亡的，用人单位可以中止或者部分中止履行劳动合同。
中止或者部分中止履行劳动合同期间，用人单位和劳动者双方暂停履行劳动合同的有关权利、义务。
中止履行劳动合同期间，不计算劳动者在用人单位的工作年限；但是，因劳动者应征入伍中止履行劳动合同的除外。
中止履行劳动合同的情形消失，除劳动合同已经无法履行外，劳动合同应当恢复履行。
劳动合同中止的期限最长不超过5年。
第二十五 条用人单位依照劳动合同法第八十二条第一款关于用人单位自用工之日起超过1个月不满1年未与劳动者订立书面劳动合同应当向劳动者每月支付2倍工资的规定向劳动者支付2倍工资的，起算时间为用工之日起满1个月的次日。
第二十六条 劳动合同法施行前订立、施行后存续的劳动合同，内容与劳动合同法相抵触的，抵触部分自2 008年1月1日起无效。
第三章 劳动合同的解除和终止
第二十七条 劳动者在试用期内患病或者非因工负伤医疗期满，或者不能胜任工作的，用人单位可以作为不符合录用条件解除劳动合同。
依照劳动合同法第四十条第三项关于客观情况发生重大变化解除劳动合同的规定和第四十一条关于裁减人员的规定，用人单位可以解除试用期内的劳动者的劳动合同。
第二十八条 有劳动合同法规定的下列情形之一的，用人单位可以与劳动者解除无固定期限劳动合同： （一）用人单位与劳动者协商一致的； （二）劳动者在试用期间被证明不符合录用条件的； （三）劳动者严重违反用人单位的规章制度的； （四）劳动者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的； （五）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的； （六）因劳动合同法第二十六条第一款第一项关于劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使用人单位在违背真实意思情况下订立或者变更劳动合同，致使劳动合同无效的； （七）劳动者被依法追究刑事责任的； （八）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的； （九）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的； （十）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的； （十一）用人单位依照企业破产法规定进行重整的； （十二）用人单位生产经营发生严重困难的； （十三）企业转产、重大技术革新或者经营方式调整，经变更劳动合同后，仍需裁减人员的； （十四）其他因劳动合同订立时所依据的客观经济情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行的。
第二十九条 有劳动合同法规定的下列情形之一的，无固定期限劳动合同终止： （一）劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的； （二）劳动者死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失踪的； （三）用人单位被依法宣告破产的； （四）用人单位被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者用人单位决定提前解散的； （五）法律、行政法规规定的其他情形。
第三十条 依照劳动合同法第四十条关于用人单位可以提前30日以书面形式通知劳动者或者额外支付劳动者1个月工资解除劳动合同的规定，用人单位选择额外支付劳动者1个月工资的，额外支付的1个月工资按照劳动者本人上月工资标准确定。
第三十一条 以完成一定工作任务为期限的劳动合同因任务完成或者用人单位破产、解散以及被吊销营业执照、责令关闭、撤销而终止的，用人单位应当依照劳动合同法第四十七条规定的经济补偿标准向劳动者支付经济补偿。
第三十二条 用人单位依法解除、终止工伤职工的劳动合同的，除依照劳动合同法第四十七条关于经济补偿标准的规定向劳动者支付经济补偿外，还应当依照国家有关工伤保险的规定支付一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金。
第三十三条 劳动者达到法定退休年龄时尚不能依法享受基本养老保险待遇的，用人单位可以终止劳动合同；但是，应当依照劳动合同法第四十七条关于经济补偿标准的规定向劳动者支付经济补偿。
第三十四条 用人单位出具的终止、解除劳动合同的证明应当写明劳动合同期限、终止或者解除的日期、工作岗位、在本单位的工作年限。
第三十五条 用人单位违反劳动合同法的规定解除或者终止劳动合同的，应当依照劳动合同法第八十七条的规定，按照经济补偿标准的2倍向劳动者支付赔偿金。
用人单位依照劳动合同法第八十七条的规定，按照经济补偿标准的2倍支付了赔偿金的，不再支付经济补偿。
第三十六条 用人单位与劳动者约定了服务期，依照劳动合同法第三十八条关于因用人单位违法，劳动者可以解除劳动合同的规定解除劳动合同的，不属于违反服务期的约定，用人单位不得要求劳动者支付违约金。
有下列情形之一，用人单位与劳动者解除约定了服务期的劳动合同的，劳动者应当按照约定向用人单位支付违约金： （一）劳动者严重违反用人单位的规章制度的； （二）劳动者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的； （三）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的； （四）因劳动者有劳动合同法第二十六条第一款第一项关于劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使用人单位在违背真实意思情况下订立或者变更劳动合同，致使劳动合同无效的； （五）劳动者被依法追究刑事责任的。
第三十七条 劳动合同法施行之日存续的劳动合同，在劳动合同法施行后解除或者终止，依照劳动合同法第四十六条以及本条例的规定应当支付经济补偿的，2007年12月31日前的经济补偿依照《中华人民共和国劳动法》及其配套规定计算，2008年1月1日后的经济补偿依照劳动合同法的规定计算。
第四章 劳务派遣特别规定
第三十八条 用工单位一般在非主营业务工作岗位、存续时间不超过6个月的工作岗位，或者因原在岗劳动者脱产学习、休假临时不能上班需要他人顶替的工作岗位使用劳务派遣用工。
劳务派遣单位不得与被派遣劳动者约定试用期。
第三十九条 劳务派遣单位不得招用非全日制用工劳动者，但是，可以将招用的劳动者派遣至用工单位从事非全日制岗位工作。
第四十条 除依照劳动合同法第六十五条第二款的规定将被派遣劳动者退回劳务派遣单位外，用工单位不得将派遣期限未满的被派遣劳动者退回劳务派遣单位。
第四十一条 劳务派遣单位与被派遣的劳动者解除或者终止劳动合同的经济补偿，依照劳动合同法第四十六条关于应当支付经济补偿的情形和第四十七条关于经济补偿标准的规定执行。
劳务派遣单位违法解除或者终止被派遣劳动者的劳动合同的，依照本条例第三十五条的规定执行。
第四十二条 用人单位及其所属单位出资、控股或者合伙设立的劳务派遣单位，属于劳动合同法第六十七条规定的用人单位自行设立的劳务派遣单位。
第五章 附则
第四十三条 任何组织或者个人对违反劳动合同法和本条例的行为投诉、举报的，县级以上地方人民政府劳动行政部门应当依照《劳动保障监察条例》的规定办理。
第四十四条 劳动者与用人单位因订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同发生争议的，可以依照《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》的规定向劳动争议仲裁机构申请仲裁。
第四十五条 本条例自 年 月 日起施行。
（草案）
附：
国务院法制办关于公布《中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）》公开征求意见的通知
2008年05月08日
国务院法制办公室关于公布《中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）》公开征求意见的通知
为了进一步增强政府立法工作的透明度，提高行政法规草案质量，国务院法制办公室将《中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）》（以下简称草案）全文公布，征求社会各界意见。现将有关事项通知如下：
一、草案主要内容
草案共有45条，主要就劳动合同法贯彻实施中有关无固定期限劳动合同、经济补偿与赔偿金的关系、劳务派遣等方面的问题作了规定。
（一）关于无固定期限劳动合同。
一是，关于用人单位可以解除无固定期限劳动合同的规定。草案规定：有劳动合同法规定的下列情形之一的，用人单位可以与劳动者解除无固定期限劳动合同：（一）用人单位与劳动者协商一致的；（二）劳动者在试用期间被证明不符合录用条件的；（三）劳动者严重违反用人单位的规章制度的；（四）劳动者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；（五）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；（六）因劳动合同法第二十六条第一款第一项关于劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使用人单位在违背真实意思情况下订立或者变更劳动合同，致使劳动合同无效的；（七）劳动者被依法追究刑事责任的；（八）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；（九）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；（十）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的；（十一）用人单位依照企业破产法规定进行重整的；（十二）用人单位生产经营发生严重困难的；（十三）企业转产、重大技术革新或者经营方式调整，经变更劳动合同后，仍需裁减人员的；（十四）其他因劳动合同订立时所依据的客观经济情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行的。（第二十八条）
二是，关于无固定期限劳动合同的终止。草案规定：有劳动合同法规定的下列情形之一的，无固定期限劳动合同终止：（一）劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的；（二）劳动者死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失踪的；（三）用人单位被依法宣告破产的；（四）用人单位被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者用人单位决定提前解散的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。（第二十九条）
（二）关于经济补偿与赔偿金的关系。
草案规定：用人单位违反劳动合同法的规定解除或者终止劳动合同的，应当依照劳动合同法第八十七条的规定，按照经济补偿标准的2倍向劳动者支付赔偿金。
用人单位依照劳动合同法第八十七条的规定，按照经济补偿标准的2倍支付了赔偿金的，不再支付经济补偿。（第三十五条）
（三）关于劳务派遣。
草案规定：用工单位一般在非主营业务工作岗位、存续时间不超过6个月的工作岗位，或者因原在岗劳动者脱产学习、休假临时不能上班需要他人顶替的工作岗位使用劳务派遣用工。劳务派遣单位不得与被派遣劳动者约定试用期。（第三十八条）劳务派遣单位不得招用非全日制用工劳动者，但是，可以将招用的劳动者派遣至用工单位从事非全日制岗位工作。（第三十九条）用人单位及其所属单位出资、控股或者合伙设立的劳务派遣单位，属于劳动合同法第六十七条规定的用人单位自行设立的劳务派遣单位。（第四十二条）
此外，草案还对劳动关系的概念、劳动关系的中止、政府安置困难人员的公益性岗位的劳动合同等问题作了规定。
二、征求意见的有关事项
（一）《中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）》全文，请到"中国政府法制信息网"查找，网址：http://www.chinalaw.gov.cn。欢迎有关单位和各界人士于2008年5月20日前登录网站首页左侧的《行政立法草案意见征集管理信息系统》，就《中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）》提出宝贵意见。
（二）有关单位和各界人士的修改意见也可以于2008年5月20日前，通过信函邮寄或者电子邮件方式送国务院法制办公室。以信函方式邮寄的，信封上请注明"劳动合同法实施条例草案征求意见"字样。
（三）有关机关的意见，请以书面形式于2008年5月20日前送国务院法制办公室。
国务院法制办公室通讯地址：北京市1750信箱
邮政编码：100017
电子邮件：ldht@chinalaw.gov.cn
二００八年五月八日
目录
第一章 总则 第二章 劳动合同的订立和履行 第三章 劳动合同的解除和终止 第四章 劳务派遣特别规定 第五章 附则
国务院法制办公室关于公布《中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）》公开征求意见的通知
为了进一步增强政府立法工作的透明度，提高行政法规草案质量，国务院法制办公室将《中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）》（以下简称草案）全文公布，征求社会各界意见。
中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）
2008年05月08日
第一章 总则
第一条 为了贯彻实施《中华人民共和国劳动合同法》（以下简称劳动合同法），制定本条例。
第二条 各级人民政府和县级以上人民政府劳动行政等有关部门以及工会等组织，应当采取宣传教育等各种措施，推动劳动合同法的贯彻实施，促进劳动关系的和谐。
第三条 劳动合同法所称劳动关系，是指用人单位招用劳动者为其成员，劳动者在用人单位的管理下，提供由用人单位支付报酬的劳动而产生的权利义务关系。
第四条 依法成立的会计师事务所、律师事务所、基金会等组织，属于劳动合同法第二条第一款规定的用人单位。
第二章 劳动合同的订立和履行
第五条 自劳动合同订立之日至用工之日期间，用人单位与劳动者尚未建立劳动关系，双方可以依法解除劳动合同并承担双方约定的违约责任，用人单位无需承担劳动者的医疗费用等责任，也无需向劳动者支付经济补偿。
第六条 劳动者自用工之日起1个月内拒不签订书面劳动合同的，用人单位可以提前3日书面通知劳动者终止劳动关系，无需向劳动者支付经济补偿。
第七条 用人单位自用工之日起超过1个月不满1年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当依照劳动合同法第八十二条第一款关于用人单位不与劳动者订立书面劳动合同应当向劳动者每月支付2倍工资的规定执行，并与劳动者补订书面劳动合同。劳动者拒不补订书面劳动合同的，用人单位可以终止劳动关系并依照劳动合同法第四十七条规定的经济补偿标准向劳动者支付经济补偿。
第八条 劳动合同法第七条规定的“职工名册”中，应当包括劳动者姓名、性别、公民身份号码、户籍地址及现住址、就业方式、劳动合同期限等内容。
第九条 劳动合同法第十四条第二款第一项中的“连续工作满十年”，应当自用人单位用工之日起计算，包括劳动合同法施行之前的用工时间。
因行政命令、业务划转等非劳动者方面的原因，劳动者转到新用人单位工作并重新订立劳动合同的，劳动者在原用人单位的工作年限合并计算为新用人单位的工作年限。
第十条 用人单位未在开始用工时订立书面劳动合同，之后补订劳动合同的，劳动合同期限自用工之日起计算。依照劳动合同法约定试用期的，试用期自用工之日起计算。
第十一条 固定期限劳动合同中约定合同到期后自动续延并实际续延的，视为续订固定期限劳动合同。符合劳动合同法第十四条关于订立无固定期限劳动合同情形的，应当订立无固定期限劳动合同。
第十二条 劳动合同期满，因劳动者有下列情形之一而续延，劳动者在该用人单位已经连续工作满10年，劳动者提出订立无固定期限劳动合同的，用人单位应当与该劳动者订立无固定期限劳动合同： （一）从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查，或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的； （二）患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的； （三）女职工在孕期、产期、哺乳期的。
第十三条 劳动合同解除或者期满，用人单位未依法支付经济补偿，或者未办理解除、终止劳动合同的手续并办理工作交接手续，仍继续留用该劳动者的，视为续订固定期限劳动合同。符合劳动合同法第十四条关于订立无固定期限劳动合同情形的，应当订立无固定期限劳动合同。
第十四条 用人单位与劳动者依照劳动合同法第十四条第二款的规定订立无固定期限劳动合同时，应当遵循公平合理的原则确定除劳动合同期限以外的劳动合同内容。
第十五条 地方各级人民政府以及有关部门为安置困难人员就业而提供的给予岗位补贴和社会保险补贴的公益性岗位，其劳动合同不适用劳动合同法有关无固定期限劳动合同的规定以及支付经济补偿的规定。
第十六条 劳动合同法第十七条规定的“法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项”，不包括《中华人民共和国劳动法》第十九条规定的“劳动纪律”、“劳动合同终止的条件”和“违反劳动合同的责任”。
第十七条 劳动合同履行地与用人单位注册地不一致的，有关劳动者的最低工资标准、劳动保护、劳动条件、职业危害防护和本地区上年度职工月平均工资标准等事项，按照劳动合同履行地的有关规定执行；用人单位注册地的有关标准高于劳动合同履行地的标准的，用人单位与劳动者可以协商约定按照用人单位注册地的有关标准执行。
第十八条 劳动者在试用期的工资不得低于本单位相同岗位最低档工资的80%或者不得低于劳动合同约定工资的80%，并不得低于用人单位所在地的最低工资标准。
第十九条 用人单位一次性或者12个月内累计为1名劳动者支出超过本单位上年度平均工资30%的费用进行培训的，视为提供了劳动合同法第二十二条第一款规定的专项培训费用。劳动合同法第二十二条第二款规定的培训费用包括有支付凭证的培训费用、培训期间的差旅费以及因培训产生的其他直接费用。
第二十条 劳动合同期满而服务期尚未到期的，劳动合同续延至服务期满。双方另有约定的，从其约定。
第二十一条 公司中可以约定竞业限制的高级管理人员包括《中华人民共和国公司法》规定的公司经理、副经理、财务负责人、上市公司董事会秘书和公司章程规定的其他人员。
其他用人单位的高级管理人员参照前款规定确定。
第二十二条 用人单位与掌握商业秘密的劳动者在劳动合同中约定保守商业秘密有关事项时，可以约定在劳动合同终止前或者该劳动者依照劳动合同法第三十七条的规定提出解除劳动合同后的一定期间内变更劳动者工作岗位；但是，不得因此降低劳动者的工资待遇。
第二十三条 劳动合同期满，用人单位仍留用劳动者的，应当依照劳动合同法第十条第二款关于建立劳动关系应当在原劳动合同期满后的1个月内订立书面劳动合同的规定、第十四条第三款关于用人单位与劳动者被视为已订立无固定期限劳动合同的规定，以及第八十二条第一款关于用人单位自用工之日起超过1个月不满1年未与劳动者订立书面劳动合同应当向劳动者每月支付2倍工资的规定执行。
第二十四条 用人单位与劳动者协商一致，可以中止或者部分中止履行劳动合同。劳动者应征入伍、劳动者被依法限制人身自由或者劳动者失踪但是尚未被人民法院宣告失踪、宣告死亡的，用人单位可以中止或者部分中止履行劳动合同。
中止或者部分中止履行劳动合同期间，用人单位和劳动者双方暂停履行劳动合同的有关权利、义务。
中止履行劳动合同期间，不计算劳动者在用人单位的工作年限；但是，因劳动者应征入伍中止履行劳动合同的除外。
中止履行劳动合同的情形消失，除劳动合同已经无法履行外，劳动合同应当恢复履行。
劳动合同中止的期限最长不超过5年。
第二十五 条用人单位依照劳动合同法第八十二条第一款关于用人单位自用工之日起超过1个月不满1年未与劳动者订立书面劳动合同应当向劳动者每月支付2倍工资的规定向劳动者支付2倍工资的，起算时间为用工之日起满1个月的次日。
第二十六条 劳动合同法施行前订立、施行后存续的劳动合同，内容与劳动合同法相抵触的，抵触部分自2 008年1月1日起无效。
第三章 劳动合同的解除和终止
第二十七条 劳动者在试用期内患病或者非因工负伤医疗期满，或者不能胜任工作的，用人单位可以作为不符合录用条件解除劳动合同。
依照劳动合同法第四十条第三项关于客观情况发生重大变化解除劳动合同的规定和第四十一条关于裁减人员的规定，用人单位可以解除试用期内的劳动者的劳动合同。
第二十八条 有劳动合同法规定的下列情形之一的，用人单位可以与劳动者解除无固定期限劳动合同： （一）用人单位与劳动者协商一致的； （二）劳动者在试用期间被证明不符合录用条件的； （三）劳动者严重违反用人单位的规章制度的； （四）劳动者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的； （五）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的； （六）因劳动合同法第二十六条第一款第一项关于劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使用人单位在违背真实意思情况下订立或者变更劳动合同，致使劳动合同无效的； （七）劳动者被依法追究刑事责任的； （八）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的； （九）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的； （十）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的； （十一）用人单位依照企业破产法规定进行重整的； （十二）用人单位生产经营发生严重困难的； （十三）企业转产、重大技术革新或者经营方式调整，经变更劳动合同后，仍需裁减人员的； （十四）其他因劳动合同订立时所依据的客观经济情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行的。
第二十九条 有劳动合同法规定的下列情形之一的，无固定期限劳动合同终止： （一）劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的； （二）劳动者死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失踪的； （三）用人单位被依法宣告破产的； （四）用人单位被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者用人单位决定提前解散的； （五）法律、行政法规规定的其他情形。
第三十条 依照劳动合同法第四十条关于用人单位可以提前30日以书面形式通知劳动者或者额外支付劳动者1个月工资解除劳动合同的规定，用人单位选择额外支付劳动者1个月工资的，额外支付的1个月工资按照劳动者本人上月工资标准确定。
第三十一条 以完成一定工作任务为期限的劳动合同因任务完成或者用人单位破产、解散以及被吊销营业执照、责令关闭、撤销而终止的，用人单位应当依照劳动合同法第四十七条规定的经济补偿标准向劳动者支付经济补偿。
第三十二条 用人单位依法解除、终止工伤职工的劳动合同的，除依照劳动合同法第四十七条关于经济补偿标准的规定向劳动者支付经济补偿外，还应当依照国家有关工伤保险的规定支付一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金。
第三十三条 劳动者达到法定退休年龄时尚不能依法享受基本养老保险待遇的，用人单位可以终止劳动合同；但是，应当依照劳动合同法第四十七条关于经济补偿标准的规定向劳动者支付经济补偿。
第三十四条 用人单位出具的终止、解除劳动合同的证明应当写明劳动合同期限、终止或者解除的日期、工作岗位、在本单位的工作年限。
第三十五条 用人单位违反劳动合同法的规定解除或者终止劳动合同的，应当依照劳动合同法第八十七条的规定，按照经济补偿标准的2倍向劳动者支付赔偿金。
用人单位依照劳动合同法第八十七条的规定，按照经济补偿标准的2倍支付了赔偿金的，不再支付经济补偿。
第三十六条 用人单位与劳动者约定了服务期，依照劳动合同法第三十八条关于因用人单位违法，劳动者可以解除劳动合同的规定解除劳动合同的，不属于违反服务期的约定，用人单位不得要求劳动者支付违约金。
有下列情形之一，用人单位与劳动者解除约定了服务期的劳动合同的，劳动者应当按照约定向用人单位支付违约金： （一）劳动者严重违反用人单位的规章制度的； （二）劳动者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的； （三）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的； （四）因劳动者有劳动合同法第二十六条第一款第一项关于劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使用人单位在违背真实意思情况下订立或者变更劳动合同，致使劳动合同无效的； （五）劳动者被依法追究刑事责任的。
第三十七条 劳动合同法施行之日存续的劳动合同，在劳动合同法施行后解除或者终止，依照劳动合同法第四十六条以及本条例的规定应当支付经济补偿的，2007年12月31日前的经济补偿依照《中华人民共和国劳动法》及其配套规定计算，2008年1月1日后的经济补偿依照劳动合同法的规定计算。
第四章 劳务派遣特别规定
第三十八条 用工单位一般在非主营业务工作岗位、存续时间不超过6个月的工作岗位，或者因原在岗劳动者脱产学习、休假临时不能上班需要他人顶替的工作岗位使用劳务派遣用工。
劳务派遣单位不得与被派遣劳动者约定试用期。
第三十九条 劳务派遣单位不得招用非全日制用工劳动者，但是，可以将招用的劳动者派遣至用工单位从事非全日制岗位工作。
第四十条 除依照劳动合同法第六十五条第二款的规定将被派遣劳动者退回劳务派遣单位外，用工单位不得将派遣期限未满的被派遣劳动者退回劳务派遣单位。
第四十一条 劳务派遣单位与被派遣的劳动者解除或者终止劳动合同的经济补偿，依照劳动合同法第四十六条关于应当支付经济补偿的情形和第四十七条关于经济补偿标准的规定执行。
劳务派遣单位违法解除或者终止被派遣劳动者的劳动合同的，依照本条例第三十五条的规定执行。
第四十二条 用人单位及其所属单位出资、控股或者合伙设立的劳务派遣单位，属于劳动合同法第六十七条规定的用人单位自行设立的劳务派遣单位。
第五章 附则
第四十三条 任何组织或者个人对违反劳动合同法和本条例的行为投诉、举报的，县级以上地方人民政府劳动行政部门应当依照《劳动保障监察条例》的规定办理。
第四十四条 劳动者与用人单位因订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同发生争议的，可以依照《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》的规定向劳动争议仲裁机构申请仲裁。
第四十五条 本条例自 年 月 日起施行。
（草案）
附：
国务院法制办关于公布《中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）》公开征求意见的通知
2008年05月08日
国务院法制办公室关于公布《中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）》公开征求意见的通知
为了进一步增强政府立法工作的透明度，提高行政法规草案质量，国务院法制办公室将《中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）》（以下简称草案）全文公布，征求社会各界意见。现将有关事项通知如下：
一、草案主要内容
草案共有45条，主要就劳动合同法贯彻实施中有关无固定期限劳动合同、经济补偿与赔偿金的关系、劳务派遣等方面的问题作了规定。
（一）关于无固定期限劳动合同。
一是，关于用人单位可以解除无固定期限劳动合同的规定。草案规定：有劳动合同法规定的下列情形之一的，用人单位可以与劳动者解除无固定期限劳动合同：（一）用人单位与劳动者协商一致的；（二）劳动者在试用期间被证明不符合录用条件的；（三）劳动者严重违反用人单位的规章制度的；（四）劳动者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；（五）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；（六）因劳动合同法第二十六条第一款第一项关于劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使用人单位在违背真实意思情况下订立或者变更劳动合同，致使劳动合同无效的；（七）劳动者被依法追究刑事责任的；（八）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；（九）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；（十）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的；（十一）用人单位依照企业破产法规定进行重整的；（十二）用人单位生产经营发生严重困难的；（十三）企业转产、重大技术革新或者经营方式调整，经变更劳动合同后，仍需裁减人员的；（十四）其他因劳动合同订立时所依据的客观经济情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行的。（第二十八条）
二是，关于无固定期限劳动合同的终止。草案规定：有劳动合同法规定的下列情形之一的，无固定期限劳动合同终止：（一）劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的；（二）劳动者死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失踪的；（三）用人单位被依法宣告破产的；（四）用人单位被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者用人单位决定提前解散的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。（第二十九条）
（二）关于经济补偿与赔偿金的关系。
草案规定：用人单位违反劳动合同法的规定解除或者终止劳动合同的，应当依照劳动合同法第八十七条的规定，按照经济补偿标准的2倍向劳动者支付赔偿金。
用人单位依照劳动合同法第八十七条的规定，按照经济补偿标准的2倍支付了赔偿金的，不再支付经济补偿。（第三十五条）
（三）关于劳务派遣。
草案规定：用工单位一般在非主营业务工作岗位、存续时间不超过6个月的工作岗位，或者因原在岗劳动者脱产学习、休假临时不能上班需要他人顶替的工作岗位使用劳务派遣用工。劳务派遣单位不得与被派遣劳动者约定试用期。（第三十八条）劳务派遣单位不得招用非全日制用工劳动者，但是，可以将招用的劳动者派遣至用工单位从事非全日制岗位工作。（第三十九条）用人单位及其所属单位出资、控股或者合伙设立的劳务派遣单位，属于劳动合同法第六十七条规定的用人单位自行设立的劳务派遣单位。（第四十二条）
此外，草案还对劳动关系的概念、劳动关系的中止、政府安置困难人员的公益性岗位的劳动合同等问题作了规定。
二、征求意见的有关事项
（一）《中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）》全文，请到"中国政府法制信息网"查找，网址：http://www.chinalaw.gov.cn。欢迎有关单位和各界人士于2008年5月20日前登录网站首页左侧的《行政立法草案意见征集管理信息系统》，就《中华人民共和国劳动合同法实施条例（草案）》提出宝贵意见。
（二）有关单位和各界人士的修改意见也可以于2008年5月20日前，通过信函邮寄或者电子邮件方式送国务院法制办公室。以信函方式邮寄的，信封上请注明"劳动合同法实施条例草案征求意见"字样。
（三）有关机关的意见，请以书面形式于2008年5月20日前送国务院法制办公室。
国务院法制办公室通讯地址：北京市1750信箱
邮政编码：100017
电子邮件：ldht@chinalaw.gov.cn
二００八年五月八日
月曜日, 7月 14, 2008
60％の広州人が昇給を希望-北京上海の賃金水準が広州を超えた
60％の広州人が昇給を希望-北京上海の賃金水準が広州を超えた
広東省統計局が4月に発表した
「2007年度広東城鎮企業の就業と賃金状況簡易分析」によると、
昨年の広東省在職従業員の平均年収は29,443元であり、
一昨年より12.4％の上昇、また上昇率でも3％増加した。
しかし、全国の平均上昇率より6.3％低く、
7年間連続で全国平均上昇率を下回った。昨年はワースト3であった。
広州市労働社会保障局と広州市統計局が発表したデータによると、
2007年広州市城鎮企業(郷鎮企業、民営企業、
個人経営者を含まず)従業員の平均年収が40,187元、
平均月額賃金が3,349元であり、10.64％の増加となった。
在職従業員の平均年収は40,562元、平均月額賃金は3,380元である。
また、昨年の北京市従業員の平均年収が39,867元、
上海市従業員の平均年収が34,707元である。
表面上では広州の賃金が北京と上海より高いが、実はそうではない。
北京と上海のデータには民営企業従業員の
賃金データも含むが、広州は含んでいないのだ。
もし広州も北京等と同じように計算した場合、
広州の城鎮従業員の賃金レベルは大幅に下がる。
同じ統計基準では、2006年北京市従業員の平均年収は40,117元、
上海市が41,188元で、広州市が36,770元となるのだ。
本年5月26日、広州市統計局が広州の八つの区（南沙、蘿崗以外）の
5,000名常住住民に調査を行ったが、60％は昇給を期待していると示した。
出所：広州日報（2008年6月30日）
以下、原文
广深工资水平全面低于京沪
广州的工资在全国各主要城市又怎样？记者从广州市劳动和社会保障局和广州市统计局公布的数据了解到，2007年广州市城镇单位职工年平均工资(不包含乡镇企业、私营企业和个体工商户)40187元，职工月平均工资3349元，增长率为10.64%。在岗职工年平均工资40562元，在岗职工月平均工资3380元。而去年，北京职工年平均工资为39867元，上海职工年平均工资34707元，表面上看，广州的工资高于京沪，其实不然，因为北京和上海的统计包括了私营企业员工的工资数据，而广州则不包括，这使城镇职工工资水平大大降低。在同样的统计标准下，2006年北京职工年平均工资40117元，上海41188元，广州只有36770元。
美世公司2007年9月所做的三大城市年薪调研也显示，在“普通员工年薪”这一类别中，北京比上海高出6.7%，广州比上海低15.5%；在“专业技术类员工年薪”这一类别中，北京比上海低0.6%，广州比上海低10.4%；在“管理人员年薪”这一类别，北京比上海低8.8%，广州比上海低3.8%；平均来看，北京的年薪比上海低2%，广州比上海低9.1%，也就是说上海年薪最高，北京其次，广州最后。
去年9月，调查历时7个月的《2007年度广东省薪酬福利调查报告》也显示，广深两地的社会整体薪酬水平仍低于京沪两地，总体上来说，和京沪比较，广东在吸引和保留中、高端人才方面仍处于劣势。
六成广州人希望“加薪”
自从2007年职工年平均工资的统计数据公布后，网络上一片哗然。大洋网一网友留言说，“我是广州市公务员，好像5年没有涨工资了，如果加上物价上涨的因素，应该是降了而不是涨了。”大洋网“大洋PK台”推出的调查显示，74%的网友选择了“我是城镇职工，工资却没涨”， 26%的网友选择了“我是城镇职工，工资涨了”。而今年5月26日，广州市统计局公布了对广州八个城区(南沙、萝岗除外)的5000名常住居民进行的一项调查表明：六成人希望增加薪金收入，在期待增加的家庭收入中薪金收入高居榜首，中选率为69.6%，对于降低物价上涨对市民生活的影响，六成市民认为要以“增加收入”为重。
为什么统计数据与网友的感受差异如此之大？有关人士分析，首先，统计口径的工资包括基本工资、奖金、津贴和补贴、加班工资、单位从个人工资里代扣代缴的养老、失业、医疗、住房公积金费用等，并且是税前工资。有些人只把基本工资当工资，不把奖金、津补贴等算在内，这么比起来肯定会比实际工资低一些。
其次，平均工资是一个统计概念。在职工工资总体增长的情况下，不同地区、不同行业、不同企业以及不同工薪劳动者之间，收入分配存在较大差距。一部分人群的工资快速增长会拉高“平均数”，从而掩盖另一部分职工工资增长缓慢、工资水平相对较低的情况。
另外，目前的工资统计范围只是城镇国有、集体单位以及其他规模以上企业，没有包括工资水平通常偏低、增长较慢的私营企业和个体工商户。如果把这部分劳动者统计进来，统计数字肯定会有变化，平均工资水平及其增长速度将会降低和减慢。
広東省統計局が4月に発表した
「2007年度広東城鎮企業の就業と賃金状況簡易分析」によると、
昨年の広東省在職従業員の平均年収は29,443元であり、
一昨年より12.4％の上昇、また上昇率でも3％増加した。
しかし、全国の平均上昇率より6.3％低く、
7年間連続で全国平均上昇率を下回った。昨年はワースト3であった。
広州市労働社会保障局と広州市統計局が発表したデータによると、
2007年広州市城鎮企業(郷鎮企業、民営企業、
個人経営者を含まず)従業員の平均年収が40,187元、
平均月額賃金が3,349元であり、10.64％の増加となった。
在職従業員の平均年収は40,562元、平均月額賃金は3,380元である。
また、昨年の北京市従業員の平均年収が39,867元、
上海市従業員の平均年収が34,707元である。
表面上では広州の賃金が北京と上海より高いが、実はそうではない。
北京と上海のデータには民営企業従業員の
賃金データも含むが、広州は含んでいないのだ。
もし広州も北京等と同じように計算した場合、
広州の城鎮従業員の賃金レベルは大幅に下がる。
同じ統計基準では、2006年北京市従業員の平均年収は40,117元、
上海市が41,188元で、広州市が36,770元となるのだ。
本年5月26日、広州市統計局が広州の八つの区（南沙、蘿崗以外）の
5,000名常住住民に調査を行ったが、60％は昇給を期待していると示した。
出所：広州日報（2008年6月30日）
以下、原文
广深工资水平全面低于京沪
广州的工资在全国各主要城市又怎样？记者从广州市劳动和社会保障局和广州市统计局公布的数据了解到，2007年广州市城镇单位职工年平均工资(不包含乡镇企业、私营企业和个体工商户)40187元，职工月平均工资3349元，增长率为10.64%。在岗职工年平均工资40562元，在岗职工月平均工资3380元。而去年，北京职工年平均工资为39867元，上海职工年平均工资34707元，表面上看，广州的工资高于京沪，其实不然，因为北京和上海的统计包括了私营企业员工的工资数据，而广州则不包括，这使城镇职工工资水平大大降低。在同样的统计标准下，2006年北京职工年平均工资40117元，上海41188元，广州只有36770元。
美世公司2007年9月所做的三大城市年薪调研也显示，在“普通员工年薪”这一类别中，北京比上海高出6.7%，广州比上海低15.5%；在“专业技术类员工年薪”这一类别中，北京比上海低0.6%，广州比上海低10.4%；在“管理人员年薪”这一类别，北京比上海低8.8%，广州比上海低3.8%；平均来看，北京的年薪比上海低2%，广州比上海低9.1%，也就是说上海年薪最高，北京其次，广州最后。
去年9月，调查历时7个月的《2007年度广东省薪酬福利调查报告》也显示，广深两地的社会整体薪酬水平仍低于京沪两地，总体上来说，和京沪比较，广东在吸引和保留中、高端人才方面仍处于劣势。
六成广州人希望“加薪”
自从2007年职工年平均工资的统计数据公布后，网络上一片哗然。大洋网一网友留言说，“我是广州市公务员，好像5年没有涨工资了，如果加上物价上涨的因素，应该是降了而不是涨了。”大洋网“大洋PK台”推出的调查显示，74%的网友选择了“我是城镇职工，工资却没涨”， 26%的网友选择了“我是城镇职工，工资涨了”。而今年5月26日，广州市统计局公布了对广州八个城区(南沙、萝岗除外)的5000名常住居民进行的一项调查表明：六成人希望增加薪金收入，在期待增加的家庭收入中薪金收入高居榜首，中选率为69.6%，对于降低物价上涨对市民生活的影响，六成市民认为要以“增加收入”为重。
为什么统计数据与网友的感受差异如此之大？有关人士分析，首先，统计口径的工资包括基本工资、奖金、津贴和补贴、加班工资、单位从个人工资里代扣代缴的养老、失业、医疗、住房公积金费用等，并且是税前工资。有些人只把基本工资当工资，不把奖金、津补贴等算在内，这么比起来肯定会比实际工资低一些。
其次，平均工资是一个统计概念。在职工工资总体增长的情况下，不同地区、不同行业、不同企业以及不同工薪劳动者之间，收入分配存在较大差距。一部分人群的工资快速增长会拉高“平均数”，从而掩盖另一部分职工工资增长缓慢、工资水平相对较低的情况。
另外，目前的工资统计范围只是城镇国有、集体单位以及其他规模以上企业，没有包括工资水平通常偏低、增长较慢的私营企业和个体工商户。如果把这部分劳动者统计进来，统计数字肯定会有变化，平均工资水平及其增长速度将会降低和减慢。
広東：企業が悪意に無固定期間労働契約を回避する行為は無効
広東：企業が悪意に無固定期間労働契約を回避する行為は無効
2008年7月6日より、省高級人民裁判所と省労働争議仲裁委員会が共同で制定した
『労働争議仲裁法と労働契約法に適用する若干問題への指導意見』が、
全広東省で正式に実施された。
『指導意見』には、企業が労働者と期間の定めのない労働契約を
悪意に回避する行為を、無効行為と見なす、と定めている。
社会の注目を浴びている無固定期間労働契約問題については、
企業が労働者との無固定労働契約を、
悪意に回避する以下の4つの行為を無効とする、と。
１、労働者の勤続年数をゼロからカウントするため、
強制的に労働者を退職させ、新たな労働契約を結ぶ行為
２、関連企業を設け、労働者と労働契約を結ぶ際に、
雇用企業名称を換える行為
３、違法労務派遣を利用する行為
４、明らかに誠実と公平の原則に反するその他回避行為
労働者が残業代の未払いを主張したが、企業がそれを否認することに対し、
『指導意見』には、企業側が労働者が残業しなかった事実を証明する責任を負う、と定めている。
また『指導意見』では、仲裁案件の認定、経済補償金の計算基準、支払い期限、
及び企業の規程制度の効力認定等の問題に対しても、具体的な基準を定めた。
出所:南方日報(2008年7月7日)
以下ニュース原文
广东用人单位恶意规避签订无固定期合同行为无效
2008-07-07 20:50 南方日报
本报讯 （记者/陈球 通讯员/李琳）昨日起，由省高级人民法院和省劳动争议仲裁委员会联合制定的《关于适用〈劳动争议调解仲裁法〉、〈劳动合同法〉若干问题的指导意见》，在全省正式实施。《指导意见》规定，用人单位恶意规避与劳动者订立无固定期限劳动合同的将被认定为无效行为。
自今年1月1日起《劳动合同法》、5月1日起《劳动争议调解仲裁法》相继实施后，我省劳动争议呈大量化、尖锐化、复杂化的趋势。今年1-6月，全省各级劳动仲裁机构受理劳动争议案件数是去年同期的3倍，珠三角部分地区出现案件“井喷”现象。为解决当前因裁审标准不统一、裁审程序不衔接导致裁审效率不高等突出问题，省高院和省劳动争议仲裁委员会近日联合制定下发了《指导意见》，统一了裁审标准，实现了审判程序与仲裁程序的衔接、审判程序中案件管辖的衔接和新旧调处机制之间的衔接。
据了解，此次法院与劳动仲裁部门联合发文规范劳动争议案件处理的程序和统一裁审标准，在全国尚属首次。
对于广受社会关注的无固定期限劳动合同问题，《指导意见》规定，用人单位恶意规避与劳动者签订无固定期限合同的四类行为无效：为使劳动者“工龄归零”，迫使劳动者辞职后重新与其签订劳动合同的；通过设立关联企业，在与劳动者签订合同时交替变换用人单位名称的；通过非法劳务派遣的；其他明显违反诚信和公平原则的规避行为。
对于劳动者主张加班工资，而用人单位否认有加班的，《指导意见》规定应由用人单位对劳动者未加班的事实负举证责任。
《指导意见》还就仲裁终局案件认定、经济补偿金计算标准、支付期限，以及用人单位规章制度效力认定等问题作了具体规范。
省高院和省劳动争议仲裁委员会有关负责人表示，全省各级人民法院、劳动争议仲裁委员会在处理劳动争议案件时，将坚持按照《指导原则》明确的“平等保护劳动者和用人单位合法权益、充分利用劳动仲裁资源和合理配置审判资源、合法公正及时、法不溯及既往、法律效果与社会效果相统一”的原则，发挥劳动仲裁和司法审判调整劳动关系的导向功能，继续实行快立、快审、快执原则，依法最大限度地维护劳动者合法权益。
2008年7月6日より、省高級人民裁判所と省労働争議仲裁委員会が共同で制定した
『労働争議仲裁法と労働契約法に適用する若干問題への指導意見』が、
全広東省で正式に実施された。
『指導意見』には、企業が労働者と期間の定めのない労働契約を
悪意に回避する行為を、無効行為と見なす、と定めている。
社会の注目を浴びている無固定期間労働契約問題については、
企業が労働者との無固定労働契約を、
悪意に回避する以下の4つの行為を無効とする、と。
１、労働者の勤続年数をゼロからカウントするため、
強制的に労働者を退職させ、新たな労働契約を結ぶ行為
２、関連企業を設け、労働者と労働契約を結ぶ際に、
雇用企業名称を換える行為
３、違法労務派遣を利用する行為
４、明らかに誠実と公平の原則に反するその他回避行為
労働者が残業代の未払いを主張したが、企業がそれを否認することに対し、
『指導意見』には、企業側が労働者が残業しなかった事実を証明する責任を負う、と定めている。
また『指導意見』では、仲裁案件の認定、経済補償金の計算基準、支払い期限、
及び企業の規程制度の効力認定等の問題に対しても、具体的な基準を定めた。
出所:南方日報(2008年7月7日)
以下ニュース原文
广东用人单位恶意规避签订无固定期合同行为无效
2008-07-07 20:50 南方日报
本报讯 （记者/陈球 通讯员/李琳）昨日起，由省高级人民法院和省劳动争议仲裁委员会联合制定的《关于适用〈劳动争议调解仲裁法〉、〈劳动合同法〉若干问题的指导意见》，在全省正式实施。《指导意见》规定，用人单位恶意规避与劳动者订立无固定期限劳动合同的将被认定为无效行为。
自今年1月1日起《劳动合同法》、5月1日起《劳动争议调解仲裁法》相继实施后，我省劳动争议呈大量化、尖锐化、复杂化的趋势。今年1-6月，全省各级劳动仲裁机构受理劳动争议案件数是去年同期的3倍，珠三角部分地区出现案件“井喷”现象。为解决当前因裁审标准不统一、裁审程序不衔接导致裁审效率不高等突出问题，省高院和省劳动争议仲裁委员会近日联合制定下发了《指导意见》，统一了裁审标准，实现了审判程序与仲裁程序的衔接、审判程序中案件管辖的衔接和新旧调处机制之间的衔接。
据了解，此次法院与劳动仲裁部门联合发文规范劳动争议案件处理的程序和统一裁审标准，在全国尚属首次。
对于广受社会关注的无固定期限劳动合同问题，《指导意见》规定，用人单位恶意规避与劳动者签订无固定期限合同的四类行为无效：为使劳动者“工龄归零”，迫使劳动者辞职后重新与其签订劳动合同的；通过设立关联企业，在与劳动者签订合同时交替变换用人单位名称的；通过非法劳务派遣的；其他明显违反诚信和公平原则的规避行为。
对于劳动者主张加班工资，而用人单位否认有加班的，《指导意见》规定应由用人单位对劳动者未加班的事实负举证责任。
《指导意见》还就仲裁终局案件认定、经济补偿金计算标准、支付期限，以及用人单位规章制度效力认定等问题作了具体规范。
省高院和省劳动争议仲裁委员会有关负责人表示，全省各级人民法院、劳动争议仲裁委员会在处理劳动争议案件时，将坚持按照《指导原则》明确的“平等保护劳动者和用人单位合法权益、充分利用劳动仲裁资源和合理配置审判资源、合法公正及时、法不溯及既往、法律效果与社会效果相统一”的原则，发挥劳动仲裁和司法审判调整劳动关系的导向功能，继续实行快立、快审、快执原则，依法最大限度地维护劳动者合法权益。
蘇州：気温38度で全ての屋外作業を中止
蘇州：気温38度で全ての屋外作業を中止
先日、蘇州市の複数部門が共同で、緊急通知を提出した。
夏季の高温時作業に対し、制限的な規定を作成したのである。
一、気温が摂氏36度を超えた場合、企業が労働時間を延長させることを禁止。
高温疲労作業を厳禁し、悪質な事故の発生を防止。
二、高温期間に、露天作業の企業が労働者に作業を指示する際、
“昼を避ける”という措置を厳格に遵守しなければならない。
即ち、日射病を防ぐため、12時～15時の間に露天作業をさせてはならない。
三、高温作業に従事する労働者には、毎日2～4時間の労働時間短縮を実施。
高温作業現場には、室温が30度以下の休憩室を配置しなければならない。
出所:蘇州市労働社会保障局（2008年7月8日）
以下、原文
关于加强高温期间职工劳动时间管理的通知
苏劳社监[2008]26号
各市、区劳动和社会保障局、各用人单位：
随着气温连续上升，今年的高温季节已来临。在目前的高温期间，仍有一些用人单位在组织职工超时加班加点，露天作业不“避高温”，防暑降温措施不力，严重影响职工身心健康。为确保高温期间职工的安全与健康，杜绝因工作时间过长而导致恶性事件发生，现对加强高温期间职工劳动时间管理通知如下：
一、各用人单位在气温超过36℃时，禁止延长职工工作时间组织生产，以保证职工有充分的休息时间和睡眠时间；严禁高温疲劳作业，杜绝恶性事件发生。
二、高温期间，露天作业的用人单位在组织职工露天作业时，严格遵守“避中间”措施，即不得在中午12：00至15：00期间组织露天作业，防止中暑事件发生。
三、安排职工从事高温作业的，每天可以适当缩短2-4小时工作时间；高温作业场所必须配备30℃以下的休息室，增加工间休息时间与次数，提供必要的降温保健用品（如冰块、茶水、人丹等），确保高温岗位职工的安全与健康。
各用人单位应当认真贯彻执行以上要求，按规定做好各项防暑降温工作，落实各项高温期间的劳动保护措施。
各级劳动保障行政部门应当加强对用人单位的宣传与督促指导工作；要建立与公安、工商、卫生、安全生产监督等部门的联动机制，结合当前正在开展高温季节职工劳动保护工作专项检查，对违反规定超时加班、强迫劳动、恶意伤害劳动者的，要严厉查处、坚决打击。
苏州市劳动和社会保障局
二○○八年七月八日
先日、蘇州市の複数部門が共同で、緊急通知を提出した。
夏季の高温時作業に対し、制限的な規定を作成したのである。
一、気温が摂氏36度を超えた場合、企業が労働時間を延長させることを禁止。
高温疲労作業を厳禁し、悪質な事故の発生を防止。
二、高温期間に、露天作業の企業が労働者に作業を指示する際、
“昼を避ける”という措置を厳格に遵守しなければならない。
即ち、日射病を防ぐため、12時～15時の間に露天作業をさせてはならない。
三、高温作業に従事する労働者には、毎日2～4時間の労働時間短縮を実施。
高温作業現場には、室温が30度以下の休憩室を配置しなければならない。
出所:蘇州市労働社会保障局（2008年7月8日）
以下、原文
关于加强高温期间职工劳动时间管理的通知
苏劳社监[2008]26号
各市、区劳动和社会保障局、各用人单位：
随着气温连续上升，今年的高温季节已来临。在目前的高温期间，仍有一些用人单位在组织职工超时加班加点，露天作业不“避高温”，防暑降温措施不力，严重影响职工身心健康。为确保高温期间职工的安全与健康，杜绝因工作时间过长而导致恶性事件发生，现对加强高温期间职工劳动时间管理通知如下：
一、各用人单位在气温超过36℃时，禁止延长职工工作时间组织生产，以保证职工有充分的休息时间和睡眠时间；严禁高温疲劳作业，杜绝恶性事件发生。
二、高温期间，露天作业的用人单位在组织职工露天作业时，严格遵守“避中间”措施，即不得在中午12：00至15：00期间组织露天作业，防止中暑事件发生。
三、安排职工从事高温作业的，每天可以适当缩短2-4小时工作时间；高温作业场所必须配备30℃以下的休息室，增加工间休息时间与次数，提供必要的降温保健用品（如冰块、茶水、人丹等），确保高温岗位职工的安全与健康。
各用人单位应当认真贯彻执行以上要求，按规定做好各项防暑降温工作，落实各项高温期间的劳动保护措施。
各级劳动保障行政部门应当加强对用人单位的宣传与督促指导工作；要建立与公安、工商、卫生、安全生产监督等部门的联动机制，结合当前正在开展高温季节职工劳动保护工作专项检查，对违反规定超时加班、强迫劳动、恶意伤害劳动者的，要严厉查处、坚决打击。
苏州市劳动和社会保障局
二○○八年七月八日
上海の製造業：7、8月に交替休止制を実施
上海の製造業：7、8月に交替休止制を実施
上海市労働社会保障局と上海市経済委員会は共同で、
『2008年上海市夏季交替休止制の実施に関する通知』を発表した。
通知によると、本年7月7日から8月22日まで、上海市企業夏季交替休止制が実施される。
7日間を一つの交替周期として、全7周期を交替で休み、
各周期の負荷は40万キロワットまでとする。
原則として、上海市製造業は全てこの交替休止制に参加すべきであるが、
生産技術で連続運行が必要とされる企業、
及び市場のニーズがある季節性商品の企業に対しては、
交替休止制を実施する際に考慮を払うことができる。
本年より電力消耗量の増加速度が明らかに
生産増加速度を超えた企業に対し、まず交替休止制を実施する。
2008年高エネルギー消耗、高汚染、低付加価値に計上された企業は、
本年7月1日～8月31日の2ヶ月の電力使用量を他企業へ譲る。
通知にはまた、夏季交替休止制に該当する企業は、ワーカーに対し
2008年5月～10月の間、総合労働時間制を実施できる、と。
ただし、『2008年夏季電力顧客交替休止制通知書』と従業員交替休暇方案をもって、
企業工商登記登録地である区・県の労働保障局に申請しなければならない
（すでに労働保障行政部門より許可を得ている企業を除く）。
総合労働時間制を実施している従業員に対し、各企業が交替休暇方案に厳格に従い、
総合計算周期において、週、日の平均労働時間を、
法定労働時間とほぼ一致させなければならないと、明確にした。
出所:解放日報
上海市労働社会保障局と上海市経済委員会は共同で、
『2008年上海市夏季交替休止制の実施に関する通知』を発表した。
通知によると、本年7月7日から8月22日まで、上海市企業夏季交替休止制が実施される。
7日間を一つの交替周期として、全7周期を交替で休み、
各周期の負荷は40万キロワットまでとする。
原則として、上海市製造業は全てこの交替休止制に参加すべきであるが、
生産技術で連続運行が必要とされる企業、
及び市場のニーズがある季節性商品の企業に対しては、
交替休止制を実施する際に考慮を払うことができる。
本年より電力消耗量の増加速度が明らかに
生産増加速度を超えた企業に対し、まず交替休止制を実施する。
2008年高エネルギー消耗、高汚染、低付加価値に計上された企業は、
本年7月1日～8月31日の2ヶ月の電力使用量を他企業へ譲る。
通知にはまた、夏季交替休止制に該当する企業は、ワーカーに対し
2008年5月～10月の間、総合労働時間制を実施できる、と。
ただし、『2008年夏季電力顧客交替休止制通知書』と従業員交替休暇方案をもって、
企業工商登記登録地である区・県の労働保障局に申請しなければならない
（すでに労働保障行政部門より許可を得ている企業を除く）。
総合労働時間制を実施している従業員に対し、各企業が交替休暇方案に厳格に従い、
総合計算周期において、週、日の平均労働時間を、
法定労働時間とほぼ一致させなければならないと、明確にした。
出所:解放日報
金曜日, 7月 11, 2008
北京－天津高速鉄道、唐山まで延伸
■08年上半期の経済キーワード（５）無料レジ袋の禁止
中国では6月1日から、「レジ袋制限令」が正式に施行され、小売店でのレジ袋の無料配布が禁止された。
「レジ袋制限令」は「レジ袋国家強制基準」と「商品小売場所レジ袋有償使用管理弁法」の2部の法律からなる。前者は、レジ袋の厚さを0.025ミリ以上と規定するもの。後者は、スーパー・デパート・市場など各種小売店によるコスト以下でのレジ袋提供を禁止するものだ。中華環境保護聯合会の統計によると、レジ袋制限令の施行前、中国で使用されていたレジ袋は1日約30億枚。そのうち小売店の買い物で使い捨てられていたレジ袋は1日10億枚以上にのぼる。
レジ袋の使用を減らし、竹かごや布袋を利用することで、資源節約や環境保護に貢献することができる――レジ袋有料化は「消費革命」とさえいえるのではないだろうか。ある専門家は、今回のレジ袋制限令を、「環境保護理念の実現のために経済分野で行われた中国史上で最大規模の行動」と評価し、「その影響はいかに評価しても評価しすぎることはない」と絶賛している。
■08年上半期の経済キーワード（４）CPI
消費者物価指数（CPI）の上昇率は今年上半期、「高い数値で開始し、さらに上昇を続け、終盤にいくらか反落する」という軌跡をたどった。まず1月のCPIは昨年同期に比べて7.1％上昇し、11年来の最高値を更新した。2月のCPIは昨年同期比8.7％増となり、インフレ圧力が増した。CPI上昇率は3月も昨年同期比8.3％、4月も昨年同期比8.5％と高いレベルを維持したが、5月には昨年同期比7.7％といくらか下がった。インフレ圧力は依然として存在するものの、徐々に緩和する傾向を見せている。
中央銀行研究部門の関係者によると、6月のCPI上昇率は5月よりわずかに低下するとみられるが、下半期に再び上昇する可能性も大きい。労働力コストと原材料価格の上昇により、食糧価格が低下する可能性が小さくなったからだ。また非食品類の価格の上昇圧力も大きい。エネルギー価格の上昇は今後1～2カ月のCPIにはそれほど大きな変動を与えないとみられるが、間接的な影響は持続するとみられる。とりわけ運搬コストの上昇はその他の分野にそのまま影響する。
国際市場の価格状況をみると、ここ数年でドル安が急激に進んだことで、ドルではかられる多くの商品の価格が上昇することとなり、農産品から鉱物資源まで多くの商品の価格が急速に上昇した。経済のグローバル化が進んだ現在、国際市場価格の急速な上昇は中国の商品価格にも影響を与えずにはおかない。
中国社会科学院の経済情勢専門家チームの報告によると、今年下半期のCPIは依然として比較的大きな上昇圧力に直面し、通年で7％前後の上昇となるとみられる。経済生活における当面の課題はインフレ圧力が比較的大きいことだ。
製品油価格や食糧価格は価格の動きに対する人々の最大の懸念となっている。国民生活の保障と安定した経済発展の推進のため、「物価の早すぎる上昇を断固として抑制し、市場と物価の基本的な安定を保つ」ことは、政府の掲げる重要目標の1つとなっている。
■北京－天津高速鉄道、唐山まで延伸
新たに建設される唐山北駅から唐山駅までの鉄道の旅客輸送路線工事はすでにプロジェクト確定の承認がおり、年末には工事着工が予定されている。京津城際鉄道（北京－天津高速鉄道）を唐山まで延伸するプロジェクトはすでに鉄道網整備の計画に組み込まれている。関連部門が8日明らかにした。「北京青年報」が伝えた。
唐山市の発展改革委員会の関連責任者は、次のように紹介した。
同鉄道の唐山までの延伸プロジェクトは、京津秦（北京－天津－秦皇島）鉄道旅客輸送専用路線の一部分で、速度は時速300キロに設計されている。2011年に完成すると、唐山から天津までを約30分で結び、唐山から北京に入る場合もその所要時間は1時間ぐらいになる。
■農産品先物が全面安（３）農産品価格は今後も上昇
主要8カ国の首脳は8日の声明で、多くの商品とりわけ石油・食糧の価格の大幅な上昇に対して強い懸念を表明した。価格高騰は世界の安定と経済成長にとっての深刻な挑戦となっている。8カ国の首脳はさらに、世界の保護貿易主義上昇の波を抑え、世界貿易機関（WHO）のドーハラウンドについてバランスの取れた妥結にいたるよう、各国に呼びかけた。
マレーシア紙「星洲日報」は8日の社説で、マレーシアがG8の大臣級会議で、メンバー国の食糧不足問題を解決するために、食糧輸出計画を提出したことを紹介した。しかし各国が食糧輸出減少を考えている状況下で、マレーシア単独では何もできない状態になっている。
このことから、G8サミットの直面している困難とネックをみてとることができる。アナリストによると、農産品価格上昇を制御するための具体的措置をG8会議が話し合いを通じて決定するのは比較的困難な状況だ。なぜならメンバー国はいずれもバイオ燃料開発に熱をあげているため、食糧価格の制御は一部の国益に抵触することとなり、否決を免れないからだ。
アナリストの李宙雷氏によると、この状況は食糧供給をさらに逼迫させ、国際食糧価格の上昇につながり、世界的なインフレ流行の主因となった。アナリストの徐超氏によると、06年1月から食糧価格は2倍以上になった。そのうち60％以上の値上がりは今年起こったもの。農産品の価格上昇は依然として続く見込みだ。
中国では6月1日から、「レジ袋制限令」が正式に施行され、小売店でのレジ袋の無料配布が禁止された。
「レジ袋制限令」は「レジ袋国家強制基準」と「商品小売場所レジ袋有償使用管理弁法」の2部の法律からなる。前者は、レジ袋の厚さを0.025ミリ以上と規定するもの。後者は、スーパー・デパート・市場など各種小売店によるコスト以下でのレジ袋提供を禁止するものだ。中華環境保護聯合会の統計によると、レジ袋制限令の施行前、中国で使用されていたレジ袋は1日約30億枚。そのうち小売店の買い物で使い捨てられていたレジ袋は1日10億枚以上にのぼる。
レジ袋の使用を減らし、竹かごや布袋を利用することで、資源節約や環境保護に貢献することができる――レジ袋有料化は「消費革命」とさえいえるのではないだろうか。ある専門家は、今回のレジ袋制限令を、「環境保護理念の実現のために経済分野で行われた中国史上で最大規模の行動」と評価し、「その影響はいかに評価しても評価しすぎることはない」と絶賛している。
■08年上半期の経済キーワード（４）CPI
消費者物価指数（CPI）の上昇率は今年上半期、「高い数値で開始し、さらに上昇を続け、終盤にいくらか反落する」という軌跡をたどった。まず1月のCPIは昨年同期に比べて7.1％上昇し、11年来の最高値を更新した。2月のCPIは昨年同期比8.7％増となり、インフレ圧力が増した。CPI上昇率は3月も昨年同期比8.3％、4月も昨年同期比8.5％と高いレベルを維持したが、5月には昨年同期比7.7％といくらか下がった。インフレ圧力は依然として存在するものの、徐々に緩和する傾向を見せている。
中央銀行研究部門の関係者によると、6月のCPI上昇率は5月よりわずかに低下するとみられるが、下半期に再び上昇する可能性も大きい。労働力コストと原材料価格の上昇により、食糧価格が低下する可能性が小さくなったからだ。また非食品類の価格の上昇圧力も大きい。エネルギー価格の上昇は今後1～2カ月のCPIにはそれほど大きな変動を与えないとみられるが、間接的な影響は持続するとみられる。とりわけ運搬コストの上昇はその他の分野にそのまま影響する。
国際市場の価格状況をみると、ここ数年でドル安が急激に進んだことで、ドルではかられる多くの商品の価格が上昇することとなり、農産品から鉱物資源まで多くの商品の価格が急速に上昇した。経済のグローバル化が進んだ現在、国際市場価格の急速な上昇は中国の商品価格にも影響を与えずにはおかない。
中国社会科学院の経済情勢専門家チームの報告によると、今年下半期のCPIは依然として比較的大きな上昇圧力に直面し、通年で7％前後の上昇となるとみられる。経済生活における当面の課題はインフレ圧力が比較的大きいことだ。
製品油価格や食糧価格は価格の動きに対する人々の最大の懸念となっている。国民生活の保障と安定した経済発展の推進のため、「物価の早すぎる上昇を断固として抑制し、市場と物価の基本的な安定を保つ」ことは、政府の掲げる重要目標の1つとなっている。
■北京－天津高速鉄道、唐山まで延伸
新たに建設される唐山北駅から唐山駅までの鉄道の旅客輸送路線工事はすでにプロジェクト確定の承認がおり、年末には工事着工が予定されている。京津城際鉄道（北京－天津高速鉄道）を唐山まで延伸するプロジェクトはすでに鉄道網整備の計画に組み込まれている。関連部門が8日明らかにした。「北京青年報」が伝えた。
唐山市の発展改革委員会の関連責任者は、次のように紹介した。
同鉄道の唐山までの延伸プロジェクトは、京津秦（北京－天津－秦皇島）鉄道旅客輸送専用路線の一部分で、速度は時速300キロに設計されている。2011年に完成すると、唐山から天津までを約30分で結び、唐山から北京に入る場合もその所要時間は1時間ぐらいになる。
■農産品先物が全面安（３）農産品価格は今後も上昇
主要8カ国の首脳は8日の声明で、多くの商品とりわけ石油・食糧の価格の大幅な上昇に対して強い懸念を表明した。価格高騰は世界の安定と経済成長にとっての深刻な挑戦となっている。8カ国の首脳はさらに、世界の保護貿易主義上昇の波を抑え、世界貿易機関（WHO）のドーハラウンドについてバランスの取れた妥結にいたるよう、各国に呼びかけた。
マレーシア紙「星洲日報」は8日の社説で、マレーシアがG8の大臣級会議で、メンバー国の食糧不足問題を解決するために、食糧輸出計画を提出したことを紹介した。しかし各国が食糧輸出減少を考えている状況下で、マレーシア単独では何もできない状態になっている。
このことから、G8サミットの直面している困難とネックをみてとることができる。アナリストによると、農産品価格上昇を制御するための具体的措置をG8会議が話し合いを通じて決定するのは比較的困難な状況だ。なぜならメンバー国はいずれもバイオ燃料開発に熱をあげているため、食糧価格の制御は一部の国益に抵触することとなり、否決を免れないからだ。
アナリストの李宙雷氏によると、この状況は食糧供給をさらに逼迫させ、国際食糧価格の上昇につながり、世界的なインフレ流行の主因となった。アナリストの徐超氏によると、06年1月から食糧価格は2倍以上になった。そのうち60％以上の値上がりは今年起こったもの。農産品の価格上昇は依然として続く見込みだ。
登録:
コメント (Atom)